王利華

【摘要】房地產(chǎn)在造價(jià)管理中涉及到多個(gè)環(huán)節(jié)，如決策環(huán)節(jié)、可行性研究環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、招標(biāo)環(huán)節(jié)等。這些工作使得房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)管理工作比較繁瑣。因此，房地產(chǎn)在開發(fā)過(guò)程中，為了能夠保證相應(yīng)的收益，需要對(duì)其進(jìn)行合理控制，并計(jì)算出工程造價(jià)。以便能夠降低成本，提高效益。保證企業(yè)能夠持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。本文主要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中工程造價(jià)管控進(jìn)行分析，并提出相關(guān)策略。

【關(guān)鍵詞】企業(yè);房地產(chǎn)開發(fā);工程造價(jià);管控

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.172

在現(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)得到了很大的發(fā)展，但是各個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈。因此，房地產(chǎn)要想能夠得以繼續(xù)發(fā)展。除了需要設(shè)計(jì)出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，同時(shí)還需要能夠降低工程造價(jià)，提高投資收益。

1、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)存在的問題

1.1造價(jià)成本控制管理理論不足

房地產(chǎn)成本控制是企業(yè)發(fā)展中的一個(gè)重要管理項(xiàng)目，但是在實(shí)際過(guò)程中還存在著一些問題。很多管理人員或者相關(guān)部門對(duì)成本控制管理理論掌握不足，盡管很多工程項(xiàng)目都比較重視成本控制理念，但其整體還是對(duì)管理理念深度的認(rèn)識(shí)存在不足，未形成系統(tǒng)的成本管理理論及科學(xué)的管理方法。在實(shí)際工作中不能隨著形勢(shì)的變化而做出有價(jià)值的指導(dǎo)，從而在實(shí)際生產(chǎn)工作中，盲目的使用工作條例，導(dǎo)致工作難以維持，失去了預(yù)期的成本管控效果。

1.2 房地產(chǎn)前期造價(jià)控制不合理

在房地產(chǎn)生產(chǎn)設(shè)計(jì)過(guò)程中，相關(guān)部門一般都會(huì)對(duì)成本控制進(jìn)行預(yù)期的計(jì)算，做出各種版本的目標(biāo)成本。但在現(xiàn)實(shí)工作中，很多單位和部門往往重測(cè)算，忽略了對(duì)工程造價(jià)的調(diào)整和控制，把重點(diǎn)放在各個(gè)成本指標(biāo)是否滿足公司的要求。在前期工作中，為了將項(xiàng)目快速推進(jìn)，往往不惜花費(fèi)財(cái)力大力投資。在后期過(guò)程中，成本指標(biāo)上升，容易導(dǎo)致資金不足的問題。這不僅不利于房屋整體質(zhì)量的控制，同時(shí)還可能加大了房地產(chǎn)成本投資。

1.3管理意識(shí)落后，管理效果低下

在房地產(chǎn)造價(jià)管理方面，相關(guān)企業(yè)在房地產(chǎn)高速發(fā)展的階段，往往對(duì)成本管理不敏感，沒有項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程造價(jià)管理的思路;從而導(dǎo)致具體執(zhí)行過(guò)程中，細(xì)節(jié)落實(shí)不到位，在相關(guān)管理環(huán)節(jié)上沒有進(jìn)行合理分析和綜合評(píng)價(jià)，從而影響了工程的執(zhí)行力。如在招標(biāo)環(huán)節(jié)缺乏相應(yīng)的規(guī)范操作，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)沒有考慮市場(chǎng)的變化及成本指標(biāo)，從而使得整個(gè)項(xiàng)目無(wú)法得到具體有效的管理影響工程整體效益。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)管控策略

2.1房地產(chǎn)決策環(huán)節(jié)的工程造價(jià)控制

就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目決策起到關(guān)鍵關(guān)鍵性的指導(dǎo)作用。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程中決策環(huán)節(jié)是起始階段，同時(shí)也是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)管控的前提和基礎(chǔ)。項(xiàng)目決策的管控對(duì)整個(gè)開發(fā)過(guò)程有著總攬性的決定性作用。項(xiàng)目決策涉及到經(jīng)濟(jì)決策和各項(xiàng)技術(shù)的使用對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、投資和經(jīng)濟(jì)效益有這關(guān)鍵性的影響性。在開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候，對(duì)于新建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在獲取批準(zhǔn)后，需邀請(qǐng)相關(guān)機(jī)構(gòu)或咨詢單位來(lái)開展評(píng)估造價(jià)工作，并充分考慮到國(guó)家法律和區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素評(píng)估整個(gè)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)層上是否合理，在技術(shù)層上是否適用當(dāng)?shù)貐^(qū)域是否能夠創(chuàng)造收益。通過(guò)全面整體分析，并在此基礎(chǔ)上開展相關(guān)性的研究。落實(shí)項(xiàng)目管理策略，為后期工作打下基礎(chǔ)。

