周逸飛
摘要:文章主要思路是從房企融資“三條紅線”政策落地執(zhí)行展開,從而引發(fā)思考,一旦政策執(zhí)行,大型房企原本就較高的負債率如何平穩(wěn)軟著陸,在政策過渡期如何提高償債能力來消化負債率,今后如何保證負債率健康平穩(wěn),管理效能如何提升,那就必須學會用科學合理的融資策略來平穩(wěn)過渡,另外,再通過一系列資本運作來稀釋過高的負債。從長期看,去杠桿、降負債、預防系統(tǒng)性金融風險是確保房地產(chǎn)金融市場平穩(wěn)健康的重要保障,這也是房地產(chǎn)行業(yè)必須面對的一場供給側(cè)改革。文章著重描述融資“三條紅線”政策對大型房企的影響及如何應對的對策展開研究。
關(guān)鍵詞:大型房企;三條紅線;融資策略;償債能力
2020年8月20日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,會議上,明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,也就是此前業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三條紅線”,此次會議強調(diào)重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,明確了收緊地產(chǎn)開發(fā)商融資,這將意味著未來房企有息負債的增長將進一步受限,這對房企的融資增長與依賴多渠道的融資方式來說必將產(chǎn)生重大影響。首當其沖的問題就是大型房企通常都是高融資杠桿和高投資杠桿,這樣的開發(fā)模式必將被迫改變。尤其是大型房企應該思考未來的發(fā)展戰(zhàn)略,粗放式的跑馬圈地和無序的前融短融都應該按下暫停鍵,筆者認為未來大型房企的發(fā)展需堅決降負債,優(yōu)化債務結(jié)構(gòu),控制和降低融資成本,做好現(xiàn)金流的統(tǒng)籌管理,堅持從扎實的管理中獲取效益,這樣才有助于化解大型房企財務風險,推動企業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展。
一、房企融資“三條紅線”政策的含義
“三條紅線”顧名思義就是三項不可觸碰的指標值:第一,剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%;第二,凈負債率不得大于100%;第三,現(xiàn)金短債比必須大于1倍。根據(jù)房企目前在“三道紅線”上觸線情況的不同,將房地產(chǎn)行業(yè)中的房企分為四個等級,每個等級都設(shè)有息負債增長限定值,每降低一級,上限增加5%,如第一級當三道紅線全部觸及,則房企的有息負債就不能再增加;第二級若觸碰兩條,則有息負債規(guī)模增速不得超過5%;第三級為觸及一條,則增速不得超過10%;第四級為一條未碰,則增速不得超過15%。
二、“三條紅線”政策對大型房企融資的影響
(一)融資將面臨收縮壓力
由于大型房企的拿地積極性高,融資渠道廣泛,在整體金融環(huán)境和貨幣政策較為寬松的情況下,就能抓住機會不斷增加開發(fā)貸余額,還能通過特定渠道拿到土地前融的資金,那么這樣一來風險其實也隨之上升,一旦項目銷售出現(xiàn)問題,將會帶來資金鏈斷裂的風險。此次“三條紅線”的提出,形成了對房企融資規(guī)模的監(jiān)管和對融資管理規(guī)則的完善,從供給端補充完善了房地產(chǎn)長效機制。因此政策的出臺必將讓過熱的土地市場和地產(chǎn)金融環(huán)境得以降溫,尤其是大型房企應該開始考慮如何收縮融資規(guī)模,讓當前高速增長的融資規(guī)模得以軟著陸。
(二)政策迫使房企拿地更為謹慎
對大型房企來說,不斷拿地是生存線,四處撒網(wǎng)和跑馬圈地,用規(guī)模去博最終的盈利已成為業(yè)內(nèi)共識,但此次房企融資“三條紅線”的規(guī)定則就是從供給側(cè)的角度切入,對新增開發(fā)項目數(shù)量進行限制,從根源上減少信貸資源流入房地產(chǎn)市場,使土拍市場降溫,如果房企融資無度,產(chǎn)生不切實際拿地的意愿和需求,在土地市場上激烈競爭,進而推高地價,則對人們的預期產(chǎn)生不當?shù)囊龑В@不符合三穩(wěn)中“穩(wěn)預期”的政策要求。因此,今后大型房企瘋狂拿地擴張的戰(zhàn)略將成為過去時,不再規(guī)模為王,房企更注重運營質(zhì)量和利潤,在選擇項目時更應該謹慎,要從土地成本、城市潛力、當?shù)亟?jīng)濟狀況和消費水平來綜合考量,這樣才能真正拿到品質(zhì)優(yōu)的土地項目。
三、大型房企償債能力存在的問題
(一)負債結(jié)構(gòu)不合理
1. 短期負債率偏高
通常來說,大型房企對于資金的需求是永遠不能滿足的,資金永遠是多多益善,特別是在樓市低迷,商品房銷售不力的情況下,為了彌補流動性不足,會從金融機構(gòu)獲得一些短期借款來償還即將到期的長期借款,以此來借新還舊,如果后續(xù)銷售周轉(zhuǎn)不靈,那需要繼續(xù)獲取短期融資去償還短期借款,這就等于是拆東墻補西墻。長此以往就會造成短期負債率偏高,這樣一來融資成本也會水漲船高,財務風險放大。
2. 用途與債期不匹配
大型房企從金融機構(gòu)獲取短期融資的主要目的還是為了投資拿地,進行土地開發(fā)。但是,一個地塊項目從開發(fā)到完工交付周期一般為3至5年,投資回收期長,如果提前使用土地前融,這樣的短期融資方式獲取借款用于開發(fā)項目,那勢必造成到期還款時資金鏈緊張的困境,到后期用長期開發(fā)貸資金歸還短期借款的情形,這種短借長用的融資方式往往會造成用途與債期脫節(jié),從而形成惡性循環(huán),因此這也是大型房企負債率居高不下的原因之一。
(二)存貨周轉(zhuǎn)率的低迷
1. 國家調(diào)控原因
自2018年以來,國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策變的更加嚴厲,始終保持著房住不炒、穩(wěn)房價、穩(wěn)地價的基調(diào)。在需求端,調(diào)控已經(jīng)發(fā)展成長效機制,包括“限購、限貸、限價、限售”等行政手段,控制了購買力,導致各大中城市商品房交易量有所下降,交易價格處于平穩(wěn)狀態(tài)。而且不少城市土地出讓有所減少,這些變化直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的銷售收入增長速度、企業(yè)資金的回籠,進而影響企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量,使得房地產(chǎn)企業(yè)在缺少內(nèi)部資金的情況下,不斷對外舉債,償債能力變?nèi)酢?/p>
2. 房企自身原因
造成大型房企存貨去化慢的另一原因就是對品質(zhì)優(yōu)良的高端住宅捂盤惜售行為,其實這樣的行為在國家調(diào)控層面也是嚴厲打擊的,對房企自身的資金周轉(zhuǎn)也是相當不利的。
四、針對“三條紅線”改善大型房企償債能力的措施
(一)加強銷售力度回籠資金
1. 加速銷售減少分子