龐旭成 劉洪玉

摘要：推動綠色住宅發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)低碳轉(zhuǎn)型、提高住房質(zhì)量的重要途徑，但近年房價(jià)的持續(xù)上漲促使政府陸續(xù)出臺了多項(xiàng)旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的調(diào)控政策，并基于這些政策逐漸形成了房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制方案。在調(diào)研獲綠色住宅標(biāo)識項(xiàng)目數(shù)量、梳理歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，以面板負(fù)二項(xiàng)模型定量分析限購、限貸、限價(jià)和限售政策對綠色住宅供給數(shù)量的影響。結(jié)果表明，限貸和限價(jià)政策將會顯著影響綠色住宅供給，而限購和限售政策的影響較不顯著。建議政府優(yōu)化和完善房地產(chǎn)調(diào)控政策以促進(jìn)綠色住宅發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);調(diào)控政策;綠色住宅;供給

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）06-0014-23 收稿日期：2021-04-25

1 研究背景

為應(yīng)對氣候變化這個(gè)全球共同面臨的挑戰(zhàn)，我國在“十四五”規(guī)劃中主動提出了“碳中和”“碳達(dá)峰”承諾。建筑領(lǐng)域作為碳排放貢獻(xiàn)最大的領(lǐng)域之一，加速推進(jìn)其低碳轉(zhuǎn)型，是實(shí)現(xiàn)碳排放中國自主貢獻(xiàn)目標(biāo)的重要工作。推進(jìn)綠色住宅發(fā)展，既有利于實(shí)現(xiàn)低碳減排、可持續(xù)發(fā)展的建筑領(lǐng)域低碳轉(zhuǎn)型目標(biāo)，也有利于提高住宅建設(shè)的質(zhì)量，有效提高健康居住水平和舒適度，更好滿足居民對美好居住生活的需要，是未來住宅建設(shè)發(fā)展的重要趨勢。

為促進(jìn)綠色住宅建設(shè)，中央和地方政府陸續(xù)出臺了許多激勵和約束政策，包括給予容積率獎勵、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、綠色金融支持，納入政府審批綠色通道加速審批，將綠色住宅建設(shè)要求納入土地出讓條件等。

國內(nèi)外綠色住宅的發(fā)展實(shí)踐表明，綠色住宅開發(fā)建設(shè)中增加的成本，能夠通過市場銷售價(jià)格溢價(jià)得到補(bǔ)償。但隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，住房價(jià)格快速攀升，誘發(fā)了越來越嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，相關(guān)調(diào)控政策對住房市場價(jià)格和供求關(guān)系產(chǎn)生了較大影響。

限購、限貸、限價(jià)、限售等房地產(chǎn)調(diào)控政策是不是會影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)綠色住宅的積極性？是否可以通過完善相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，既能增加綠色住宅供給、促進(jìn)住宅建設(shè)低碳轉(zhuǎn)型，又能維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展？本文就上述問題進(jìn)行理論和實(shí)證研究，并結(jié)合研究結(jié)論提出政策建議。

2 文獻(xiàn)回顧與分析框架

2.1 影響企業(yè)供給綠色住宅的因素

企業(yè)在進(jìn)行綠色住宅的開發(fā)決策時(shí)，綠色住宅的增量成本和增量收益都是必須考慮的。在綠色住宅發(fā)展初期，市場和相關(guān)技術(shù)都不甚成熟、消費(fèi)者對于商品仍陌生，加之第一次開發(fā)綠色建筑企業(yè)需要更多時(shí)間與資金成本，以及承擔(dān)研究創(chuàng)新、技術(shù)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)（Jakob， 2006; Zhang et al.， 2011），因而產(chǎn)生了增量成本。綠色住宅所帶來的增量收益則包含了像是由綠色住宅溢價(jià)所帶來的開發(fā)收益、政府政策性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼、企業(yè)聲譽(yù)與形象提升等（Eichholtz et al.， 2016;Robinson et al.， 2016;張莉，2018）。對企業(yè)而言，在評估開發(fā)綠色住宅的增量收益超過增量成本后，企業(yè)才愿意進(jìn)行投資開發(fā)（Jaffe et al.， 1994）。

