小明哥

第七次人口普查的數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，中國步入老齡化社會(huì)，未來老人的基數(shù)越來越大，而年輕人補(bǔ)充的數(shù)量卻趕不上人口老去的速度。

一旦步入老齡化社會(huì)，我國的人口質(zhì)量的下降是大概率的。企業(yè)招不到工，老年人口卻不斷增加社會(huì)公共支出。

從國家層面來看，年輕人仍然是未來最具消費(fèi)能力的人群，年輕人的減少，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)能沒辦法去化，經(jīng)濟(jì)甚至?xí)霈F(xiàn)倒退。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，人口老齡化會(huì)帶來很多嚴(yán)重的問題。一個(gè)是房子增加，但是需求減少，因?yàn)槟贻p人少了;第二個(gè)是老年過世后，會(huì)留下大量空置的房子，導(dǎo)致市場上房源庫存大量攀升。

但是，三胎政策真的能夠刺激樓市嗎？這個(gè)問題得分開來看。

“生得起，養(yǎng)不起”是—二線家庭的痛點(diǎn)

一個(gè)年輕的一二線城市里的中國家庭，除了要背負(fù)房貸、車貸以外，小孩的撫養(yǎng)成本絕對(duì)是一筆非常重大的家庭支出。這也導(dǎo)致我國家庭人均負(fù)債率持續(xù)走高。

據(jù)金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2020年12月，我國家庭人均負(fù)債率59.1%，按一家三口算，平均家庭負(fù)債超過13.5萬元，人均負(fù)債4.5萬元。

除了沉重的債務(wù)壓力，在大城市，“雞娃的壓力也很大”。

所以，對(duì)于一二線城市的大部分中產(chǎn)階層來說，不要說三胎，即使是二胎，都很吃力。

未來，一二線城市的自身人口增長會(huì)很有限，增長需要依賴大量的外來人口涌入。

三四線城市分化加劇，部分城市會(huì)回暖

_二線城市高強(qiáng)度的生活節(jié)奏，必然導(dǎo)致人們的生育意愿降低。

但是對(duì)于生活節(jié)奏相對(duì)緩慢的三四線城市來說，三胎政策卻是一個(gè)不小的機(jī)會(huì)。但是，前提也是人口基礎(chǔ)大，民眾富裕的三四線城市。

但是與一二線城市一樣，三四線城市的家庭同樣也會(huì)面臨養(yǎng)孩的成本問題，最大的制約因素仍然是經(jīng)濟(jì)。

目前仍然有不少三四線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)弱，人口外流嚴(yán)重，所以三四線城市房產(chǎn)的流動(dòng)性在萎縮。

從二手房的表現(xiàn)來看，今年3月以來，仍然有10個(gè)三四線城市二手房房價(jià)低于去年疫情的時(shí)候（見表2）。

無論是在房價(jià)還是在土地市場上，三四線城市之間都呈現(xiàn)明顯分化。

以土地市場為例，當(dāng)前供求關(guān)系總體均衡，即能同時(shí)保持新房較快去化和土地市場較高熱度的城市只占少數(shù)，且多位于長三角、大灣區(qū)的熱點(diǎn)城市群。

而除了長三角、粵港澳大灣區(qū)的三四線城市外，其余中西部的三四新城市，土地市場熱度并不高。據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示：

2020年全年，統(tǒng)計(jì)監(jiān)測的163個(gè)三四線城市中有123個(gè)城市有土地流拍，占比高達(dá)四分之三;29個(gè)城市的流拍率超過20%。

未來社區(qū)的幾個(gè)變化趨勢

三胎政策帶來的人口增長和家庭結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)于各大房企來說，未來要想更具有市場競爭力，產(chǎn)品研發(fā)方向也需要進(jìn)行調(diào)整。

未來社區(qū)的概念會(huì)加速房地產(chǎn)的智能化、環(huán)?；?/p>

未來的小區(qū)場景更注重社群化，關(guān)注老人與小孩。

人口的老齡化與三胎政策同步，也就意味著未來的樓盤社區(qū)，兩個(gè)點(diǎn)至少得抓住一個(gè)，才能更具有市場競爭優(yōu)勢。

未來在一些有條件的三四線城市，四房及改善型產(chǎn)品會(huì)逐漸成為市場主力，三四線樓市存在一波改善型置業(yè)的機(jī)會(huì)。

寫在最后

目前，國家出臺(tái)的三胎政策效果如何，未來還有待檢驗(yàn)。

這一波政策對(duì)于一二線城市的影響，大概率還是較小的，畢竟二胎政策也沒能刺激起一二線城市的生育意愿。但是對(duì)于部分優(yōu)質(zhì)的三四線城市來說，三胎政策是有一定吸引力的。

在沒有明顯的相關(guān)生育獎(jiǎng)勵(lì)的配套政策落實(shí)之前，三胎政策想要刺激房地產(chǎn)市場是很難的。

樓市不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)政策的出臺(tái)，而馬上立竿見影有變化。