摘要：房屋騰退類案件是基層人民法院受理行為給付執(zhí)行案件中較常見一種，實務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)就業(yè)主共有部分是否屬于執(zhí)行內(nèi)容產(chǎn)生爭議的情形。經(jīng)調(diào)研認(rèn)為，應(yīng)結(jié)合已認(rèn)定事實及不動產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計材料、實際使用狀況等內(nèi)容進(jìn)行綜合審查考量，力爭在實現(xiàn)當(dāng)事人權(quán)利的同時兼顧各方利害關(guān)系人的權(quán)益，同時最大程度地實現(xiàn)不動產(chǎn)使用價值。

關(guān)鍵詞：房屋騰退;共有部分;綜合審查

中圖分類號：D915.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-6916（2021）09-0034-03

在房屋騰退案件中，相對于界定明晰的專有部分，共有部分無論從執(zhí)行依據(jù)確定內(nèi)容還是不動產(chǎn)登記信息的角度上，都是相對模糊的，也是容易產(chǎn)生爭議的。本文討論業(yè)主共有部分，是指根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定，屬建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營用房等專有部分以外，由業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)的部分。

一、業(yè)主共有部分房屋認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)模糊化成因分析

（一）“非核心”問題并非審查重點(diǎn)

相比專有部分，共有部分在房屋騰退案件中往往并非爭議的焦點(diǎn)，涉及訴爭利益較為有限，一定程度上屬于“邊緣化”問題。和在不動產(chǎn)登記材料中有明確記載的專有部分相比較，共有部分在范圍及內(nèi)容的界定方面都存在一定困難。以上因素均導(dǎo)致法院在房屋騰退案件審理和執(zhí)行過程中更關(guān)注作為主要矛盾的專有部分，對于相對邊緣且情況復(fù)雜、爭議較大的共有部分不自覺地規(guī)避，盡量不進(jìn)行認(rèn)定及評判。且當(dāng)事人對于審判及執(zhí)行的認(rèn)可很大程度上取決于專有部分的處理結(jié)果，所以實踐中大多數(shù)房屋騰退類案件中涉共有部分的問題實際上由于以上因素被回避。

（二）缺乏具有明確指引作用的法律依據(jù)

房屋騰退類案件審理適用法規(guī)主要為《民法典》第二編第六章對應(yīng)內(nèi)容和相關(guān)司法解釋，實務(wù)中也可參照最高人民法院有關(guān)意見。但執(zhí)行中針對該領(lǐng)域規(guī)范尚不豐富，就因拆改建等事實致房屋現(xiàn)狀與規(guī)劃內(nèi)容不一致等原因難以明確共有部分范圍應(yīng)依何種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定等實務(wù)問題尚無指引，對房屋騰退類案件是否包括業(yè)主共有部分亦無明確規(guī)定。

（三）事實認(rèn)定及法律適用方面有待加強(qiáng)

房屋騰退類案件執(zhí)行依據(jù)確定的專有部分完成騰退后，經(jīng)常出現(xiàn)申請人主張就執(zhí)行依據(jù)中無直接體現(xiàn)的業(yè)主共有部分尚未完成騰退交付或排除妨礙等行為，致使其對專有部分行使權(quán)利受到影響而拒不認(rèn)可案件已經(jīng)執(zhí)行完畢的情形。實務(wù)中執(zhí)行法院的處理基本都是告知申請人執(zhí)行依據(jù)確定的權(quán)利均已實現(xiàn)，宣告已執(zhí)行完畢。但上述結(jié)案告知及說明工作部分情況過于簡單、無力，對申請人的主張僅以“于法無據(jù)”為由不予支持，對于結(jié)案理由簡單以“合法有據(jù)”作為解釋，對于客觀存在的關(guān)聯(lián)問題只以“另訴解決”作為答復(fù)，很少結(jié)合案情就實際適用法律情況進(jìn)行詳細(xì)釋明，難以讓申請人信服。且缺乏對房屋實際情況的具體分析，對于被執(zhí)行人履行完畢載明騰退義務(wù)后申請人是否確已實現(xiàn)執(zhí)行依據(jù)確定的權(quán)利缺乏綜合性、實質(zhì)性審查。以上原因均是造成一定數(shù)量該類案件“案結(jié)事未了”的重要原因。