2.2房地產(chǎn)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)工程造價(jià)管控

在房地產(chǎn)實(shí)際施工中項(xiàng)目設(shè)計(jì)和工程造價(jià)是其中的重要環(huán)節(jié)。就實(shí)際工作而言，很多房地產(chǎn)在開發(fā)項(xiàng)目中容易忽略造價(jià)控制，從而導(dǎo)致成本超預(yù)期，最終使得成本管控處于被動(dòng)狀態(tài)。為實(shí)現(xiàn)更好的質(zhì)量管控，房地產(chǎn)開發(fā)工程必須將側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管控和項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，以便能夠加強(qiáng)工程造價(jià)的管控。首先，在造價(jià)管控上，企業(yè)可以采用競(jìng)選和招標(biāo)的方式確定最終的設(shè)計(jì)方案。在招標(biāo)和競(jìng)選時(shí)，可以擴(kuò)大項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案范圍，加強(qiáng)宣傳，使得更多的設(shè)計(jì)企業(yè)，能夠參與到相關(guān)工作中。這有利于企業(yè)選擇最佳的設(shè)計(jì)方案，優(yōu)化工作內(nèi)容，以便能夠選擇科學(xué)性、先進(jìn)性、合理性的設(shè)計(jì)方案，同時(shí)采用招標(biāo)和競(jìng)選的方式，還能夠使得造型更加美觀。在綠化、環(huán)保和經(jīng)濟(jì)實(shí)用上得到提高，從而縮短房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)間，降低設(shè)計(jì)費(fèi)用，并進(jìn)一步降低整體成本。其次，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，需要采取限額設(shè)計(jì)，盡量避免使用非標(biāo)產(chǎn)品，關(guān)注市場(chǎng)材料的更新迭代。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)，每一步都需要大量的資金來(lái)進(jìn)行投入。因此，為了保證能夠?qū)嵤┰靸r(jià)管控。需要對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行重視和合理控制，這樣才能夠使得最終的設(shè)計(jì)成本能夠在預(yù)算之內(nèi)。就房地產(chǎn)工程來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低與最終的建設(shè)成本有著很大的影響。同時(shí)也影響著整個(gè)工程的經(jīng)濟(jì)效益和使用價(jià)值。因此在設(shè)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，企業(yè)應(yīng)該能夠從整體上去分析問題，和看待問題，具體掌握各種情況，定量分析設(shè)計(jì)工作和落實(shí)管理內(nèi)容。以便在管理中能夠獲取準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，保證施工的經(jīng)濟(jì)性可可行性。在對(duì)于開發(fā)經(jīng)濟(jì)的分析時(shí)，需要改變先設(shè)計(jì)后預(yù)算的方式，應(yīng)該有企業(yè)預(yù)先制定限額要求。根據(jù)實(shí)際條件，合理分配資金，以便能夠嚴(yán)格控制各個(gè)環(huán)節(jié)。保證各個(gè)環(huán)節(jié)不超過(guò)預(yù)算總額。從而從整體上控制整個(gè)投資資金成本。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)環(huán)節(jié)，工程造價(jià)管控

招標(biāo)制度在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中有著很廣闊的使用價(jià)值。同時(shí)，這種方式也是符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的要求的。運(yùn)用招標(biāo)體制進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)，有利于實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化保證工程效益。招標(biāo)的具體內(nèi)容主要是價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，這也是招標(biāo)和投標(biāo)雙方關(guān)注的一個(gè)關(guān)鍵問題，需要重視引入足夠多的優(yōu)秀供應(yīng)商。在保證質(zhì)量和工期的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)需要選擇價(jià)格最低，評(píng)價(jià)最高的供應(yīng)商。在招標(biāo)文件中，需要保證相關(guān)內(nèi)容的準(zhǔn)確性、嚴(yán)謹(jǐn)性。同時(shí)，招標(biāo)條件也應(yīng)該能夠滿足要求，要具有合理性和公平性。其次要落實(shí)好編制標(biāo)底的管理。要保證標(biāo)底的質(zhì)量，使其在合理的造價(jià)范圍之內(nèi)，對(duì)造價(jià)進(jìn)行反復(fù)審查，以便落實(shí)相關(guān)控制。制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某邪贤ＷC工期合理，控制工程進(jìn)度。在承包合同中需要明確規(guī)定所用材料、工程造價(jià)、和工程質(zhì)量的責(zé)任，保證能夠達(dá)到工程預(yù)期。同時(shí)需要明確違約責(zé)任，保證在合同執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)問題時(shí)，可量化處理。

