朱振鑫　楊芹芹　張明照

巴菲特有句名言：“投資的第一原則是永遠(yuǎn)不要虧錢，第二條原則是永遠(yuǎn)不要忘記第一條規(guī)則?！蓖顿Y者的每一分錢都是血汗錢，防范風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)比博取收益更重要。如果做不好風(fēng)險(xiǎn)管理，積累再多的財(cái)富都可能化為烏有，從1萬到1億可能需要一輩子，但從1億到1萬有時(shí)卻只需要一瞬間。

對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來說，經(jīng)過長(zhǎng)期的實(shí)踐檢驗(yàn)，形成了投資范圍和倉位的嚴(yán)格限定。但對(duì)于個(gè)人投資者來說，投資知識(shí)不完善，缺少投資紀(jì)律，很容易把雞蛋放在一個(gè)籃子里，最后竹籃打水一場(chǎng)空。

尤其是這幾年，監(jiān)管相對(duì)寬松，金融創(chuàng)新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，而且形式越來越復(fù)雜，別說一般個(gè)人投資者看不明白，很多專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者都是霧里看花。

我們基于對(duì)大量案例的分析為大家梳理出房產(chǎn)相關(guān)的投資陷阱及其中代表性的案例，總結(jié)分析它們爆雷的邏輯及共性，幫助大家揭開它的面紗。

一、海外購房陷阱

對(duì)于海外購房的投資者來說，無非兩種用途，一是用于投資，豐富資產(chǎn)配置。二是實(shí)際使用，不論是為子女留學(xué)、移民還是度假使用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，所有的海外置業(yè)者中大約有75%的人是考慮投資的因素，56.1%的人考慮子女教育的因素，42.2%的人考慮移民的因素，而居住目的和醫(yī)療衛(wèi)生分別占37.6%和7.6%。

得益于人口、金融、城鎮(zhèn)化等紅利，國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷了過去十多年的黃金時(shí)代，投資也都取得了不錯(cuò)的收益，但是這一邏輯在國外并不一定行得通，由于國家與國家之間有很多的不同，從宏觀的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境到微觀的交易持有稅費(fèi)等等一系列的不同，這種買方和賣方之間的信息不對(duì)稱越大，對(duì)投資者的專業(yè)素質(zhì)要求越高。

第一類陷阱：純粹的詐騙

這里面的案例最著名的毫無疑問就是Barworks公司出售的“工位”，它以15-30萬的價(jià)格出售工位，承諾投資者12.5%的投資回報(bào)，滿一年還可以再將工位以125%的價(jià)格進(jìn)行回售。什么樣的房產(chǎn)投資可以做到一年期37.5%的投資收益？最后這些“工位”被證明是一個(gè)純粹的騙局。

第二類陷阱：房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不合規(guī)

各個(gè)國家有不同的法律法規(guī)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)這種關(guān)乎到國計(jì)民生的行業(yè)更是如此，很多人利用國內(nèi)投資者對(duì)國外法律法規(guī)的不熟悉，大肆出售一些不符合當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)，甚至沒法轉(zhuǎn)手的房子。

以泰國房地產(chǎn)為例，除了一些特殊的土地之外，外國人購買公寓只能購買一棟樓其中的49%并擁有永久產(chǎn)權(quán)，其余51%必須由泰國人持有。但其實(shí)很多地方這51%是沒有人買的，房地產(chǎn)商就會(huì)把這些房子包裝成90年期限的房子賣給國內(nèi)投資者，但其實(shí)這只是一份長(zhǎng)達(dá)90年的租賃合同而已，產(chǎn)權(quán)所有人所擁有的權(quán)利，投資者一點(diǎn)也沒有。

第三類陷阱：房產(chǎn)質(zhì)量差或者是價(jià)格虛高

這就是純粹的利用了國內(nèi)購房者對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)不夠了解的信息差，實(shí)際上，這樣的“劣質(zhì)”或者是加價(jià)的房產(chǎn)一般也不是對(duì)當(dāng)?shù)厝顺鍪鄣?，而是只針?duì)中國人售賣。