二、房屋騰退案件中涉業(yè)主共有部分執(zhí)行亟待完善的內(nèi)容

首先，結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和實際情況的多樣性，從規(guī)范設(shè)定層面對于業(yè)主共有部分予以明晰界定，必要情況下制定對應(yīng)開放性規(guī)定，以適應(yīng)不斷出現(xiàn)的實際需求。執(zhí)行規(guī)范可借鑒國土資源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》等規(guī)范性文件中關(guān)于具體問題的規(guī)定內(nèi)容，有針對性地填補(bǔ)現(xiàn)有規(guī)范上的空白之處。

其次，從完善權(quán)利救濟(jì)體系的層面提升對于涉業(yè)主共有部分權(quán)益的保障，尤其是需要根據(jù)實際情況對于糾紛當(dāng)事人范圍進(jìn)行必要的拓展，賦予相關(guān)利害關(guān)系人適格的訴訟地位，使該類糾紛能夠通過裁判程序獲得司法上的評價，進(jìn)而使權(quán)利人和義務(wù)人在原告與被告、申請人與被執(zhí)行人等角色中得以“對號入座”，強(qiáng)制執(zhí)行程序在必要的情況下可以有法可依地介入以保障權(quán)利的實現(xiàn)。

最后，應(yīng)正視業(yè)主共有部分在執(zhí)行案件尤其是房屋騰退類案件中涉及情況的復(fù)雜與多樣性，部分情形下甚至屬于歷史遺留問題形成的現(xiàn)狀，即便是日益豐富的規(guī)范也難以涵蓋所有涉及的問題。在執(zhí)行案件辦理過程中，除執(zhí)行依據(jù)認(rèn)定的事實外，還需要結(jié)合房屋現(xiàn)場實際情況以及規(guī)劃設(shè)計檔案等綜合進(jìn)行判斷，切忌無視實際情況孤立地按照執(zhí)行依據(jù)內(nèi)容開展執(zhí)行;尤其是對于現(xiàn)狀與規(guī)劃不符的狀況，應(yīng)參照規(guī)劃查明具體對應(yīng)部分的設(shè)計目的及功能定位;遵循物權(quán)法律“物盡其用”的原則，在確認(rèn)業(yè)主共有部分權(quán)利義務(wù)時需要綜合考量建筑物整體及具體專有和共有部分使用價值的實現(xiàn)程度。

三、綜合審查視角下的研討與完善

（一）關(guān)于業(yè)主共有部分的認(rèn)定

區(qū)分共有權(quán)對專有權(quán)具有一定程度從屬性，其權(quán)利與義務(wù)之產(chǎn)生、轉(zhuǎn)移及消滅均從屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)，這是由建筑物區(qū)分所有權(quán)制度本身所決定的。其不同于普通的共同共有或按份共有，屬于一種復(fù)合型權(quán)利。該權(quán)利并不以具備共同關(guān)系作為前提，而是以專有權(quán)之存在作為基礎(chǔ)。盡管包括共有部分收益等份額之取得系按照一定比例為依據(jù)，但權(quán)利人卻無分割請求權(quán)，亦不可將共有份額單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。有國內(nèi)學(xué)者認(rèn)為，認(rèn)定相關(guān)部分究竟屬于業(yè)主共有部分還是對應(yīng)專有部分，抑或獨(dú)立屬于所有權(quán)之客體，需如下分析：（1）該部分是否被單獨(dú)登記為獨(dú)立之物，如未被單獨(dú)登記為獨(dú)立之物的，則應(yīng)為共有的部分;相反，則可作為專有部分或者單獨(dú)所有權(quán)客體。（2）著眼建筑物區(qū)分所有權(quán)本質(zhì)上的屬性，對于外墻等部分性質(zhì)及所屬之確定，不能形成對建筑物區(qū)分所有權(quán)本質(zhì)屬性之違背。（3）是否已有具體法律法規(guī)就對應(yīng)部分形成了強(qiáng)制性規(guī)定;如規(guī)范性文件已就對應(yīng)部分的性質(zhì)進(jìn)行了專門的規(guī)定，則當(dāng)然成為確認(rèn)其性質(zhì)及所屬之依據(jù)。（4）是否存在當(dāng)事人之間自行約定，如當(dāng)事人未違反法律規(guī)范及前述（1）（2）條原則之前提，就具體部分進(jìn)行約定，宜從其約定[1]。

