王璇 卜衛(wèi)星

【摘要】在社會經(jīng)濟水平和城市化進程不斷加快的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)需要面對國內(nèi)和國外的競爭，因此，房地產(chǎn)工程造價管理的意義就顯得更加重要。然而，從當前的發(fā)展狀況來看，我國的房地產(chǎn)工程造價管理依舊存在許多需要改進的地方，包括房地產(chǎn)工程的設(shè)計策劃不夠合理、房地產(chǎn)工程規(guī)劃不夠明確、房地產(chǎn)工程成本控制不夠完善等，要想使得房地產(chǎn)工程能夠更好地穩(wěn)定長遠發(fā)展，就必須解決這些問題。基于此，本文將對新時期房地產(chǎn)工程造價管理的創(chuàng)新及模式進行淺析。

【關(guān)鍵詞】工程造價;房地產(chǎn);創(chuàng)新模式;新時期

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

雖然近年來房地產(chǎn)工程造價管理的受關(guān)注程度不斷提升，但圍繞其中的項目成本控制實踐進行分析，可以發(fā)現(xiàn)各類問題仍較常見，如成本控制意識缺乏、設(shè)計工作存在欠缺、動態(tài)成本控制不當?shù)?。為了有效解決這類問題，本文將圍繞房地產(chǎn)工程造價管理中的項目成本控制開展具體研究。

1、工程造價定義

工程造價主要包括工程的直接費用與工程的間接費用。其中工程直接費用主要分為：第一，人工費用。工程項目建設(shè)需要投入大量的人工，勞動力非常多，所以，人工成本相對較高。勞動當中的人工費和勞動人員數(shù)量和地區(qū)內(nèi)勞動價格存在正相關(guān)。第二，材料費用。建筑工程中材料費主要分為工程施工和安裝等各個材料。嚴格控制各項物資的采購，工程建設(shè)施工中所用材料必須優(yōu)化設(shè)計費用的使用計劃方案。第三，施工機械的使用費。建筑工程的機械成本因為施工難度的不同而有所不同，和工程人工成本之間呈反比例。而工程的間接費用主要兩項，其一為利潤，就是施工企業(yè)完成工程施工后刨除成本之外的資金。其二為稅費。即按照國家相關(guān)規(guī)定所征收的工程稅、建筑稅以及城市維護費等等稅費，稅費屬于工程造價當中的必要因素。

2、房地產(chǎn)工程造價管理項目成本控制常見問題

2.1成本控制意識缺乏

成本控制意識缺乏屬于房地產(chǎn)工程造價管理中的項目成本控制常見問題。在設(shè)計、施工等階段，責(zé)任不明的成本控制問題往往在設(shè)計、成本、工程等部門均有所體現(xiàn)，如設(shè)計部門一味推崇保守設(shè)計、成本管理部門不參與設(shè)計方案的探討、工程部門拆改及變更施工方案，以及成本管理部門在洽商變更滯后情況下僅負責(zé)事后核算，這些都將使成本控制意識缺乏的問題日益惡化。此外，項目成本控制手段不夠精細也會導(dǎo)致出現(xiàn)成本失控的問題，而設(shè)計、工程部門的“置身事外”所帶來的負面影響也較為深遠。

2.2房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量問題

建筑工程在施工管理過程中最為重要的一項管理內(nèi)容就是對施工質(zhì)量的管理，施工質(zhì)量管理不到位、工程質(zhì)量不達標，將會對整個房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展造成較為嚴重的負面影響，不利于房地產(chǎn)行業(yè)進行長期、穩(wěn)定的發(fā)展。當前，造成房地產(chǎn)工程施工質(zhì)量管理出現(xiàn)問題的原因較為廣泛，例如，房地產(chǎn)工程的施工管理制度不夠完善、房地產(chǎn)工程的施工人員綜合素質(zhì)較低等。不僅如此，房地產(chǎn)工程在進行施工的過程中，通常會對工程方本身可以獲得的經(jīng)濟效益追求片面性，導(dǎo)致工程方忽視施工材料等方面的質(zhì)量把關(guān)，使施工質(zhì)量出現(xiàn)問題。

