陳建

【摘要】在高層住宅小區(qū)物業(yè)開展消防安全管理工作是保證高層建筑安全性和穩(wěn)定性的必要手段，也是保護住宅居民生命財產(chǎn)安全的有效途徑。因此，要將“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的原則有效落實于高層住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理中，構(gòu)建出政府、地方相關(guān)單位、社區(qū)等部門協(xié)調(diào)配合的消防安全管理體系，不斷強化人員的宣傳教育培訓(xùn)，提升管理人員、群眾的消防安全意識和自我保護意識，進而將高層住宅建筑所出現(xiàn)的火災(zāi)事故及火災(zāi)隱患扼殺于萌芽狀態(tài)，有效保護居民的生命、財產(chǎn)安全。

【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū);物業(yè)管理;消防安全

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.019

從當(dāng)下我國住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理工作實際情況來看，依然存在諸多問題，主要體現(xiàn)在高層建筑未經(jīng)消防驗收擅自投入使用、消防安全隱患突出及未有效落實消防安全管理職責(zé)等方面。

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理中消防安全存在的主要問題

1.1電氣故障和用電隱患風(fēng)險居高不下

據(jù)統(tǒng)計，2019年度，住宅火災(zāi)占總數(shù)的44.8%，共造成1045人死亡，占總數(shù)的78.3%，遠超其他場所亡人的總和。其中，電氣線路私拉亂接或老化、違規(guī)使用大功率電器、舊電器“超期服役”、電動自行車違規(guī)停放充電等問題較為集中。

1.2消防設(shè)施器材管理維保不到位

部分住宅小區(qū)存在消防設(shè)施未定期維護保養(yǎng)，自動消防設(shè)施系統(tǒng)癱瘓、消防給水管道無水、消防設(shè)施器材損壞、缺失、常閉式防火門未保持關(guān)閉狀態(tài)等等問題，消防設(shè)施成為擺設(shè)，發(fā)生火災(zāi)時不能發(fā)揮防滅火作用。

1.3疏散通道堆物現(xiàn)象嚴(yán)重

隨著私家車不斷增多，私家車數(shù)量與停車位數(shù)量比例嚴(yán)重失衡，私家車占用消防車通道的現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，甚至一些小區(qū)主干道車滿為患，消防車通道被占用、堵塞現(xiàn)象日益凸顯，一旦發(fā)生火災(zāi)，將嚴(yán)重影響滅火救援行動迅速開展。

1.4居民業(yè)主消防安全意識淡薄

部分居民不懂消防安全常識，對身邊的火災(zāi)隱患和消防違法行為視而不見。在日常生活中，用火、用電、用氣不注意、不規(guī)范，亂扔煙頭、電氣線路私拉亂接、擅自增加大功率電器、私自改裝燃氣管道等消防安全隱患問題嚴(yán)重。

2、高層住宅小區(qū)火災(zāi)特點

2.1可燃、易燃物多

高層住宅內(nèi)部有著相對復(fù)雜且龐大的用電設(shè)備，一旦其內(nèi)部電器出現(xiàn)老化、磨損等情況，極易會增加火災(zāi)事故的可能性。同時，起火因素也可能是部分電焊工操作不規(guī)范、無章操作等引發(fā)的。除此之外，基于高層建筑高標(biāo)準(zhǔn)的裝修，其內(nèi)部裝飾材料多是由可燃材料組成的，也一定程度上加快了燃燒速度。

2.2火勢蔓延途徑多

煙囪效應(yīng)是高層住宅小區(qū)建筑火災(zāi)的主要特點，再加之高層建筑內(nèi)部設(shè)置相對復(fù)雜，其主要由樓梯間、送風(fēng)道、管道井及電梯井等多個豎直井道而構(gòu)成。若在設(shè)計過程中沒有對防火隔離措施及加以考慮，一旦發(fā)生火災(zāi)，火勢極易通過豎向管井和孔洞蔓延。

2.3人員疏散困難

第一，基于高層住宅建筑的特殊性，這也導(dǎo)致人員居住呈現(xiàn)集中化特點，一旦發(fā)生火災(zāi)時，疏散時候極易出現(xiàn)踩踏、擁擠情況。第二，火災(zāi)發(fā)生過程中，火勢呈現(xiàn)快速的豎向蔓延，為安全疏散帶來極大的難度。第三，發(fā)生火災(zāi)時，高層建筑的安全疏散主要依賴于疏散樓梯，一旦樓梯間未采用有效的防火分隔措施，不能有效地防止煙火侵入，則會造成煙氣就會很快充滿樓梯間，從而嚴(yán)重影響人們的安全疏散，威脅人們的生命安全。

