李慶

摘要：老舊小區(qū)已經(jīng)無法跟上經(jīng)濟社會發(fā)展的要求，現(xiàn)存的老舊小區(qū)不僅對城區(qū)群眾的生活品質(zhì)造成影響，同時也制約著縣域經(jīng)濟的發(fā)展。老舊小區(qū)改造將解決城市發(fā)展不均衡、改善市民居住環(huán)境作為目標，社會關(guān)注度很高。因此，精心組織審計力量，進行全程跟蹤審計十分必要。筆者從改造標準的制定、工程建設(shè)程序和工程質(zhì)量及資金籌集和使用等方面淺談老舊小區(qū)改造項目的審計方法，從而促進老舊小區(qū)實現(xiàn)改造，并逐步提升居民居住環(huán)境，實現(xiàn)經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造項目;審計;縣域經(jīng)濟

一、老舊小區(qū)改造項目現(xiàn)狀

黨中央、國務(wù)院高度重視老舊小區(qū)改造工作，根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）文件精神，要求到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制;到“十四五”末，根據(jù)實際情況，力爭基本完成2000年年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

以××縣為例，自2020年以來，該縣按照《完整居住社區(qū)建設(shè)標準（試行）》（建科規(guī)〔2020〕7號）文件要求，成立了縣百城建設(shè)提質(zhì)工程領(lǐng)導(dǎo)小組，研究制訂了縣城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案及實施計劃。2020年該縣共對8個老舊小區(qū)實施改造，截至2020年年底，一標段和三標段2個老舊小區(qū)改造進度為60%，二標段6個老舊小區(qū)改造進度為85%。

二、老舊小區(qū)改造項目存在的問題

（一）小區(qū)改造標準不一，改造內(nèi)容偏基礎(chǔ)

一方面，該縣各個老舊小區(qū)改造水平差距較大，改造及驗收標準也存在差異。該縣城南老舊小區(qū)多年前已開始改造，并在實踐中積累了大量的寶貴經(jīng)驗。與此相比，城北的老舊小區(qū)尚處于改造初期。另一方面，老舊小區(qū)改造內(nèi)容偏基礎(chǔ)，加裝電梯等完善和提升類改造難落實。該縣有些老舊小區(qū)僅將屋頂防水、老化電線更換、外墻粉刷、供（排）水管線更新、院內(nèi)道路修整等基礎(chǔ)設(shè)施列入必選項進行改造，將加裝電梯、文化體育和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等完善和提升類項目列入自選項，實際并未實施。

（二）工程建設(shè)程序不規(guī)范，建成后缺乏長效機制

該縣老舊小區(qū)工程建設(shè)程序不規(guī)范，前期未做好充分調(diào)查研究：第一，立項和可行性研究在開工后補辦，基建程序倒置，使用一些未經(jīng)審查的施工圖;第二，工程變更較多，因急于開工，在項目建設(shè)前期并沒有組織開展居民意愿調(diào)查，以至于在項目開工以后很多居民才知道;第三，項目設(shè)計不科學(xué)、不合理，很多設(shè)計圖內(nèi)容雷同，因現(xiàn)場情況各不相同，在后期具體施工時，形成了較多的設(shè)計變更及工程簽證。此外，該縣已改造項目未建立物業(yè)管理等長效機制。有些已改造完成的老舊小區(qū)未及時建立物業(yè)管理和住宅專項維修資金制度等長效機制，甚至出現(xiàn)改造后的設(shè)施設(shè)備迅速破損等情況，影響小區(qū)改造效果。

（三）工程質(zhì)量不達標，缺乏有效監(jiān)管

一方面，該縣老舊小區(qū)建成項目未達到約定的標準，一些小區(qū)房屋存在滲水漏水情況，生活用電和弱電線路老化嚴重，水泵、配電和消防等設(shè)施落后。另一方面，該縣給排水管網(wǎng)不暢，雨水井蓋破損，化糞池缺失，停車位不足，安防監(jiān)控措施缺位，綠化景觀面積小，無障礙和養(yǎng)老健身設(shè)施缺乏，市政燃氣未接通，建設(shè)單位及監(jiān)理單位的現(xiàn)場管理人員對發(fā)現(xiàn)的問題并沒有及時予以揭示。

（四）資金投入較單一，撬動資本力度不足

財政資金投入方式單一，撬動金融和社會資本力度不足。2020年，該縣老舊小區(qū)改造使用新增財政資金占計劃總投資額的44.15%，全年需要完成新開工改造的老舊小區(qū)共有8個，在施工過程中，普遍存在資金不夠的問題，這需要充分調(diào)動社會資金和受益群眾積極性，引入社會其他資本參與，才能在商業(yè)和公益中實現(xiàn)平衡。但目前該縣尚沒有社會資本參與，撬動金融和社會資本力度未能及時跟進。

三、審計需要關(guān)注的重點事項

針對該縣老舊小區(qū)改造項目存在的問題，審計中應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容。

（一）關(guān)注項目改造標準的制定及完成情況

標準既需要理論支撐，也需要實踐應(yīng)用，最主要的是居民需要。通過查閱該縣城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案、實施計劃及相關(guān)會議紀要，對比全縣的老舊小區(qū)改造項目，查看是否充分調(diào)查居民意愿，是否進行現(xiàn)場勘查，對改造技術(shù)和交付標準是否制定統(tǒng)一標準，個別小區(qū)的改造技術(shù)和交付標準存在差別化是否附有民意調(diào)查表或現(xiàn)場勘查記錄。通過現(xiàn)場實地查看項目，老舊小區(qū)周邊是否有閑置的廠房、辦公樓、空地，閑置資產(chǎn)是否已經(jīng)列入規(guī)劃，用于加裝電梯、文化體育和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等完善和提升類項目。

