周雅麗 劉冬雪

摘要：2020年8月11日，第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過《中華人民共和國契稅法》（ 下稱《契稅法》），該法自2021年9月1日起施行。1997年國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國契稅暫行條例》（ 下稱《暫行條例》）同時(shí)廢止。

關(guān)鍵詞：契稅;房價(jià)走勢;因地施策

首先明確契稅定義，契稅是指不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按產(chǎn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。且契稅除與其他稅收有相同的性質(zhì)和作用外，還具有其自身的特征：（1）征收契稅的宗旨是為了保障不動(dòng)產(chǎn)所有人的合法權(quán)益。通過征稅，契稅征收機(jī)關(guān)便以政府名義發(fā)給契證，作為合法的產(chǎn)權(quán)憑證，政府即承擔(dān)保證產(chǎn)權(quán)的責(zé)任。因此，契稅又帶有規(guī)費(fèi)性質(zhì)，這是契稅不同于其他稅收的主要特點(diǎn)。（2）納稅人是產(chǎn)權(quán)承受人。當(dāng)發(fā)生房屋買賣、典當(dāng)、贈(zèng)與或交換行為時(shí)，按轉(zhuǎn)移變動(dòng)的價(jià)值，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人課征一次性契稅。（3）契稅采用比例稅率，即在房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)行為時(shí)，對(duì)納稅人依一定比例的稅率課征。

一、基于樣本城市平均房價(jià)走勢分析

目前關(guān)于中國城市房價(jià)的統(tǒng)計(jì)口徑眾多，就和各城市的人均薪資標(biāo)準(zhǔn)一樣，本質(zhì)上永遠(yuǎn)是個(gè)沒辦法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)的謎。筆者整理了2007.01-2018.03中指數(shù)據(jù)52個(gè)樣本城市平均房價(jià)走勢。中指數(shù)據(jù)52個(gè)城市2010年到2013年期間的平均房價(jià)呈波動(dòng)上升趨勢，這一期間的調(diào)控政策也多以限制性政策為主。2014年后半年起，調(diào)控目標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢{(diào)結(jié)構(gòu)，去庫存”的供給側(cè)改革，又開始了“930新政”“330新政”為導(dǎo)向的新一輪的鼓勵(lì)和調(diào)整政策，房價(jià)又開始新一輪加速上漲。考慮到從2008年起開始密集地進(jìn)行政策調(diào)控，綜合使用限貸、限購、稅收等不同的調(diào)控政策，以及城市月度房價(jià)數(shù)據(jù)的可得性，本文主要關(guān)注2008—2016年的數(shù)輪調(diào)控政策的影響和作用機(jī)制。

（一）區(qū)域中心城市的均價(jià)

從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，截至2018年3月份，中國北方地區(qū)共計(jì)有22座城市住宅均價(jià)超過了萬元每平米。同期，中國內(nèi)地共有72座城市住宅均價(jià)過萬，北方城市占比約為三成。而從具體房價(jià)的分布區(qū)間來看，北京房價(jià)是毫無疑問的北方地區(qū)第一名，均價(jià)超過了6萬元/平米。而無論是經(jīng)濟(jì)體量還是常住人口規(guī)模來看，北京也是北方地區(qū)毫無爭議的第一位，各方面都與其他城市拉開了明顯的距離。北京之外，現(xiàn)階段住宅均價(jià)超過2萬元/平米的北方城市，只有直轄市天津和山東濱海強(qiáng)市青島。而從經(jīng)濟(jì)總量來看，天津和青島也是目前北方地區(qū)的第二城和第三城。而北京、天津、青島三城之外，北方地區(qū)其他房價(jià)相對(duì)較高城市，基本都處于相似區(qū)間，平均房價(jià)都在10000～17000元/㎡。在這其中，濟(jì)南、大連、西安三市目前住宅均價(jià)都超過了15000元/㎡，三城也是目前北方地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢十分突出，基本均為各自所在區(qū)域的區(qū)域中心城市。