2.4房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施管控策略

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施是關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)，同時(shí)也是資金投入最多的一個(gè)環(huán)節(jié)。要想在項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)中實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)管控，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手。首先，選擇優(yōu)化施工方案。在施工之前，應(yīng)該嚴(yán)格審核單位提交的施工方案，并從中選擇可行性高。經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案。然后根據(jù)實(shí)際情況考慮工程規(guī)模。及材料的供應(yīng)情況。施工數(shù)量、地址、運(yùn)輸條件等多方面的因素，對(duì)承建單位施工進(jìn)度，進(jìn)行合理規(guī)劃。保證施工方案能夠得到完善和優(yōu)化。使得人力、財(cái)力、物力能夠得到最大化的利用。其次，需要加強(qiáng)圖紙會(huì)審，通過(guò)加強(qiáng)圖紙會(huì)審找出其中的問題，并提前進(jìn)行變更，避免出現(xiàn)返工現(xiàn)象。從而保證工程能夠預(yù)期完成。同時(shí)，這也在一定程度上降低了工程資金投入。此外，現(xiàn)場(chǎng)管理人員還需要對(duì)造價(jià)控制，有著深入的理解。要避免現(xiàn)場(chǎng)造價(jià)以簽證之間出現(xiàn)矛盾，充分解讀合同，主動(dòng)做好索賠和反索賠管理。

2.5房地產(chǎn)竣工結(jié)算環(huán)節(jié)造價(jià)控制

房地產(chǎn)竣工結(jié)算環(huán)節(jié)是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中最后一個(gè)重要項(xiàng)目。在竣工決算的工程投資環(huán)節(jié)中，相關(guān)工作人員要能夠準(zhǔn)確審核竣工、核算文件。并總結(jié)和分析工程建設(shè)中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。對(duì)技術(shù)資料和工程造價(jià)管控進(jìn)行分析。這對(duì)控制整個(gè)造價(jià)有著十分重要的意義。房地產(chǎn)竣工結(jié)算工程造價(jià)可以從以下幾個(gè)方面入手。首先，在確定造價(jià)的過(guò)程中，要根據(jù)計(jì)價(jià)規(guī)范招標(biāo)文件和合同中的規(guī)定。對(duì)竣工圖計(jì)劃變更現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行復(fù)查和審核。當(dāng)發(fā)現(xiàn)出存在不合格的情況應(yīng)該及時(shí)與相關(guān)部門和施工人員進(jìn)行驗(yàn)證。以便了解工程動(dòng)態(tài)，并為后期工作打下基礎(chǔ)。以便能夠追責(zé)。其次，在結(jié)算的時(shí)候，不僅要能夠熟悉合同內(nèi)容，根據(jù)合同內(nèi)容進(jìn)行分析，同時(shí)還需要深入到現(xiàn)場(chǎng)中。掌握工程動(dòng)態(tài)，了解實(shí)際情況，觀察施工圖紙，以實(shí)際工程是否相符合，保證施工的質(zhì)量。從而使得投資效益能夠得到保證。最后應(yīng)該對(duì)已完項(xiàng)目的全過(guò)程做經(jīng)營(yíng)總結(jié)，復(fù)盤過(guò)程中出現(xiàn)的問題和經(jīng)驗(yàn)，不斷的改進(jìn)。通過(guò)落實(shí)整個(gè)管理環(huán)節(jié)，從整體方面進(jìn)行嚴(yán)格控制，做到層層把關(guān)。保證房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品造價(jià)合理，同時(shí)，其造價(jià)質(zhì)量需要得到檢測(cè)和保證。

結(jié)語(yǔ)：

總之，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的工程造價(jià)涉及到許多內(nèi)容。相關(guān)管理人員應(yīng)該加強(qiáng)管理意識(shí)，落實(shí)管理責(zé)任，并根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷深化和改革，從客觀上發(fā)揮企業(yè)的主觀能動(dòng)性，并借鑒國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)，從根本上進(jìn)行確定和解決工程造價(jià)的問題，以便能夠推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。本文主要對(duì)房地產(chǎn)施工過(guò)程中、決策環(huán)節(jié)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、招標(biāo)環(huán)節(jié)、項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)和竣工結(jié)算環(huán)節(jié)、工程造價(jià)管理進(jìn)行控制與防范，希望能夠給相關(guān)工作人員一些參考。在實(shí)際工作中，相關(guān)工作人員還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行綜合分析，并制定符合自身發(fā)展的管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的管控。

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