開發(fā)綠色建筑也將面臨風(fēng)險(xiǎn)，萬欣和秦旋（2013）構(gòu)建開發(fā)綠色建筑的風(fēng)險(xiǎn)清單，研究發(fā)現(xiàn)發(fā)生概率大的風(fēng)險(xiǎn)大致可分為兩類，一是缺少綠色建筑經(jīng)驗(yàn)造成的風(fēng)險(xiǎn)，另一類風(fēng)險(xiǎn)則是因綠色建筑特殊性造成的，像是項(xiàng)目綠色運(yùn)行性能不符預(yù)期和綠色設(shè)計(jì)創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)等。常麗燕和王恩茂（2016）則指出在企業(yè)開發(fā)決策時(shí)，因?yàn)槿狈?jīng)驗(yàn)而使投資分析有偏差及不能做到很好的綠色定位將帶來投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)政府的行政和審批程序繁雜導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)注意。

企業(yè)的內(nèi)部特征也會影響綠色建筑的供給。陳佳藝（2019）指出企業(yè)組織特征中的總資產(chǎn)，即企業(yè)規(guī)模越大，越有可能供給更多的綠色建筑。而企業(yè)的經(jīng)營績效也會影響企業(yè)供給綠色建筑，像是較高的總營業(yè)收入讓企業(yè)更有能力開發(fā)綠色建筑項(xiàng)目;高凈資產(chǎn)負(fù)債率代表企業(yè)債務(wù)壓力大，則企業(yè)越不可能開發(fā)綠色建筑;總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高則表明企業(yè)追求高周轉(zhuǎn)，較不可能開發(fā)需要研發(fā)與實(shí)踐時(shí)間的綠色建筑。

2.2 房地產(chǎn)調(diào)控政策對開發(fā)企業(yè)的影響

限購及限貸政策對于購房者的身份、購房數(shù)量及資金結(jié)構(gòu)等有所限制，使市場上的需求下降，企業(yè)會因此傾向“捂盤惜售”，跨期調(diào)整住房供給量。然而，住房成交量下降、銷售額減少、庫存增加等將令企業(yè)的經(jīng)營效率降低（姜翔程 等，2019）。李治國（2014）也指出在實(shí)行限購及限貸政策的情況下，房地產(chǎn)上市公司的運(yùn)營資金周轉(zhuǎn)受到影響、消費(fèi)者預(yù)期被改變、企業(yè)償債能力降低以及提升企業(yè)的開發(fā)成本，也將影響企業(yè)的經(jīng)營盈利能力。

鐘庭軍（2017）指出，限售政策將提高房屋轉(zhuǎn)讓難度、貸款負(fù)擔(dān)及房屋自身等相關(guān)成本，而具抑制房價(jià)的趨向。雖然限售政策通過限制持有房屋時(shí)長，達(dá)到降低投機(jī)型住房需求、穩(wěn)定房價(jià)的目標(biāo)，然而此類數(shù)量管制的手段卻被認(rèn)為影響價(jià)格的力量較弱，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定價(jià)能力強(qiáng)勢，所以宜使用限價(jià)政策直接對價(jià)格進(jìn)行管制將更能發(fā)揮平抑房價(jià)的效果（劉中顯和榮晨，2017）。

限價(jià)政策也可能影響企業(yè)的開發(fā)行為，限制了企業(yè)的營業(yè)利潤，降低了企業(yè)開發(fā)投資的積極性，而在政策出臺的城市也出現(xiàn)商品房銷售面積和待售面積減少的情況（李思明和田潤霖，2018）。

2.3 房地產(chǎn)調(diào)控政策影響企業(yè)供給綠色住宅的分析框架

姜翔程等（2019）研究發(fā)現(xiàn)，在限購政策的影響下，對于購房者的身份資質(zhì)、購房數(shù)量以及社會保險(xiǎn)或稅賦繳納證明做出限制，不僅弱化了住房的投資屬性，也可能同時(shí)傷及真正有住房需求的剛需。限貸政策主要是對購房首付款的比例提出更高要求，實(shí)行差異化貸款利率。蔡明超等（2011）研究發(fā)現(xiàn)，居民對貸款首付比例的政策變化敏感，所以當(dāng)政策實(shí)施后住房需求將改變，尤其改善性住房需求和投機(jī)型需求，將可能因?yàn)樘岣叩馁彿砍杀径鴾p少。限價(jià)政策主要是政府對于預(yù)售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管與價(jià)格指導(dǎo)，通過限制企業(yè)的定價(jià)自由度來影響其利潤空間，同時(shí)企業(yè)也有可能出于利潤考量會減少住宅供給（馮慶元和程民選，2018）。限售政策的出臺則是為了打擊短期炒作者這種暴利型資本，其策略是通過快進(jìn)快出在短時(shí)間實(shí)現(xiàn)資本增值（鐘庭軍，2017），因此當(dāng)政策規(guī)定買入后須經(jīng)過一定時(shí)間后才能出售，將改變購房者預(yù)期，使追求快速資本周轉(zhuǎn)的投機(jī)型需求減少。

