左毅，鄧玲麗，趙智偉

1.宜昌市土地儲備中心；2.永業(yè)行（湖北）土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司

一、工作背景

公示地價是地價管理的核心，是政府建立、完善土地市場，規(guī)范土地交易行為，強化土地市場調(diào)控，保護(hù)土地所有者和使用者合法權(quán)益的有效手段；是防止地價大幅波動和土地投機，防止土地收益流失，促進(jìn)土地合理利用的必要措施；是企業(yè)改制、清產(chǎn)核資和政府收取土地有關(guān)稅金的重要依據(jù)；也是深化土地使用制度改革，建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體系的迫切需要。在此背景下，根據(jù)原國土資源部辦公廳下發(fā)的《關(guān)于加強公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)〔2017〕27號）要求，宜昌市市本級按時完成了基準(zhǔn)地價的更新、發(fā)布，按要求開展了國有農(nóng)用地、集體建設(shè)用地和標(biāo)定地價體系的建設(shè)工作。

二、成果分析

（一）城區(qū)（城鎮(zhèn)建設(shè)用地）基準(zhǔn)地價

與上一輪基準(zhǔn)地價比較，增幅較為適宜。宜昌市城區(qū)商服用地基準(zhǔn)地價綜合增幅為41.33%，年平均增幅為6.89%；住宅用地基準(zhǔn)地價綜合增幅49.92%，年平均增幅為8.32%；工業(yè)用地基準(zhǔn)地價綜合增幅7.24%，年平均增幅為1.21%。住宅用地變化最大，是商服用地次之，工業(yè)用地變化最小，詳見表1。

表1 兩輪城區(qū)基準(zhǔn)地價結(jié)果對比表

與土地一級市場比較，變化較為合理。對比2012至2018年間基準(zhǔn)地價與土地一級市場的年平均變化情況，城區(qū)各用途基準(zhǔn)地價增幅均低于土地一級市場增幅。一方面由于近年土地出讓重點區(qū)域轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致土地一級市場平均水平差異較大；另一方面由于基準(zhǔn)地價是作為土地使用權(quán)出讓底價評估的參考和依據(jù)，理論上與一級市場價格存在一定差距?？傮w來看，本次城區(qū)基準(zhǔn)地價變化情況較為合理，詳見表2。

表2 與土地一級市場變化情況對比表

與房價增幅、樓面地價比較，基準(zhǔn)地價水平符合實際。根據(jù)宜昌市房地產(chǎn)市場分析報告進(jìn)行統(tǒng)計，2012至2018年，宜昌市房價城區(qū)商品住房銷售均價年平均增幅約為9.72%，略高于住宅用地基準(zhǔn)地價的年平均增幅；2018年底宜昌市城區(qū)商品住房銷售均價為7701元/平方米，住宅用地主要分布在前5個級別，通過前5個級別住宅用地基準(zhǔn)地價計算的樓面地價均值為1442元/平方米，地價占房價的比重約為18.7%。

橫向比較，基準(zhǔn)地價水平較為合理。根據(jù)《國土資源部關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知》（國土資發(fā)〔2008〕308號）劃分的城市土地等別：宜昌市(西陵區(qū)、伍家崗區(qū)點軍區(qū)、猇亭區(qū))為七等，夷陵區(qū)、白洋為十二等，襄陽市城區(qū)（襄城區(qū)、樊城區(qū)）、黃石市城區(qū)（黃石港區(qū)、西塞山區(qū)）為六等，荊州市(沙市區(qū)荊州區(qū))為七等。四個城市中，宜昌市人均GDP、城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入均為最高；本次宜昌市城區(qū)基準(zhǔn)地價水平在四個城市中總體較高，見表3、圖1。

表3 四個城市商服、住宅用地基準(zhǔn)地價對比表

圖1 四個城市2018年經(jīng)濟指標(biāo)對比圖

（二）城區(qū)國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價

與武漢、鄂州、襄陽、黃石、荊州的城區(qū)國有農(nóng)用地價格進(jìn)行比較，宜昌市城區(qū)國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價水平適中。六個城市中，宜昌市人均農(nóng)村常住居民人均可支配收入均為居中；本次宜昌市城區(qū)國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價水平在六個城市中總體也處于中等水平，與其農(nóng)業(yè)發(fā)展水平大致相符，詳見表4、圖2。

表4 六個城市城區(qū)國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價結(jié)果對比表 單位：萬元/畝

圖2 六個城市2018年農(nóng)村常住居民人均可支配收入對比圖

（三）城區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價

因集體建設(shè)用地較城鎮(zhèn)建設(shè)用地在所有權(quán)主體、產(chǎn)權(quán)權(quán)能、政策支持、交易情況、區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面有較大差異，導(dǎo)致同一位置相同用途、土地利用狀況一致情況下的集體建設(shè)用地地價低于城鎮(zhèn)建設(shè)用地地價。