比如2008年金融危機(jī)后，底特律樓市崩盤，上海某家公司就在國內(nèi)兜售“5萬美元”的美國別墅。但實(shí)際上這些別墅不僅不值5萬美元，每年還要繳納稅費(fèi)管理費(fèi)等費(fèi)用。

第四類陷阱：房地產(chǎn)購買以及持有的相關(guān)費(fèi)用非常高

海外購房在中介環(huán)節(jié)的費(fèi)用以及后續(xù)昂貴的維修維護(hù)成本，都會(huì)侵蝕投資者的利潤空間。國外在維護(hù)過程中與房產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)主要由房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等眾多費(fèi)用，更不用說很多國家甚至有專門針對(duì)外國人的額外稅費(fèi)。尤其是房屋維修費(fèi)用，中介作為傭金獲取方并沒有動(dòng)力告知投資者完全的購房信息，投資者如果不問，中介甚至可能會(huì)一筆帶過，這就導(dǎo)致很多中國投資者在買入之后才能發(fā)現(xiàn)還需要一筆不小的支出成本。

以西城晶華和紐約曼哈頓兩套1000萬元人民幣左右的房子為例。不算稅費(fèi)，西城晶華該套房屋每平方米價(jià)格15.97萬元，F(xiàn)latiron該套房屋每平方米價(jià)格為14.3萬元，兩套房屋每平米價(jià)格差異1.67萬元?？此泼绹康禺a(chǎn)有利可圖，但是如果把稅費(fèi)計(jì)入價(jià)格，西城晶華每平米17.13萬元，F(xiàn)latiron每平米16.59萬元，相差無幾。

第五類陷阱：房產(chǎn)所在國的匯率問題

各類中介在推銷海外房產(chǎn)的時(shí)候一方面喜歡吹捧海外房地產(chǎn)的收益率有多么高，另一方面又喜歡用人民幣貶值和通脹問題來增加自己的說服力。但這其實(shí)只是一種話術(shù)而已，仔細(xì)來看，它從兩個(gè)不同的角度上找到了海外房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)，而忽視了海外房地產(chǎn)的問題。

如果單說房地產(chǎn)的歷史收益率，把所有國家的房地產(chǎn)放到美元的維度來進(jìn)行比較。國內(nèi)房地產(chǎn)過去十年總收益率67%，人民幣自從2005年以來直到2015年十年間都是處于升值通道，即使經(jīng)過了五年貶值，到了今天，兌美元的匯率一共才貶值了2.4%。

而近幾年被爆炒的東南亞國家呢？印度盧比十年間貶值幅度高達(dá)89%，匯率跌了快一半。泰銖雖然這十年里匯率小幅升值，但1998年金融危機(jī)時(shí)泰銖貶值幅度高達(dá)146%的情況相信大家都記憶猶新。實(shí)際上匯率的變動(dòng)是世界上最難預(yù)測(cè)的問題之一，任何所謂對(duì)沖人民幣貶值的話術(shù)，都只是銷售中介為了賣房給投資者設(shè)下的陷阱罷了。

第六類陷阱：售后出租的問題

由于國外很多地方房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，大多數(shù)情況下房產(chǎn)更多的是作為消費(fèi)品存在，因此在購入房產(chǎn)后，很難通過房?jī)r(jià)升值獲利，投資者一般都需要通過出租來獲得足夠的收益。

而國內(nèi)投資者不可能時(shí)時(shí)刻刻在國外經(jīng)營出租事宜，如果投資者輕信投資中介“包租”的承諾，結(jié)果由于管理不善、地理位置不好等原因，要么無法出租，根本就沒有出租收益，要么高昂的運(yùn)營費(fèi)用吞噬掉了投資者本身的出租收益，最后只能是竹籃打水一場(chǎng)空。

過去十年亞洲各國貨幣升貶值幅度

二、房地產(chǎn)投資陷阱

無論是高檔還是低檔社區(qū)，無論是不是知名開發(fā)商出品，房地產(chǎn)的侵權(quán)事件每天都在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生。投資者遭遇的侵權(quán)行為涉及到廣告宣傳、銷售環(huán)節(jié)、交付環(huán)節(jié)、配套變更等各個(gè)方面。