對企業(yè)來說，綠色住宅所帶來的溢價(jià)是企業(yè)所關(guān)注的，因?yàn)橐鐑r(jià)能否覆蓋綠色住宅設(shè)計(jì)建造的過程中的增量成本，對企業(yè)開發(fā)決策是非常重要的（Deng et al.，2014）。另外，企業(yè)在進(jìn)行綠色住宅開發(fā)決策時(shí)，除了對成本收益的衡量，也將考慮其風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，畢竟綠色住宅作為一種新技術(shù)產(chǎn)品，研發(fā)過程和開發(fā)周期將帶來風(fēng)險(xiǎn)與不確定性（Min et al.， 2006;吳文競，2013）。但是綠色住宅作為一種有顯著溢價(jià)且能提升居住質(zhì)量的新產(chǎn)品，對于企業(yè)的增量收益及居民的吸引力也是企業(yè)進(jìn)行開發(fā)決策時(shí)將納入考慮的。

總之，房地產(chǎn)調(diào)控政策將改變房地產(chǎn)市場，影響企業(yè)供給綠色住宅的能力和意愿，影響途徑如圖1所示。調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場的影響：限購、限貸和限售政策將使需求減少，成交量下降而影響企業(yè)的經(jīng)營績效（途徑①、③、⑤）;而限價(jià)政策也將壓縮企業(yè)的利潤空間而影響其盈利能力（途徑⑦）。對于綠色住宅來說：限購和限售政策對消費(fèi)者的購房套數(shù)和轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制，考慮到綠色住宅的特性，可能改變消費(fèi)者的選擇偏好（途徑②、⑥）;由于綠色住宅價(jià)格較高，限貸政策將使購買綠色住宅的成本更高，購買難度提升而需求受限（途徑④）;綠色住宅有溢價(jià)的要求，而限價(jià)政策將使企業(yè)無法自由定價(jià)以享有其溢價(jià)，在這樣的情況下企業(yè)開發(fā)綠色住宅意愿降低（途徑⑧）。

3 數(shù)據(jù)與模型設(shè)定

3.1 數(shù)據(jù)來源與變量說明

在綠色建筑項(xiàng)目數(shù)據(jù)的部分，由于在2015年10月21日后，住建部不再統(tǒng)一對綠色建筑進(jìn)行認(rèn)證和公告，認(rèn)證權(quán)限下放至地方的城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門以及有關(guān)評價(jià)機(jī)構(gòu)。因此，后續(xù)根據(jù)地方的相關(guān)綠色建筑標(biāo)識項(xiàng)目公告，結(jié)合住建部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心、城市科學(xué)研究會綠色建筑研究中心以及地方相關(guān)評審機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目認(rèn)證信息，補(bǔ)充城市的綠色住宅項(xiàng)目。公告內(nèi)容基本包含項(xiàng)目名稱、建筑類型、標(biāo)識類型、標(biāo)識星級等內(nèi)容，考慮到其他變量的獲取難易度，最終選取2010年至2019年90個(gè)城市住宅類型的項(xiàng)目，并排除保障性住房等政策性住房項(xiàng)目，作為本研究后續(xù)實(shí)證分析的主要被解釋變量，并進(jìn)一步依據(jù)樣本的標(biāo)識類型和標(biāo)識星級進(jìn)行分析，包含綠色住宅數(shù)量（GN）、低星級（一星級）綠色住宅數(shù)量（L.GN）、高星級（二和三星級）綠色住宅數(shù)量（H.GN）、設(shè)計(jì)標(biāo)識綠色住宅數(shù)量（D.GN）及運(yùn)行標(biāo)識綠色住宅數(shù)量（O.GN）。

在政策方面，則是利用北大法寶數(shù)據(jù)庫（www.pkulaw.cn）及中國知網(wǎng)法律數(shù)據(jù)庫（www.cnki.net）搜索房地產(chǎn)市場相關(guān)的調(diào)控政策，包含地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章、地方規(guī)范性文件。首先是先梳理中央歷年頒布的政策，并找出90個(gè)城市中有引用該條的相關(guān)政策。之后再針對各城市進(jìn)行關(guān)鍵字檢索，最后則是利用百度、各省份或城市政府的官網(wǎng)，進(jìn)行搜尋補(bǔ)充，時(shí)間自2008年至2019年共656項(xiàng)。從這些政策中，將限購、限貸、限價(jià)、限售的相關(guān)條文提取并進(jìn)行分類，可分為4大類、11小類，具體類別和政策內(nèi)容如表1及附表所示。

