蔣兆朗

摘要：現(xiàn)階段，我國(guó)社會(huì)不斷的進(jìn)步發(fā)展，在“營(yíng)改增”環(huán)境背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅率發(fā)生改變，要想在“營(yíng)改增”的環(huán)境中贏來更多發(fā)展機(jī)遇，就應(yīng)該積極采用納稅策劃的方式，將納稅策劃融入自身的經(jīng)營(yíng)管理的各項(xiàng)工作，采用和自身相適應(yīng)的納稅策劃的策略，爭(zhēng)取到更多的優(yōu)惠政策，彰顯出納稅策劃在自身經(jīng)營(yíng)管理中的優(yōu)勢(shì)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。

關(guān)鍵詞：納稅策劃;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);經(jīng)營(yíng)管理

引言

自從2016年5月1日營(yíng)改增重大稅制改革以來，納稅策劃逐漸成為企業(yè)內(nèi)部職能優(yōu)化的重中之重。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也是近年來供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)領(lǐng)域，是消耗產(chǎn)能和風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策愈加收縮，市場(chǎng)發(fā)展減緩、競(jìng)爭(zhēng)加劇，而納稅策劃是企業(yè)精細(xì)化管理、有效管控納稅成本、擴(kuò)大獲利能力的重要手段。以上背景奠定了納稅策劃在房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，也標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)納稅策劃迎來新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅策劃分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自身的納稅策劃期間應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、自身的財(cái)務(wù)管理情況、經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展目的、規(guī)劃決策方案等，開展相關(guān)的納稅策劃工作，設(shè)立子公司，子公司和母公司之間共同承擔(dān)稅負(fù)，如果在于其階段之內(nèi)分公司不能盈利，就可以選擇總公司的形式，如果在短時(shí)間之內(nèi)子公司可以盈利，就可以選擇子母公司的形式，這樣可以節(jié)約納稅的成本。其次，取得土地的經(jīng)營(yíng)管理階段，企業(yè)一般會(huì)采用合作開發(fā)形式、資產(chǎn)收購(gòu)形式等開展工作，很容易導(dǎo)致稅收成本增加，甚至直接制約整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。而在開展納稅策劃工作之后，就可以利用資產(chǎn)收購(gòu)手段、股權(quán)收購(gòu)手段等全面剖析項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容，節(jié)約納稅成本的同時(shí)提升自身的效益。最后，具體的開發(fā)建設(shè)、銷售的經(jīng)營(yíng)管理期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展納稅策劃工作，可采用臨界點(diǎn)的形式，增加扣除項(xiàng)目金額或者是進(jìn)行費(fèi)用的轉(zhuǎn)移，以此節(jié)約納稅的成本。例如：經(jīng)營(yíng)管理期間納稅策劃中選擇采用增加扣除項(xiàng)目金額的方式，可通過精裝修的形式，起到一定的扣除項(xiàng)目放大效應(yīng)。在使用費(fèi)用轉(zhuǎn)移方式期間，企業(yè)自身可代收費(fèi)用，也可開發(fā)間接性的項(xiàng)目增加費(fèi)用，在增加開發(fā)成本口徑的情況下，起到節(jié)約納稅成本的作用。

2納稅策劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的應(yīng)用

2.1選擇適合自身的策劃方法

策劃方法沒有最優(yōu)的，只有最適合自身企業(yè)的，致使企業(yè)的稅負(fù)成本達(dá)到最小目標(biāo)。若企業(yè)采取稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁法，房地產(chǎn)企業(yè)可以增加銷售價(jià)格，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁至消費(fèi)者。但該方法適用于具有價(jià)格彈性的區(qū)域和時(shí)期。若采取遞延納稅法，將納稅時(shí)間向后延遲，通過資金的時(shí)間價(jià)值緩減企業(yè)的現(xiàn)金流問題，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)這樣周期長(zhǎng)、投資大的企業(yè)類型非常有效，如推遲銷售收入確認(rèn)時(shí)間，在竣工備案的時(shí)間進(jìn)行策劃，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，竣工結(jié)算需要按照實(shí)際毛利率進(jìn)行稅負(fù)繳納，因此將該時(shí)間安排在年初而非年末最為合算。若采取稅收優(yōu)惠法，企業(yè)可以將裝修、建筑、購(gòu)地分設(shè)為不同的小微企業(yè)，通過企業(yè)母子或者總分形式進(jìn)行節(jié)稅。

