陳勇金

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)營投入資金大，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模通常上億，甚至部分房地產(chǎn)項(xiàng)目高達(dá)百億投資規(guī)模，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的周期較長，在建設(shè)期間存在各類風(fēng)險(xiǎn)，加之房地產(chǎn)項(xiàng)目的流動(dòng)性較差，難以通過變賣資產(chǎn)回收資金，因此房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的風(fēng)險(xiǎn)較大，必須對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控。本文主要分析了房地產(chǎn)經(jīng)營過程中主要的風(fēng)險(xiǎn)類型，并針對房地產(chǎn)經(jīng)營過程中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)提出了應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營;風(fēng)險(xiǎn)管理;風(fēng)險(xiǎn)控制

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的開展，我國房地產(chǎn)在這樣的背景下迎來發(fā)展的黃金期。然而房地產(chǎn)項(xiàng)目在土地獲取、開發(fā)建設(shè)以及銷售階段都面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)因未能夠應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)了破產(chǎn)現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)必須特別重視對風(fēng)險(xiǎn)的管控。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)類型

（一）土地獲取階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的途徑大多是從地方政府渠道獲取，因此地方政府的土地出讓政策、出讓金額以及其他房地產(chǎn)企業(yè)競價(jià)等因素是房地產(chǎn)企業(yè)在土地獲取階段所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。

（二）開發(fā)建設(shè)階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1.前期工程

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行正式房屋建設(shè)之前需要對土地地形、土質(zhì)等因素進(jìn)行全面細(xì)致的勘探，并在此基礎(chǔ)上，根據(jù)土地不同的類型特征進(jìn)行設(shè)計(jì)。一般來說，質(zhì)量較好的土地前期勘探較為簡單，成本也相對較低，而土地地質(zhì)較差則勘探成本較高的同時(shí)，后續(xù)也要花費(fèi)更多的費(fèi)用對土地進(jìn)行平整處理。除此之外，開發(fā)商選擇的開發(fā)時(shí)機(jī)和開發(fā)方式也是影響企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重要因素，如果企業(yè)能夠在房價(jià)處于上升期建設(shè)和售賣房屋，則能夠賺錢更多的利潤，企業(yè)在房價(jià)處于下行時(shí)期建設(shè)和售賣房屋則可能出現(xiàn)虧本經(jīng)營的現(xiàn)象，然而如果長期不對土地進(jìn)行開發(fā)和銷售房產(chǎn)，則可能影響企業(yè)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，因此如何平衡各方面因素，對各因素進(jìn)行綜合性考慮后進(jìn)行科學(xué)決策時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮的重要問題。

2.建筑安裝工程

在進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)確定的風(fēng)險(xiǎn)因素包括：開發(fā)企業(yè)所采用的建筑技術(shù)、工人建設(shè)工程效率的高低以及建筑材料費(fèi)用的高低，與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場情況、國家房地產(chǎn)開發(fā)政策等不確定因素也對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的來源。

3.建筑配套設(shè)施

建筑配套設(shè)施建設(shè)同樣也是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要因素，小區(qū)內(nèi)綠化、管道建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)成本是房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要來源，除此之外，小區(qū)周圍的公共基礎(chǔ)設(shè)施，如：交通建設(shè)、學(xué)校建設(shè)、醫(yī)療資源等也是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的不確定性因素。

（三）房產(chǎn)銷售或租賃階段的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)周期較長，受到政策因素、通貨膨脹因素、房地產(chǎn)市場變動(dòng)等不確定因素的影響，企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完畢后，其通過銷售或者租賃方式獲取的實(shí)際投資回報(bào)可能與企業(yè)預(yù)期的投資回報(bào)相差較大，一旦銷售和出租方式獲取的回報(bào)沒有達(dá)到預(yù)期水平，則可能會(huì)影響房地產(chǎn)后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，對房地產(chǎn)企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營造成較大風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略

（一）風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，對于風(fēng)險(xiǎn)承受能力較小的房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)可以選擇放棄風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目，而選擇經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目，而這需要企業(yè)在進(jìn)行土地獲取階段對土地項(xiàng)目進(jìn)行初步的評估，找出其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并判斷企業(yè)能否承受潛在風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)過分析后再做出科學(xué)、合理的決策。

（二）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移通常有兩個(gè)方式，一是通過保險(xiǎn)的方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)企業(yè)向保險(xiǎn)公司支付一定的保險(xiǎn)費(fèi)用，對企業(yè)在開發(fā)過程中存在的常見風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行投保，使得這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)所承受的損失由保險(xiǎn)公司來承擔(dān);另一種風(fēng)險(xiǎn)專業(yè)方式則是非保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以將部分項(xiàng)目承包給第三方來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)或者是與其他企業(yè)共同出資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)移給第三方，進(jìn)而減少房地產(chǎn)企業(yè)本身所承受的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）風(fēng)險(xiǎn)分散

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散主要可以采取三個(gè)方面的策略：首先是進(jìn)行跨區(qū)域投資，我國幅員遼闊，各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場情況及地方政府房地產(chǎn)政策存在一定的差異，對于大型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以選擇跨區(qū)域投資開發(fā)房地產(chǎn)，當(dāng)某一地區(qū)項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以通過其他地區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的收益來彌補(bǔ);其次是分散開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)間段，一般來說，當(dāng)經(jīng)濟(jì)回暖處于上升時(shí)期，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的有利期，此時(shí)，企業(yè)能夠獲利較大，但由于企業(yè)需要進(jìn)行日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)，并不能夠?qū)⑺械捻?xiàng)目都集中在經(jīng)濟(jì)上升期來開發(fā)和銷售，因此企業(yè)需要對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃，在保障企業(yè)日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)正常的同時(shí)，預(yù)留一定的土地用于經(jīng)濟(jì)上升使其進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)，從而擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營收益;最后，由于房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營狀況較好的時(shí)期可以對其他行業(yè)進(jìn)行一定的投資，從而分散房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，使其在企業(yè)面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，能夠通過其他投資獲益，維持企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在經(jīng)營過程中，對各類可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并通過風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移以及風(fēng)險(xiǎn)分散等措施將企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)控制在能夠掌握的范圍內(nèi)，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)正常的經(jīng)營和發(fā)展。

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