政策取值部分，限購政策（HP_BUY）根據(jù)2011年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，對限制本市戶籍居民最多2套，非本市戶籍居民最多1套且有稅收與保險(xiǎn)繳納證明要求，取值為1;限貸政策 （HP_LOAN）同樣根據(jù)上述政策，購買第二套房時(shí)其首付款比例不得低于60%，取值為1。

限價(jià)政策（HP_PRICE）為政府對于商品住房價(jià)格的干預(yù)，一類是對于價(jià)格備案的監(jiān)管，要求企業(yè)為住房定價(jià)備案時(shí)，需經(jīng)過政府審核;另一類則是對于備案價(jià)格的指導(dǎo)，需按照一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定價(jià)。因此，本研究對要服從政府預(yù)售價(jià)格指導(dǎo)，以及預(yù)售價(jià)格備案應(yīng)依照同質(zhì)可比價(jià)格的規(guī)則進(jìn)行備案的政策，取值為1。

2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，之后習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議也指出“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”。因此，在2017年各地開始新一輪的調(diào)控政策，限售政策（HP_SELL）也在此時(shí)出臺，限制購買的住房須持有一定年限方可轉(zhuǎn)讓。因此，本研究采不論區(qū)域及對象，至少有2年以上的限售年限，取值為1。

控制變量的部分，參考張莉（2018）的研究，選取對綠色住宅供給有影響的變量。首先是最直接影響的“綠色建筑激勵政策”，依照激勵內(nèi)容將其分為5類，分別為土地規(guī)劃和出讓要求（GBP_LAND）、財(cái)政補(bǔ)貼、配套費(fèi)減免、信貸優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠（GBP_SUBSIDY）、項(xiàng)目加速審批、優(yōu)先報(bào)獎（GBP_PROJECT）、對企業(yè)資質(zhì)評審的獎勵（GBP_QUALIFY）及對消費(fèi)者的補(bǔ)貼（GBP_DEMAND）。再分別從氣候條件、教育和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平三個(gè)方面控制可能對綠色住宅溢價(jià)和綠色住宅供給的影響。包含各城市平均每年需要制冷的天數(shù)（COOLING_DAYS）和需要采暖的天數(shù)（HEATING_DAYS），以及冬季是否供暖（HEATING），教育（EDU）則選取各城市的平均受教育年限，因其可能影響居民的環(huán)保意識，最后則是以人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDPPC）度量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)的居住舒適度。另外，為控制城市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模影響，引入商品住宅開發(fā)投資完成額（INV）以及人口（POP）作為解釋變量如表2所示。

3.2 計(jì)量模型設(shè)定（面板負(fù)二項(xiàng)回歸模型）

本研究采用的被解釋變量為“綠色建筑評價(jià)標(biāo)識的數(shù)量”，屬于計(jì)數(shù)型變量，采用計(jì)數(shù)模型進(jìn)行量化分析，如泊松回歸模型或是負(fù)二項(xiàng)回歸模型。然而泊松回歸模型之局限在于其假設(shè)“均等分散”，即方差與期望相等。但本研究中的被解釋變量之方差明顯大于期望，存在過度分散，通常處理方法是在條件期望函數(shù)的對數(shù)表達(dá)式中加入一項(xiàng)隨機(jī)變量（陳強(qiáng)，2014）：

ln λi = x'i β + εi ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （1）

其中隨機(jī)變量εi表示條件期望函數(shù)中的不可觀測部分或個(gè)體的異質(zhì)性。由方程（1）可得：

λi = exp （x'i β）·exp （εi） ?uiυi ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （2）

其中ui ?exp （x'i β）為xi的確定性函數(shù)，而

ui ?exp （εi）>0仍為隨機(jī)變量。

而負(fù)二項(xiàng)回歸模型中，其離散隨機(jī)變量Y的隨機(jī)分布率為：

（3）

可證明其條件期望仍為E （Yi | xi） = ui = exp （x'i β），而條件方差為Var （Yi | xi） = ui + ?>ui = E （Yi | xi） ，其條件方差大于條件期望。因此負(fù)二項(xiàng)回歸適用存在過度分散的數(shù)據(jù)，最終構(gòu)建以下模型：