2.2對(duì)比不同納稅策劃方案，做出最佳選擇

納稅策劃通常并不只有一種，專業(yè)人員需要針對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中可能的節(jié)稅空間列出不同的策劃方案，以供決策者選擇。決策者應(yīng)從多角度對(duì)比不同方案，例如從節(jié)稅程度對(duì)比來看，對(duì)于具有較大節(jié)稅空間的方案進(jìn)行優(yōu)先選擇，以保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化;對(duì)比不同方案的合法性，嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定對(duì)方案操作過程進(jìn)行判斷，避免讓企業(yè)陷入法律風(fēng)險(xiǎn);從操作方法的可行性來看，在技術(shù)層面做出建議，確保納稅策劃與企業(yè)的客觀實(shí)際相符;從企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行分析，挖掘方案對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的影響，確保納稅策劃方案的實(shí)際效果。

2.3完善納稅策劃的體系

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，本身的收入在內(nèi)部有兩個(gè)或是很多納稅人相互之間，也會(huì)涉及很多類型的稅種、稅率、見面政策等，此期間為做好納稅策劃的工作，應(yīng)開展水乳拆分處理工作，結(jié)合法律制度盡可能減少計(jì)稅的數(shù)額，降低納稅的成本。在日常經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)也可以科學(xué)進(jìn)行內(nèi)部定價(jià)，將其轉(zhuǎn)移到開發(fā)產(chǎn)品方面，但是此類方式應(yīng)用期間流程復(fù)雜，容易受到其他條件的影響。其次，可按照稅率差異性完善直接節(jié)約類型的策劃體系，可按照不同稅率之間的差異性特點(diǎn)，科學(xué)安排有關(guān)的銷售價(jià)格，節(jié)約納稅的費(fèi)用。此期間應(yīng)針對(duì)價(jià)格、扣除額等準(zhǔn)確安排，以此形成增值率的控制作用，減少自身的納稅費(fèi)用。

2.4構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化稅收風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制

一是積極拓展計(jì)算機(jī)在納稅策劃中的應(yīng)用層次，搭建納稅策劃數(shù)據(jù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)系統(tǒng)與各業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)傳輸與對(duì)接，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)中，利用企業(yè)的財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心完成稅務(wù)與業(yè)務(wù)間的數(shù)據(jù)交換;加快稅務(wù)信息系統(tǒng)建設(shè)，完善分類稅務(wù)數(shù)據(jù)監(jiān)管模型，通過數(shù)據(jù)+模型分析的數(shù)據(jù)化模式確定納稅策劃的重點(diǎn)，精準(zhǔn)納稅策劃范圍。二是運(yùn)用企業(yè)中的財(cái)務(wù)共享系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警功能，指導(dǎo)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門及時(shí)處置納稅策劃中的風(fēng)險(xiǎn)，形成階段性的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制。三是構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)動(dòng)監(jiān)管機(jī)制，納稅策劃風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)不是稅務(wù)或者財(cái)務(wù)部門的單一部門職責(zé)，而是業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)等多部門間的協(xié)同職責(zé)，尤其針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)監(jiān)管，建立稅務(wù)或財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)部門間的相互反饋機(jī)制。

結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，加強(qiáng)納稅策劃是提高合理控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，提高財(cái)務(wù)管理水平的重要途徑，但是目前在企業(yè)納稅策劃過程中，依然存在著諸多問題，基于此，企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中，應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)內(nèi)容，對(duì)納稅項(xiàng)目進(jìn)行合理策劃，靈活轉(zhuǎn)嫁納稅策劃風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督與管理，提高成本管理效果，從而達(dá)到避稅與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

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