劉鏈

7月14日，銀保監(jiān)會通報了上半年銀行保險業(yè)運行情況。上半年，人民幣貸款增加12.76萬億元，同比多增6677億元。各項貸款同比增長11.9%，其中房地產貸款增速降至10.3%，繼續(xù)低于全部貸款增速。7月20日，中指研究院發(fā)布的《2021年年中房地產行業(yè)融資盤點》顯示，2021年1-6月，房地產行業(yè)共融資11089.5億元，同比下降8.1%，環(huán)比下降6.1%，融資收緊態(tài)勢明顯。其中，信用債融資 3323.8億元，海外債融資1899.3億元，信托融資3379.8億元，發(fā)行ABS融資2486.6億元。債券發(fā)行仍為房企融資的主要形式;海外債及信托融資額快速下滑，成為房地產行業(yè)融資規(guī)模下降的主要因素。

融資環(huán)境持續(xù)收緊，融資規(guī)模不斷下降，表明房企融資供需兩端持續(xù)收緊，“房住不炒”定位繼續(xù)鞏固和落實，LPR連續(xù)第15個月維持不變。近日，中國人民銀行表示，近年來，中國加快建立健全房地產金融管理長效機制，“三線四檔”規(guī)則試點房地產企業(yè)核心經營財務指標明顯改善，銀行業(yè)金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。下一步，將繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，持續(xù)完善房地產金融管理長效機制。

7 月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2021年7月20日貸款市場報價利率（LPR）如下：1年期 LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，已連續(xù)15個月保持不變。樓市因城施策，上海房貸利率上調，限購政策收嚴。7月23日，人民銀行上?？偛颗c在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調事宜。首套房貸利率將從現(xiàn)在的4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。同日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委等出臺加強住房贈與管理規(guī)定，進一步深化落實“滬十條”“滬七條”等文件精神，加強房地產市場調控，強化市場監(jiān)管，進一步嚴格執(zhí)行住房限購政策。新規(guī)明確，自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數(shù)。

天風證券認為，供應端將持續(xù)以規(guī)范房地產市場秩序為主，需求端持續(xù)控制炒房并維持剛需購房優(yōu)惠力度，“因城施策”會保持常態(tài)化。“因城施策”的常態(tài)化，導致政策穩(wěn)定性提高，行業(yè)風險溢價率將下降，行業(yè)融資端的再收緊或進一步催化企業(yè)間的分化。從房企角度看，三道紅線將在未來3年深刻改變房企經營行為，不少企業(yè)不得不加速推出降檔舉措，行業(yè)風險溢價率下行，降檔房企債性價值提升、股性價值減弱，過去以高預期毛利率為主的強投資公司將弱于以低毛利率投資預期的強運營公司。

圖1：2021年2月至5月，個人住房貸款利率連續(xù)上漲

資料來源：Wind，天風證券研究所

數(shù)據顯示，2021年1-6月，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%;比2019年1-6月增長17.0%，兩年平均增長8.1%。商品房銷售額92931億元，增長38.9%;比2019年1-6月增長31.4%，兩年平均增長14.7%。

房地產成交各項增速繼續(xù)回落，是2021年以來房企“三道紅線”、銀行“兩個占比”、嚴控經營貸入樓市這“三重門”的效果顯現(xiàn)。雖然7月央行進行了0.5個百分點的全面降準，但降準釋放的流動性不一定能通過房地產融資管控的“三重門”。統(tǒng)計局數(shù)據顯示，開發(fā)企業(yè)端收到的開發(fā)貸和按揭貸明顯收緊，增速分別降至-2.4%和23.9%;央行數(shù)據顯示，6月末個人住房貸款余額增速進一步降低至13%。從房貸利率來看，自1月現(xiàn)拐點后，2月起首套和二套房貸利率連續(xù)上揚。房地產融資環(huán)境已經較嚴，疊加各地陸續(xù)強化調控，預計降準對房地產行業(yè)的影響有限，后續(xù)市場成交仍將繼續(xù)降溫。

總體來看，房地產市場成交增速回落，預計降準影響有限、樓市成交繼續(xù)降溫，房地產融資趨嚴的態(tài)勢已經無法逆轉。

圖2：商品房銷售面積和商品房銷售額的同比增速處于較高水平

資料來源：Wind，天風證券研究所

上海房貸利率上調風向標

據報道，7月23日，人民銀行上?？偛颗c在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調事宜。自7月24日起，上海首套房貸利率將從此前的4.65%上調至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%，上升幅度分別為35BP和45BP。同日，國務院住建部、央行重申“房住不炒”，要加強住房、土地和金融信貸的政策協(xié)調，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規(guī)用于購房。

上海房貸利率上調，表明監(jiān)管繼續(xù)落實“房住不炒”的大政方針，實際上，2021年以來，全國房貸平均利率連續(xù)上漲。2月以來，全國房貸平均利率止跌回升，截至最新披露數(shù)據的5月，全國首套平均房貸利率為5.33%、全國二套房貸平均利率為5.61%，均已連續(xù)四個月處在穩(wěn)步上升通道。

根據天風證券的判斷，房貸利率上行，一方面，隨著監(jiān)管趨嚴，房貸額度趨緊，上海、廣州等熱點城市房貸額度比較緊張，貸款周期較此前有所拉長;另一方面則源于商品房需求旺盛，2月以來銷售面積和銷售額的同比增速均處于歷史較高水平。

上海房貸利率長期處于全國各城市偏低水平，本次上漲具有風向標意義。作為中國一線城市，上海在房價調控上綜合采取了土地供應、新區(qū)開發(fā)、限購等方面的一系列措施，取得了良好的調控效果。因此，在保持房市相對穩(wěn)定的情況下，房貸利率在全國范圍內長期處于偏低水平。5月上海首套房貸平均利率為4.69%，已連續(xù)13個月持平，比同期深圳、北京、廣州分別低34BP、51BP和66BP。本次上調后，上海房貸利率仍然處于相對偏低的水平，但結合2021年以來廣州、深圳的首套房貸平均利率接連上調，以及上海住房限購政策進一步趨嚴的勢頭，本次房貸利率調整具有較強的風向標意義。