不僅在購房前有可能掉進(jìn)開發(fā)商的認(rèn)購陷阱，在購房后，開發(fā)商的很多“臨時(shí)操作”也會(huì)讓購房者有苦難言。結(jié)合以往案例，我們梳理了目前最主要的三種房地產(chǎn)騙局：

第一種投資陷阱：制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷假象

在銷售現(xiàn)場(chǎng)，開發(fā)商為了營造銷售興旺的氣氛，經(jīng)常會(huì)在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”的字樣，讓購房者覺得已經(jīng)沒有多少套房屋。故意制造緊張感，使購房者在沒有認(rèn)真考慮的情況下就沖動(dòng)的簽合同，交定金。

更有甚者存在捂盤的行為，即開發(fā)商領(lǐng)到了預(yù)售許可證，卻沒有按照規(guī)定將所有房源一次性推售，而是根據(jù)銷售需要分層多次開盤，人為制造熱銷假象。

房地產(chǎn)商虛假承諾

房地產(chǎn)商虛假承諾

據(jù)新聞報(bào)道，2017年南京的一處名為云樹公館的樓盤領(lǐng)取了2幢、3幢兩棟樓的預(yù)售證，上網(wǎng)房源總套數(shù)共1051套。然而開盤后云樹公館展廳現(xiàn)場(chǎng)并沒有所有房源的公示，公示房源的樓層也少了大半。銷售人員表示開盤當(dāng)天就賣出了400多套，然而開盤1000套賣出400套和開盤500套賣出400套顯然效果不同，如此一來也有助于開發(fā)商推出后續(xù)房源時(shí)順勢(shì)漲價(jià)。根據(jù)南京房管部門的相關(guān)規(guī)定，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證后的樓盤，必須在10天內(nèi)一次性公開銷售全部房源，分層賣房的這一行為已經(jīng)涉嫌嚴(yán)重違規(guī)。

第二種投資陷阱：開發(fā)商卷款跑路

開發(fā)商在建設(shè)過程中，如果出現(xiàn)資金鏈斷裂，無法繼續(xù)施工，甚至負(fù)責(zé)人跑路的情況，購房者可能面臨全部銷售款的損失，也要繼續(xù)承擔(dān)銀行貸款的還款責(zé)任。

應(yīng)對(duì)這種情況，政府通常會(huì)介入與開發(fā)商和其他利益關(guān)聯(lián)方協(xié)調(diào)復(fù)工事宜，幫助企業(yè)清產(chǎn)核資、申請(qǐng)破產(chǎn)重組等等，但所需時(shí)間較長(zhǎng)，不確定性大。

2015年廣西南寧紅日山湖“維權(quán)門”事件中，該項(xiàng)目一期按照合同原定于2014年12月31日交房，然而到了交房日期后并未兌現(xiàn)，開發(fā)商一再延期交房，到最后直接宣布停工。據(jù)了解，農(nóng)業(yè)銀行于2013年批復(fù)同意投放6億元貸款用于紅日山湖項(xiàng)目建設(shè)，到2014年3月已累計(jì)發(fā)放貸款4.45億元。

但后來農(nóng)行發(fā)現(xiàn)紅日公司大量挪用銷售貨款，多次責(zé)令其資金歸還，但公司一直不配合整改，且擅自到房管部門對(duì)農(nóng)行抵押物非法撤押，最后農(nóng)行暫停放貸，確認(rèn)開發(fā)商資金鏈斷裂。購房者經(jīng)過3年艱難維權(quán)，直到2018年在南寧市委市政府的協(xié)調(diào)下開發(fā)商才分四次初步交付了所有住宅。

第三種投資陷阱：向投資者虛假承諾

為了更好地達(dá)到銷售的目的，房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售前承諾的房屋質(zhì)量、小區(qū)內(nèi)的居住環(huán)境、容積率、綠地、停車位，小區(qū)外的學(xué)校、交通規(guī)劃等都有可能是只是一種營銷手段，一旦簽訂了合同繳納了房款，到收房的時(shí)候就會(huì)發(fā)現(xiàn)有各種各樣的虛假承諾騙局存在。

我們?yōu)榇蠹沂崂砹?種房地產(chǎn)商可能存在的虛假承諾情況，普通投資者在買房之前一定要非常注意，以免踩雷。