（4）

其中εit為殘差項(xiàng)。

4 實(shí)證分析

依照3.2的設(shè)定，利用面板負(fù)二項(xiàng)回歸進(jìn)行實(shí)證分析，并在被解釋變量全部綠色住宅數(shù)量（GN）之外，引入低星級綠色住宅數(shù)量（L.GN）、高星級綠色住宅數(shù)量（H.GN）、設(shè)計(jì)標(biāo)識綠色住宅數(shù)量（D.GN）以及運(yùn)行標(biāo)識綠色住宅數(shù)量（O.GN）進(jìn)行異質(zhì)性分析。其中由于多數(shù)的綠色住宅取得的認(rèn)證為設(shè)計(jì)標(biāo)識，約占樣本總數(shù)的96%，故實(shí)證結(jié)果與全部綠色住宅數(shù)量（GN）的模型相似。另一方面，取得運(yùn)行標(biāo)識的實(shí)為少數(shù)，均值僅0.249，更有多個(gè)城市未曾有取得運(yùn)行標(biāo)識的綠色住宅項(xiàng)目，因此樣本量較少，而面板負(fù)二項(xiàng)模型無法解決被解釋變量存在大量0的情況，所以實(shí)證結(jié)果可能有所偏誤，運(yùn)行標(biāo)識綠色住宅數(shù)量（O.GN）的模型解釋能力有限如表3所示。

4.1 限貸政策對綠色住宅供給影響

實(shí)證結(jié)果顯示，限貸政策（HP_LOAN）對綠色住宅數(shù)量有顯著的負(fù)向影響。對全部綠色住宅數(shù)量（GN）、低星級綠色住宅數(shù)量（L.GN）及設(shè)計(jì)評價(jià)的綠色住宅數(shù)量（D.GN）均在5%的水平下顯著，但對于高星級綠色住宅數(shù)量（H.GN）的影響不顯著。

限貸政策提高了二套房首付款比例，購房時(shí)對自有資金有很高的要求，對于造成改善性住房需求和投機(jī)型需求財(cái)務(wù)壓力很大。不僅改變了住房市場上的交易量，而且導(dǎo)致企業(yè)的盈利能力減弱、資金流動周轉(zhuǎn)受阻，而不愿開發(fā)需要研究創(chuàng)新、承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)的綠色住宅。

此外，以企業(yè)開發(fā)決策的角度，綠色住宅為品質(zhì)較高的新產(chǎn)品且有顯著溢價(jià)，所以目標(biāo)客群為有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)能力或是有改善性住房需求的消費(fèi)者。然而在政府出臺限貸政策后，提升了消費(fèi)者購買能力的要求，對有能力購買溢價(jià)更高的高星級綠色住宅消費(fèi)者來說，或許依然能滿足其首付款要求，即對高星級綠色住宅需求影響有限。因此，限貸政策（HP_LOAN）對高星級綠色住宅數(shù)量（H.GN）的影響較不顯著。反而對于財(cái)務(wù)能力沒那么強(qiáng)、只能購買低星級綠色住宅的消費(fèi)者來說，企業(yè)可能認(rèn)知到限貸政策將影響此部分需求的財(cái)務(wù)能力而改變低星級綠色住宅的供給，所以限貸政策（HP_LOAN）的影響體現(xiàn)在低星級綠色住宅數(shù)量（L.GN）。

4.2 限價(jià)政策對綠色住宅供給的影響

限價(jià)政策（HP_PRICE）的影響則僅對全部綠色住宅數(shù)量（GN）、高星級綠色住宅數(shù)量（H.GN）及設(shè)計(jì)評價(jià)的綠色住宅數(shù)量數(shù)量（D.GN）在10%的水平下顯著為負(fù)。

究其政策內(nèi)容，主要為政府對于預(yù)售價(jià)格的干預(yù)，為引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性定價(jià)，對預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高、房價(jià)漲幅較快且不接受國土房管部門指導(dǎo)的商品住宅項(xiàng)目，則要求重新備案或暫不核發(fā)預(yù)售許可證并暫停其網(wǎng)上簽約。另外，備案價(jià)格的定價(jià)過程，部分城市多以前期交易價(jià)格或周邊同類型在售商品住房平均交易價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，要求申報(bào)的新建商品住房平均銷售價(jià)格不得高于該標(biāo)準(zhǔn)，對于明顯超出者則實(shí)施必要的價(jià)格指導(dǎo)、暫緩核發(fā)預(yù)售許可證并要求重新申報(bào)。因此當(dāng)企業(yè)開發(fā)綠色住宅，卻不能自由定價(jià)以取得應(yīng)有的綠色住宅溢價(jià)，將降低企業(yè)的開發(fā)意愿，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在評估開發(fā)綠色建筑的增量收益超過增量成本后，企業(yè)才愿意進(jìn)行投資開發(fā)（Jaffe et al.， 1994）。其中，為滿足高星級的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，高星級綠色住宅相較于低星級綠色住宅需付出更多的增量成本（孫大明和邵文晞，2010）。因此，當(dāng)溢價(jià)被壓縮，企業(yè)便更加不愿意開發(fā)增量成本較高的高星級綠色住宅，限價(jià)政策（HP_PRICE）主要對高星級綠色住宅數(shù)量（H.GN）有負(fù)向影響。

