覃剛

1 案情簡(jiǎn)介

2012 年4 月5 日，S 縣某城中村改造指揮部、鎮(zhèn)政府與J 公司簽署了1 份借據(jù)，借款金額1 000 萬元，借款期限6 個(gè)月，月利率3‰，并以城中村改造第一期工程的門面房設(shè)定了抵押擔(dān)保。如果到期不能償還借款，則抵押物交由J 公司處置。之后，J 公司將1 000 萬元轉(zhuǎn)賬給指揮部，指揮部分多次共償還J 公司500萬元。

2013 年12 月28 日，指揮部、居委會(huì)與J 公司簽訂了《還款協(xié)議》，確認(rèn)截至2012 年12月31 日，指揮部仍欠J 公司本息約700 萬元。指揮部同意工程完工后劃出700 m2商業(yè)房交給J 公司，用于償還所欠本息。2015 年2 月26 日，J 公 司 與 吳某某簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將上述借據(jù)和《還款協(xié)議》的全部債權(quán)及擔(dān)保權(quán)等權(quán)利轉(zhuǎn)讓給吳某某，隨后吳某某通知了居委會(huì)和鎮(zhèn)政府。

2015 年8 月1 日，吳某某死亡。由于《還款協(xié)議》所涉及的房屋屬于城中村改造工程的一部分，沒有相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)，一直沒有向吳某某交付。吳某某配偶閆某某及一對(duì)子女作為法定繼承人向法院起訴，請(qǐng)求判令居委會(huì)和鎮(zhèn)政府歸還借款700 萬元及利息200 萬元。

2 法院判決

經(jīng)審理查明，以房抵債所涉的房屋屬于城中村改造項(xiàng)目，建設(shè)在農(nóng)村集體土地上，居委會(huì)、鎮(zhèn)政府未能提供相關(guān)的規(guī)劃審批手續(xù)。法院確認(rèn)指揮部仍欠J 公司本息700 萬元的事實(shí)。判決居委會(huì)向閆某某等3 人支付700 萬元及利息。鎮(zhèn)政府對(duì)居委會(huì)不能清償部分在1/2 范圍內(nèi)向閆某某等3 人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

3 案例分析

3.1 《還款協(xié)議》的性質(zhì)

J 公司與指揮部之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債務(wù)清償期限屆滿后，指揮部與居委會(huì)、J 公司達(dá)成的《還款協(xié)議》約定以所建的房屋抵償債務(wù)，實(shí)際上是《民法》上的代物清償，或者說是以物抵債。以物抵債所形成的新的債權(quán)需履行完畢，原債權(quán)債務(wù)才能被消滅，并不是說新的以物抵債協(xié)議一旦生效，原債權(quán)債務(wù)就被完全取代。本案中，法院已經(jīng)確認(rèn)房屋并沒有交付，因此，J 公司與指揮部之間的原借貸關(guān)系仍然存在，鎮(zhèn)政府也依然有擔(dān)保責(zé)任。

3.2 以物抵債協(xié)議是否有效

本案中的《還款協(xié)議》比較特殊，因?yàn)樯婕暗降牡謧锊⒎瞧胀ǖ奈?，而是集體經(jīng)濟(jì)組織上的房屋，依據(jù)《土地管理法》第九條，農(nóng)村土地、宅基地屬于農(nóng)民集體所有。依據(jù)《土地管理法》第四十四條，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。法院已經(jīng)查明居委會(huì)、鎮(zhèn)政府沒有履行相關(guān)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條（現(xiàn)《民法典》第三百九十七條），以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。該條確立了“地隨房走”“房隨地走”的一般原則。本案中，《還款協(xié)議》 約定以集體土地上的房屋抵償債務(wù)，就使得房屋占地范圍內(nèi)的土地也一并被處置。而受讓集體土地使用權(quán)是有身份限制的，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不得享有本集體經(jīng)濟(jì)組織土地的使用權(quán)。債權(quán)人J 公司將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了吳某某，現(xiàn)吳某某死亡，其繼承人并非是土地所在集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不能受讓土地使用權(quán)。

依據(jù)《合同法》 第五十二條（現(xiàn)為《民法典》第一百四十六條、第一百五十三條、第一百五十四條），《還款協(xié)議》因違反土地管理法及相關(guān)土地政策的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

3.3 以物抵債無效后的法律后果

由于《還款協(xié)議》被認(rèn)定為無效，因此，不能產(chǎn)生代物清償/以物抵債的清償效果，新的債務(wù)沒有得到清償，原債權(quán)債務(wù)就依然成立?；诮栀J產(chǎn)生的法律關(guān)系仍然存在于J 公司和指揮部、鎮(zhèn)政府之間，指揮部仍然要承擔(dān)700 萬本金及利息的還款責(zé)任，鎮(zhèn)政府依然要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

另外，由于在訂立《還款協(xié)議》的過程中各方當(dāng)事人均存在一定過錯(cuò)，協(xié)議無效后的責(zé)任劃分也需要考慮過錯(cuò)情況。協(xié)議訂立時(shí)，鎮(zhèn)政府作為國(guó)家機(jī)關(guān)，不能承擔(dān)保證人角色，其提供的擔(dān)保為無效擔(dān)保。依據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第七條“主合同有效而擔(dān)保合同無效，債權(quán)人無過錯(cuò)的，擔(dān)保人與債務(wù)人對(duì)主合同債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/2”，判決鎮(zhèn)政府在不超過債務(wù)人J 公司不能清償部分的1/2 范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。J 公司和指揮部在鎮(zhèn)政府沒有擔(dān)保能力的情況下依然接受其擔(dān)保，存在一定過錯(cuò)，各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。