（二）北方城市中河北省的凸顯

從22座房價(jià)萬元每平以上的北方城市所屬省份而言，河北省的表現(xiàn)十分突出：共計(jì)有石家莊、廊坊、唐山、秦皇島、滄州、承德等6座城市上榜。但無論經(jīng)濟(jì)總量還是人口規(guī)模，以上6座河北地市的表現(xiàn)在整個(gè)北方地區(qū)都不能說是領(lǐng)先，其中廊坊、秦皇島、滄州、承德等地市綜合發(fā)展水平更是只能被列入四線城市陣營。而如果我們將房價(jià)區(qū)間進(jìn)一步擴(kuò)大到9000元/平米的范圍，則又有兩座河北城市邯鄲、保定進(jìn)入到了北方城市的“高房價(jià)”排名之中。顯而易見，河北省各地市當(dāng)下在北方地區(qū)城市中的整體偏高房價(jià)，首因在于環(huán)繞首都北京的京津冀一體化政策及購買需求外溢，輔因則在于河北省各地市整體偏高的人口規(guī)模，另外也一定程度上受到東部省份的區(qū)位和交通條件復(fù)合影響。單純從房產(chǎn)的性價(jià)比而言，河北省地區(qū)應(yīng)該說是目前中國北方地區(qū)的相對(duì)最低的省份。在人均收入水平上，河北基本和東北并無太多區(qū)別，但目前階段東北地區(qū)的四線城市房產(chǎn)均價(jià)，幾乎已經(jīng)只有河北同級(jí)別城市的六七成左右。

二、 房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段

（一）各地因城施策

這次契稅法不會(huì)影響地方契稅稅率。之前的暫行條例就是這么說的，這次也是這么說的，第三條第三款：不同主體、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。各個(gè)地方可以因城施策，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r來自行減征。

（二）地方稅率縮減

一般來說，地方執(zhí)行的契稅稅率基本上都是縮減過的。比如深圳，如果是家庭唯一住房，90平米以下的房子，就是1%的契稅;90平米以上就是1.5%。二套就是3%。杭州、上海也是1-3%之間，基本上按國家稅率一半來征收。北京略高一點(diǎn)，1-4%。長沙，契稅執(zhí)行的就是1-2%，比國家規(guī)定的都低很多。

下附稅率：

（1）個(gè)人購普通住宅。①唯一住房：90平米以下契稅1%;90-140平米契稅1.5%;144平米以上契稅3%。②二套房以上：契稅一律3%。

（2）個(gè)人購別墅、商業(yè)性質(zhì)等房屋，不享受契稅優(yōu)惠，稅率為3%。

（3）地方有其他規(guī)定，如高價(jià)房等有明確規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。（4）公司購房。以公司買房：無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購房，均需按照房款的3%繳納契稅。

全國人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)在關(guān)于草案的審議意見中提出，草案第三條第一款規(guī)定，契稅稅率為3%-5%?？紤]到現(xiàn)行財(cái)稅部門的規(guī)范性文件已明確對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房，減按1%、1.5%的稅率征收契稅;對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，減按1%、2%的稅率征收契稅。實(shí)踐中，適用以上四檔優(yōu)惠稅率繳納契稅的住房套數(shù)占全部繳納契稅住房套數(shù)的比重已超過70%。為保持個(gè)人住房契稅稅負(fù)水平總體不變，依法規(guī)范現(xiàn)行規(guī)范性文件中涉及稅制基本要素且行之有效的內(nèi)容，防止出現(xiàn)提高個(gè)人住房契稅稅負(fù)的誤讀進(jìn)而引發(fā)的市場非理性波動(dòng)，更好地滿足“因地制宜、因城施策”的房地產(chǎn)市場調(diào)控需求，建議將第三條第一款修改為“承受住房權(quán)屬的稅率為1%-5%，承受土地或者住房以外的房屋權(quán)屬的稅率為3%-5%。”

三、結(jié)語

習(xí)近平總書記說：住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，關(guān)系千家萬戶切身利益，關(guān)系人民安居樂業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，關(guān)系社會(huì)和諧穩(wěn)定。需要明確的是，房子是用來住的不是用來炒的。在房價(jià)如此高漲的情形下，契稅的作用顯得尤為重要。由于河北省的地理位置條件，多個(gè)市縣房價(jià)在同水平城市之上。由契稅第三條第三款來說，針對(duì)河北省，石家莊、廊坊、唐山、秦皇島、滄州、承德等也應(yīng)與其他市區(qū)稅率有所差異，筆者認(rèn)為可以在條律范圍內(nèi)可以適當(dāng)?shù)靥岣咭幌露惵?，以此來警示和遏制房產(chǎn)炒作現(xiàn)象，以及適當(dāng)?shù)木徑夥績r(jià)行情，同時(shí)也可均衡一下河北省不同市區(qū)的差異。另外，對(duì)于不同的人群，稅率也應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整，這樣可以緩解部分人口的買房壓力，以及抑制部分人口的買房熱情。各地應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r量身定制相關(guān)規(guī)定。

參考文獻(xiàn)

[1]馬國強(qiáng)，李晶.房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)與階段性[J].改革，2011（02）.

作者簡介：

周雅麗（2000—? ），女，漢族，河北滄州人。主要研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)。

劉冬雪（1999—? ），女，漢族，河北石家莊人。主要研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)。

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