4.3 限購和限售政策影響綠色住宅供給較不顯著

限購政策（HP_BUY）對消費(fèi)者的購房資格和套數(shù)進(jìn)行限制，導(dǎo)致一部分需求受到影響。但是，不論有無該城市戶籍的居民，基本上都還能購買一套，主要是限制了已擁有住房的居民再添購。對于企業(yè)來說，開發(fā)綠色住宅能提升企業(yè)競爭力和建立品牌形象（Lyon et al.， 2013;Zhang et al.，2011），同時(shí)綠色住宅能為居民提供更加健康舒適的居住環(huán)境（張莉，2018），也有益于企業(yè)從競爭中脫穎而出。因此，限購政策（HP_BUY）對綠色住宅供給數(shù)量的影響較不顯著。

限售政策（HP_SELL）目的為打擊投資需求，限制消費(fèi)者在取得住房后需經(jīng)一定年限方可轉(zhuǎn)讓，減少了投機(jī)需求。對于真正的住房需求者來說，或許綠色住宅是兼具健康舒適與保值的選擇，而令企業(yè)可能愿意開發(fā)綠色住宅以求市場上的突破。但整體來說限售政策（HP_SELL）對綠色住宅供給數(shù)量的影響較不顯著。

5 結(jié)論與建議

5.1 結(jié)論

上述研究結(jié)果表明，限貸政策對于低星級綠色住宅供給的影響比較顯著，而限價(jià)政策對于綠色住宅供給的影響則體現(xiàn)在高星級的綠色住宅。限購和限售政策則對綠色住宅供給的影響較不顯著。研究結(jié)果可對政府制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，兼顧提升住宅質(zhì)量并達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，提供決策參考和制定依據(jù)。

5.2 政策建議

（1）細(xì)化限貸政策，鼓勵綠色消費(fèi)行為。限貸政策的出臺提高了消費(fèi)者的自有資金要求，而綠色住宅存在的溢價(jià)將使消費(fèi)者有更大的財(cái)務(wù)壓力，而不愿購買綠色住宅。因此為維護(hù)綠色住宅發(fā)展，建議將限貸政策進(jìn)一步細(xì)化，對于購買綠色住宅的消費(fèi)者，上浮其貸款成數(shù)，或是提供利率上的支持，有效引導(dǎo)綠色住宅需求，使綠色消費(fèi)行為的成本降低。同時(shí)讓企業(yè)對綠色住宅的需求有更樂觀的預(yù)期，而愿意開發(fā)更多的綠色住宅，有助于人居環(huán)境品質(zhì)的提升與建筑業(yè)的低碳轉(zhuǎn)型。

（2）實(shí)行差異化限價(jià)政策，對綠色住宅價(jià)格容有彈性。對于企業(yè)開發(fā)綠色住宅來說，需要在價(jià)格層面取得溢價(jià)覆蓋其增量成本，當(dāng)企業(yè)未能自由訂定滿足要求利潤的價(jià)格時(shí)，便會降低開發(fā)綠色住宅的意愿。因此，政府需更有彈性地監(jiān)管預(yù)售價(jià)格，并在價(jià)格指導(dǎo)時(shí)區(qū)分綠色住宅與一般住宅，具體措施如對于不同星級的綠色住宅，允許高于周邊可比項(xiàng)目的價(jià)格一定比例，或必須依據(jù)其增量成本、合理利潤等因素確定其價(jià)格，容許其溢價(jià)的存在，方能在保證住房價(jià)格合理的同時(shí)兼顧綠色住宅的長期發(fā)展。

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作者簡介：龐旭成，清華大學(xué)建設(shè)管理系，碩士研究生。

劉洪玉，清華大學(xué)建設(shè)管理系，教授/博士生導(dǎo)師。