根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)研究成果，由于兩者在法律政策支撐、土地市場發(fā)育程度、土地取得成本、土地開發(fā)程度方面存在差異，同地段相同條件下，集體商服類地價約占國有的68.9%—72.6%，集體住宅類地價約占國有的56.5—61.2%，集體工業(yè)類地價約占國有的73.1%—76.7%。

將國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價通過空間疊加還原到與集體建設(shè)用地相同級別的位置，進(jìn)行二者價格的比較，宜昌市集體建設(shè)用地占國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的平均比值分別為：商服用地70.25%，住宅用地58.56%，工業(yè)用地75.98%。集體建設(shè)用地占國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的平均比值在相關(guān)文獻(xiàn)研究成果的比例區(qū)間內(nèi)，比較合理，詳見表5。

表5 與城區(qū)（城鎮(zhèn)建設(shè)用地）基準(zhǔn)地價對比分析表

（四）城區(qū)標(biāo)定地價

1.與城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價結(jié)果比較

標(biāo)定地價評估結(jié)果總體比所在位置的基準(zhǔn)地價高，原因如下：一是標(biāo)定地價是評估標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀條件下的正常市場價格，本次選取的標(biāo)準(zhǔn)宗地的現(xiàn)狀條件大多數(shù)比基準(zhǔn)地價的級別區(qū)域平均水平高。二是估價期日不同，基準(zhǔn)地價為2018年6月30日，標(biāo)定地價為2019年1月1日。

2.與城市動態(tài)監(jiān)測點地價比較

由于地價監(jiān)測點評估在設(shè)定條件（與所在區(qū)段的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵一致或相近）下的價格，而標(biāo)定地價標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀條件下的正常市場價格，且本次選取的標(biāo)準(zhǔn)宗地的現(xiàn)狀條件大多數(shù)比基準(zhǔn)地價的級別區(qū)域平均水平高。因此，同一宗地的標(biāo)定地價總體比地價監(jiān)測點價格高。

三、成果的影響分析

（一）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價

1.城區(qū)基準(zhǔn)地價的調(diào)整對土地出讓地價的影響

基準(zhǔn)地價是反映一定區(qū)域內(nèi)某個時點國有土地使用權(quán)的平均價格，是地價評估的基礎(chǔ)性標(biāo)準(zhǔn)，土地出讓地價是以具體宗地評估地價作為基礎(chǔ)，再參考土地取得成本、土地市場行情等因素來確定。因此，基準(zhǔn)地價對土地市場有一定影響，但土地出讓地價主要與市場供求關(guān)系有關(guān)。

2.城區(qū)基準(zhǔn)地價的調(diào)整對房價的影響

房價受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、區(qū)位條件、供求關(guān)系、市場預(yù)期、土地成本、建安成本、稅費、開發(fā)利潤等多方面的影響?；鶞?zhǔn)地價是區(qū)域平均地價，為確定土地出讓底價提供參考。而房價構(gòu)成中的土地成本即土地最終的成交價，由市場需求、區(qū)位條件、市場預(yù)期等綜合決定的，一般都高于出讓底價，即高于基準(zhǔn)地價，因此，對于成交價高于出讓底價的土地，基準(zhǔn)地價的調(diào)整對其無直接影響；但基準(zhǔn)地價的提高，一定程度上會提高房地產(chǎn)企業(yè)對未來地價的預(yù)期，從長期來看對房價具有一定的傳導(dǎo)作用。

3.城區(qū)基準(zhǔn)地價的調(diào)整對土地征收的影響

國有土地的征收補償，通常是通過評估確定房屋拆遷安置補助及土地征收價格。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》要求，由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價，不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格；土地價格評估時可選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，因此基準(zhǔn)地價上調(diào)可能會增加土地評估價格，相應(yīng)增加征地補償。集體土地的征收補償嚴(yán)格參照征地區(qū)片價規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，因此，城區(qū)基準(zhǔn)地價的調(diào)整與集體土地征收的補償標(biāo)準(zhǔn)并無直接聯(lián)系。

（二）國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價

城區(qū)國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的制定，為核算國有農(nóng)用地資源資產(chǎn)量提供依據(jù)，同時也為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)提供價格標(biāo)準(zhǔn)，避免國有資產(chǎn)流失。

（三）集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價

城區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的制定，主要是為下一步集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革等工作全面鋪開做好準(zhǔn)備。在未來幾年，集體建設(shè)用地入市后，集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價將是規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場秩序的標(biāo)準(zhǔn)之一，為集體土地交易提供指導(dǎo)價格，為交易稅費的制定提供依據(jù)。

（四）標(biāo)定地價

標(biāo)定地價是評估標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀條件下的正常市場價格，跟側(cè)重于反映平均開發(fā)利用條件下區(qū)域平均價格的基準(zhǔn)地價相比，具有指示性更清晰、表征性更準(zhǔn)確、現(xiàn)勢性更強、應(yīng)用服務(wù)效果更好等特征。標(biāo)定地價體系的建立和公示公開，有利于促進(jìn)全市土地市場價格水平信息的公開，建立公平、公開的土地市場。