2.4火災(zāi)撲救難度大

就現(xiàn)階段來看，我國配備的舉高消防車大多在60m以下，多數(shù)消防水槍、水炮的噴射高度僅有50多米。換言之，50m以上尤其是超過80m的樓層發(fā)生火災(zāi)，除利用建筑內(nèi)部消防設(shè)施外，幾乎沒有具體可行的外攻方案。此外，有些高層住宅消防車登高場地被樹木、隔離樁等占用，或者受廣告牌、架空電線等障礙物影響，這為舉高消防車的工作帶來一定難度。在登高車無法到達的高度，就需要消防員內(nèi)攻滅火，在此情況下，消防人員需要去攜帶水槍及空氣呼吸器徒步爬樓，會大大降低工作能力，嚴(yán)重制約了內(nèi)攻時消防裝備器材和人員滅火作戰(zhàn)能力的發(fā)揮，滅火救援行動無法有效展開。

3、應(yīng)對住宅物業(yè)管理中消防安全存在問題的對策

3.1消防救援機構(gòu)層面

（1）督促住宅物業(yè)落實管理責(zé)任。要結(jié)合《消防法》制定物業(yè)管理消防安全工作導(dǎo)則，打造示范物業(yè)消防安全管理示范單位，形成“可推廣、可復(fù)制、可借鑒”的成熟經(jīng)驗，督促落實消防安全責(zé)任制，適時召開現(xiàn)場會予以推廣。

（2）嚴(yán)格執(zhí)法加強監(jiān)督管理。要經(jīng)常深入到社區(qū)進行消防安全檢查，或適時開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全專項檢查工作，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患或消防安全違法行為，依法立案調(diào)查，監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)公司對管理區(qū)域內(nèi)共用消防設(shè)施進行維護管理，并指導(dǎo)其做好管理區(qū)域的消防安全宣傳教育工作。

3.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)層面

（1）完善交接手續(xù)，嚴(yán)把“交接關(guān)”。交接要把消防工作作為重中之重。無論是新物業(yè)還是舊物業(yè)，都要細致全面地對內(nèi)部消防設(shè)備進行驗收。首先，要求交接方提供消防系統(tǒng)的相關(guān)圖紙和設(shè)施設(shè)備維保的基礎(chǔ)臺賬，遇到突發(fā)情況才不會慌亂;其次，要邀請專業(yè)人員對消

防系統(tǒng)的組成、性能進行檢查、驗收，并加強發(fā)現(xiàn)缺陷的整改工作;同時，接收方要對技術(shù)交底和施工圖紙仔細整理歸檔，做好消防設(shè)施設(shè)備維保的登記記錄，確保消防系統(tǒng)能夠可靠運行。

（2）明確崗位職責(zé)，嚴(yán)把“隊伍關(guān)”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)確定專（兼）職消防安全管理人員必須具備一定的消防常識和滅火技能，定期接受消防培訓(xùn)，掌握常用消防設(shè)施器材的使用方法，提高微型消防站人員應(yīng)急處置能力，充分發(fā)揮微型消防站先期處置作用，消防控制室值班人員持證上崗且熟練掌握自動消防設(shè)施操作方法。

（3）強化考核監(jiān)督，嚴(yán)把“長久關(guān)”。要定期對物業(yè)員工組織消防安全工作技能、能力的自測，對考核優(yōu)秀的員工要表彰獎勵，對考核未通過的員工要強制“回爐重造”。要利用好日常巡查對電氣設(shè)備、照明燈具和應(yīng)急標(biāo)識等進行檢查，按時間節(jié)點對固定消防設(shè)施進行測試，最大限度消除損壞隱患，及時對發(fā)現(xiàn)的問題整改并追究責(zé)任。

結(jié)語：

物業(yè)管理作為一種和現(xiàn)代化房產(chǎn)開發(fā)相配套的綜合管理體系，日益受到政府各部門及社會各界的廣泛關(guān)注。在以往的消防監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司對環(huán)境衛(wèi)生和安保投入較多，而對消防設(shè)施器材的維護管理關(guān)注較少，普遍存在消防安全管理缺失、消防控制系統(tǒng)故障、消防車通道不暢通和電動車違規(guī)停放充電的問題?！掇k法》的頒布實施，為解決此類防火工作中的難題提供了有效辦法和有力依據(jù)。

參考文獻：

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