凱風

01

近日，在2021年陸家嘴金融論壇上，央行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機會發(fā)家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。

雖說這句話指向的是金融衍生品炒作，但房價被牽連其中，釋放出非同尋常的警示信號。

這不是權(quán)威人士第一次發(fā)出類似警告了。

有人應(yīng)該還記得，3年前，郭樹清在2018年陸家嘴金融論壇上曾發(fā)出提醒：

理財產(chǎn)品收益率超過6%就要打問號，超過8%很危險，超過10%就要做好損失全部本金的準備。

3年后的今天，全國的P2P網(wǎng)貸機構(gòu)已經(jīng)從高峰時期的3595家縮減為0了。

針對房地產(chǎn)'相關(guān)人士已經(jīng)多次發(fā)出類似表態(tài)，連番發(fā)出預(yù)警，且話語一次比一次嚴厲，態(tài)度一次比一次堅決。

2020年，郭樹清在《十四五規(guī)劃建議輔導讀本》中發(fā)表文章指出，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。2008年次貸危機前，美國房地產(chǎn)抵押貸款超過當年GDP的32%?？梢哉f，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀?！?。

2021年初，郭樹清在國新辦新聞發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大“灰犀?！?，很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的。因為你持有那么多房產(chǎn)，將來市場價格要是下來，你個人的財產(chǎn)就會有很大的損失，貸款就還不上本金和利息，銀行也收不回貸款，經(jīng)濟生活就會發(fā)生很大的混亂。所以，必，頁既積極又穩(wěn)妥地促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這些話可謂一以貫之，顯然不只是說說而已。

02

房地產(chǎn)接連被警告，釋放了什么信號？

作為金融監(jiān)管者和決策者，對樓市發(fā)出預(yù)警，主要目的在于防范金融風險。

在中國，房地產(chǎn)并非單純的土建行業(yè)，不只是與混凝土打交道，涉及鋼鐵、水泥、電器等上下游諸多行業(yè)，與信貸、消費等領(lǐng)域息息相關(guān)，更關(guān)乎許多人的財富基本盤，嚴重影響金融安全和社會穩(wěn)定。

牽一發(fā)而動全身，絲毫疏忽不得。

每一次房地產(chǎn)危機，都會影響整個金融體系乃至經(jīng)濟。正如權(quán)威人士所言，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。

上世紀90年代的日本，在房地產(chǎn)泡沫崩盤后曾經(jīng)一蹶不振，“失去的30年”讓日本錯失了發(fā)展機遇。

當時，由于整個社會與房地產(chǎn)深度捆綁，房地產(chǎn)泡沫破裂，東京等六大都市區(qū)的地價一度超跌了60%以上，由此導致無數(shù)人財富灰飛煙滅，大量公司、銀行破產(chǎn)，整個社會備受其害。

1990年代的海南，同樣遭遇過一場房地產(chǎn)泡沫破裂的風險。鼎盛時期，這個只有600多萬人口的小島上，云集了兩萬多家房地產(chǎn)公司，平均每300人就對應(yīng)一家房地產(chǎn)公司。

但隨著房地產(chǎn)泡沫破裂，海南房價一瀉千里，短短一年多，土地價格從1991年的幾十萬每畝，攀升到1993年的最高600多萬元/畝。從1988年到1993年，?？?、三亞等熱門地區(qū)商品房價格從1000多元攀升到5000元以上。

直到10多年后，海南才清理完歷史爛賬，后來借助國際旅游島和自貿(mào)港的機遇，再次起飛。

這次海南獲得自貿(mào)港的超級政策加持之時，特意將“去房地產(chǎn)”作為重要配套政策，可謂吸取了前車之鑒。

無論是基于歷史經(jīng)驗教訓，還是出于防范未來風險的考慮，我們都已經(jīng)看到，防范金融風險，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，已經(jīng)成為這兩年金融政策的明牌。

03

房地產(chǎn)面臨哪些金融風險？

第一個風險是房地產(chǎn)企業(yè)高負債、高杠桿，“大而不倒”的風險。

在中國，房地產(chǎn)是一個年銷售規(guī)模超過17萬億的超級行業(yè)，沒有其他行業(yè)能與之相匹敵。市場巨大，培育出眾多超級巨頭，年銷售額破千億的房企就有30多家，超過5000億的則有4家。

規(guī)模有多大，背后的負債和杠桿就有多夸張。房地產(chǎn)是典型的高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債行業(yè)，對資金環(huán)境和融資環(huán)境極其敏感。

一旦市場發(fā)生變化，或者融資環(huán)境收緊，一些高負債的房企就開始面臨壓力。

房企一邊捆綁著銀行，另一邊捆綁著購房者，一旦出現(xiàn)債務(wù)危機，影響的絕不只是一家企業(yè)。

近年來。每年破產(chǎn)的房企就有數(shù)百家之多。這些房企過去多是中小企業(yè)，如今連一些大型房企乃至超級房企都開始遭遇債務(wù)危機，金融風險不可小覷。

04

第二個風險是居民炒房帶來的杠桿和泡沫風險。

央行此前發(fā)布的報告顯示，中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)以實物資產(chǎn)為主，住房占比近七成，房貸是家庭負債的主要構(gòu)成，占家庭總負債的75.9%。

這說明，我國家庭居民70%的財富都是房產(chǎn)，70%以上的負債都是房貸。一旦房價出現(xiàn)大幅下行波動，將會影響幾乎所有人。

衡量房地產(chǎn)泡沫，有房價收入比、租金回報率等指標，但最重要的當屬居民杠桿率，即居民部門總債務(wù)與GDP之比。

2021年，我國居民杠桿率超過62%，創(chuàng)下歷史新高，已經(jīng)趕上了發(fā)達國家水平。這一數(shù)字相比2008年翻了3倍多，增速之快，無出其右者。

居民欠下的債務(wù)，已經(jīng)相當于GD聰量的6成以上。這意味著什么，可謂不言而喻。

一旦收入增速不及預(yù)期，或者房價出現(xiàn)明顯回調(diào)，金融風險就會如影隨形。

無論出于防范開發(fā)商“大而不倒”的考慮，還是防范居民持續(xù)加杠桿的危險未來，遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化，都是必然之舉。

所以，我們看到，過去一年多來，樓市調(diào)控正在層層加碼，嚴查經(jīng)營貸力度越來越大，房企融資三道紅線和房貸兩道紅線先后出臺，二手房指導價橫空出世，房地產(chǎn)稅試點正在路上……

一切剛剛開始，勿謂言之不預(yù)也。