（二）關(guān)注工程建設(shè)程序合規(guī)性及物業(yè)等長效機制建立情況

查看施工圖設(shè)計及民意調(diào)查表是否自相矛盾，立項、可行性研究和開工報告的時間順序是否本末倒置，實地查看老舊小區(qū)的改造成果、改造標準是否與設(shè)計圖紙一致，若不一致，是否存在因施工圖設(shè)計不科學(xué)或者缺乏民意調(diào)查導(dǎo)致工程變更多、投資額超支等影響改造效果的情況。完成改造的小區(qū)是否有意識地引入物業(yè)管理，建立房屋維修基金等長效機制。

（三）關(guān)注工程質(zhì)量及后期監(jiān)管情況

老舊小區(qū)改造項目與新建項目存在很大差別，工程招標設(shè)計、施工監(jiān)理和造價咨詢等相關(guān)單位擬定的合同要字斟句酌地商討，更要關(guān)注簽訂的合同是否按照適宜的法律法規(guī)來約束，施工合同是否按中標文件簽訂，中標文件的工程量是否細化為合同約定的條款，價格是否標準、合理。關(guān)注小區(qū)設(shè)計圖紙，對主要材料標準、節(jié)能改造標準和工程設(shè)計標準進行核實，對工程變更設(shè)計的合理合規(guī)性進行審查，在工程現(xiàn)場對照圖紙審查是否照圖施工，是否存在降低項目建設(shè)標準等方面的問題。

（四）關(guān)注資金的籌集及使用情況

通過查閱城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案及實施計劃，根據(jù)項目規(guī)劃的年限、納入改造的老舊小區(qū)數(shù)量、總投資額、資金到位情況及相關(guān)會議紀要，重點關(guān)注是否存在資金投資不足仍超前規(guī)劃、“貪多嚼不爛”等情況。關(guān)注單位會議紀要、工程施工合同、設(shè)計變更及工程簽證相關(guān)內(nèi)容，對比工程設(shè)計、施工及驗收等一系列相關(guān)資料的時間邏輯關(guān)系來審查工程結(jié)算及決算的真實性，依照“先有車后有轍”的理念來核實工程結(jié)算及決算的合理性，關(guān)注工程是否按照應(yīng)有的進度結(jié)算，進入工程現(xiàn)場對照工程內(nèi)容與現(xiàn)場完成內(nèi)容是否完全相符，抽審工程結(jié)算量的完整性及準確性。

四、提高老舊小區(qū)改造質(zhì)量的對策

一是加強宣傳引導(dǎo)。通過微信、微博公眾號和電視新聞等方式加強對老舊小區(qū)改造的宣傳，使居民了解政策，抓住機會，及時進行改造，提升縣城品位和小區(qū)品質(zhì)，提高人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

二是成立老舊小區(qū)改造資金專項審計調(diào)查小組。通過事前控制、事中跟蹤檢查、事后嚴格把關(guān)等形式將審計貫穿于工程項目全過程。施工前期審查項目建議書、可行性研究報告和初步設(shè)計圖紙等相關(guān)文書，確定程序合法合規(guī)性;中期對照合同協(xié)議書、中標通知書、專用合同、通用合同、施工圖和工程量清單等文書內(nèi)容，現(xiàn)場查看工程進度情況及已完工工程質(zhì)量;后期現(xiàn)場查看工程量，嚴格按照工程進度撥款。工程結(jié)束后，及時進行監(jiān)督驗收，對工程質(zhì)保期內(nèi)的不合格工程扣留保證金，監(jiān)督建立物業(yè)及房屋維修基金制度。

三是提高設(shè)計標準。在老舊小區(qū)改造的設(shè)計上要追趕現(xiàn)階段城建標準，更要立足縣城長期發(fā)展變化超前設(shè)計規(guī)劃。在老舊小區(qū)改造過程中，除了對道路、雨污管網(wǎng)、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施進行改造，更要對加裝電梯、文化體育設(shè)施和停車位等完善和提升類項目引入更具前瞻性的設(shè)計圖紙，實現(xiàn)老舊小區(qū)從硬環(huán)境到軟環(huán)境的全面升級。以加裝電梯為例，參照江浙地區(qū)的先進做法，在電梯內(nèi)安裝刷卡機，凡需要使用電梯者刷卡使用即可，按次消費，能基本達到使用戶滿意的目的。以停車位為例，把一個小區(qū)分成若干個模塊，對各個模塊的停車位進行整體規(guī)劃，按停車時間長短收費，就能形成穩(wěn)定的資金流入，將以前年度投入的資本及時退出。因現(xiàn)在的政策是“誰受益、誰出資”，如果居民的居住條件能得到改善及提高，一些問題就會很容易解決了。

四是加強資金管理。建議縣財政局積極向上級機關(guān)申請老舊小區(qū)改造項目專項資金及政府債券資金。同時，要拓寬投融資渠道，以政府投入為杠桿，撬動社會資本進場，探索“政府主導(dǎo)，社會資本投資，居民參與”的多方合作模式，最大限度地發(fā)揮財政資金效益，破解財政資金不足困局。

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