3、新時期房地產(chǎn)工程造價管理創(chuàng)新及模式的對策和建議

3.1工程變更成本控制路徑

房地產(chǎn)工程具備不確定性、長期性、復(fù)雜性等特點，這使得變更問題的出現(xiàn)無法規(guī)避，變更導(dǎo)致的超目標成本問題也較為常見，這顯然不利于房地產(chǎn)工程的成本控制。為強化工程變更成本控制，筆者建議從工程變更審查與論證、BIM技術(shù)應(yīng)用、工程變更分級審批三個方面入手，以此來優(yōu)化工程變更的成本控制。工程變更審查與論證需關(guān)注發(fā)、承包雙方存在的均不愿意變更等問題，這是由于變更后會對施工產(chǎn)生影響。為了保證變更的合理性，明確變更的費用及原因，對變更的審查與論證極為關(guān)鍵，必要時結(jié)合專題會議，即可從經(jīng)濟、技術(shù)角度出發(fā)，順利獲取最優(yōu)方案。一般變更可由設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)單位召開技術(shù)分析會，以此確定變更方案，施工時需嚴格根據(jù)該方案來進行實施，并規(guī)避弄虛作假、虛報工程量、偽造或修改依據(jù)、先辦事后簽證等情況。如洽商變更事項涉及金額較大，需開展專項比價，不得直接委托施工，上級審批后也需要開展進一步的比價洽談。客觀的洽商變更估算也應(yīng)得到重視，以此保證標準統(tǒng)一、審核嚴密、動態(tài)成本監(jiān)控及時、成本臺賬嚴格記錄。對于不可避免的新增洽商變更，必須開展規(guī)范性審核，變更理由恰當與否、變更手續(xù)齊全程度、變更程序規(guī)范情況、變更估算準確性均要引起足夠重視，以此強化成本控制意識，嚴格下發(fā)變更通知單，嚴格開展現(xiàn)場把關(guān)，落實分級管理，做好變更臺賬，可更好規(guī)避疏漏問題。

3.2必須嚴格控制現(xiàn)場簽證的管理

現(xiàn)場簽證屬于建筑工程建設(shè)施工過程中常見的一項工作，必須做好建筑項目施工現(xiàn)場的詳細記錄工作，并且需要深入到施工工地的第一線，落實“隨做隨簽”的機制。針對現(xiàn)場的簽證必須采取嚴格措施加以管理，根據(jù)預(yù)先設(shè)計規(guī)劃的現(xiàn)場簽證工作管理程序來全面的落實執(zhí)行，保證各項工作的有效性。

3.3建立管理標準，優(yōu)化工程造價成本控制管理機制

針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而言，其在具體工程建設(shè)過程當中，需要制定出完善的管理標準，而相關(guān)管理人員則需要嚴格按照管理標準來對相關(guān)內(nèi)容進行控制，確保成本控制體系能夠與現(xiàn)代化要求相符合。對于在成本控制管理工作當中所存在的漏洞和問題，相關(guān)管理人員需要及時采取有效對策進行處理和解決，使工程造價得到優(yōu)化，進一步提升成本控制管理工作質(zhì)量。從房地產(chǎn)的造價管理人員角度出發(fā)，其需要加強和服務(wù)者之間的溝通和交流，并完善相關(guān)組織架構(gòu)，有效改革房地產(chǎn)造價成本管理體系，從而使房地產(chǎn)工程的造價成本管理水平得到有效提高。

3.4房地產(chǎn)工程施工期間，對施工工期進行管理

在房地產(chǎn)工程施工期間，企業(yè)需要對工期進行嚴格管理，只有保證房地產(chǎn)工程在規(guī)定期限內(nèi)保質(zhì)保量地完成，才能使房地產(chǎn)工程造價得到最合理的安排。因此，企業(yè)需要根據(jù)相關(guān)制度進行獎懲，若在規(guī)定工期內(nèi)完成施工任務(wù)則進行獎勵，若超出規(guī)定工期仍未完成施工任務(wù)則要進行處罰，這樣才能更好地提高房地產(chǎn)工程的施工進度和建設(shè)效率。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)工程造價管理中的項目成本控制需關(guān)注多方面的影響。在此基礎(chǔ)上，本文涉及的設(shè)計階段成本控制路徑、工程變更成本控制路徑、目標成本動態(tài)管理路徑等內(nèi)容，則直觀展示了可行性較高的房地產(chǎn)工程項目成本控制策略。為了更好地開展工程造價管理工作，大數(shù)據(jù)等新型技術(shù)的應(yīng)用、數(shù)字化平臺的建設(shè)、相關(guān)人才的引進和培養(yǎng)問題同樣需要加強重視。

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