（二）關(guān)于當(dāng)事人適格的審核

從豐富權(quán)利救濟(jì)途徑的角度上看，當(dāng)事人適格的基礎(chǔ)即其對于訴爭標(biāo)的具有之法定權(quán)益，該法定權(quán)益則根據(jù)當(dāng)事人與訴爭標(biāo)的之間的實際關(guān)系產(chǎn)生。部分學(xué)者建議以管理權(quán)及處分權(quán)作為標(biāo)準(zhǔn)評判當(dāng)事人適格的合理性，主張適格當(dāng)事人即是對爭議標(biāo)的享有管理權(quán)和處分權(quán)法定權(quán)益之主體[2]。該評價基礎(chǔ)更適合解決具體、特定的糾紛，而對于日益常見的群體性爭議卻難以達(dá)到整體性效果，故將管理處分權(quán)當(dāng)作當(dāng)事人適格的另類基礎(chǔ)補(bǔ)充要件可發(fā)揮一定程度的針對性作用。從實務(wù)角度上看，我國受到傳統(tǒng)“直接利害關(guān)系人”標(biāo)準(zhǔn)影響極大，僅認(rèn)定與爭議存在直接利害關(guān)系的人為當(dāng)事人，而無直接利害關(guān)系的人均不被認(rèn)定屬當(dāng)事人范圍內(nèi)。鑒于上述標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)有背景下過于簡單死板，故司法實務(wù)中對其進(jìn)行了幅度不大的改良修正，承認(rèn)特定情況下當(dāng)事人可能系直接利害關(guān)系人以外的人，而“特定情況”包括出于保護(hù)他人或自己權(quán)益而享有管理處分權(quán)之人。但這種有限的豐富改良仍然難以滿足實際需要，故“程序當(dāng)事人說”又被提出，認(rèn)為有關(guān)當(dāng)事人內(nèi)涵的界定僅具程序上意義，在訴訟中對當(dāng)事人范圍界定應(yīng)摒棄實體上的限制，只要是符合起訴程序要件之人及應(yīng)訴人均為當(dāng)事人。

（三）關(guān)于執(zhí)行內(nèi)容的界定

“對于訴爭標(biāo)的所具有之法定權(quán)益”應(yīng)作為共有部分是否應(yīng)屬于執(zhí)行范圍的實質(zhì)性審查基礎(chǔ)。只不過由于現(xiàn)實情況的復(fù)雜性對于“管理權(quán)和處分權(quán)法定權(quán)益”除專有部分以外具體可以何種程度延伸到共有部分需要結(jié)合個案情況具體分析。筆者認(rèn)為，無論包括法律法規(guī)及相關(guān)解釋在內(nèi)的依據(jù)豐富具體到何種程度，均不可能覆蓋所有可能性，所以對于立法宗旨等“抽象”因素的理解及適用就是對這類案件進(jìn)行把握的重要因素，也是執(zhí)行法官從宏觀上結(jié)合司法精神行使裁量權(quán)，展現(xiàn)自身司法能力，實現(xiàn)責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)闹匾w現(xiàn)?，F(xiàn)行實務(wù)中常見做法是執(zhí)行內(nèi)容僅僅限于執(zhí)行依據(jù)明確載明的部分，執(zhí)行實施法官對于延伸涉及共有部分基本持極其謹(jǐn)慎的態(tài)度，原則上不納入執(zhí)行范圍。越來越多的研究認(rèn)為這種相對僵化的模式導(dǎo)致當(dāng)事人的權(quán)利一定程度上無法完全實現(xiàn)，涉訴矛盾也未能得到全部解決，很多情況下不得不就具體問題另行訴訟，既增加了當(dāng)事人實現(xiàn)權(quán)利的成本，也與訴源治理的精神并不相符。明確建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)之行使，應(yīng)建立在對共有部分范圍認(rèn)定基礎(chǔ)上，審查判斷時，應(yīng)結(jié)合建筑性質(zhì)、用途、規(guī)劃設(shè)計材料及建筑面積、成本分?jǐn)偳闆r等因素綜合考量[3]。

（四）重視使用價值的實現(xiàn)

辦理物權(quán)保護(hù)類案件，除著眼當(dāng)事人合法權(quán)益得到保護(hù)外，必須考慮標(biāo)的物使用價值的實現(xiàn)程度。由于專有部分及共有部分在效用發(fā)揮、安全保障、方便使用等方面存在著不可割裂的聯(lián)系，故在執(zhí)行實務(wù)中當(dāng)然也不能對其進(jìn)行“孤立化”的認(rèn)定?！耙?guī)制共有部分的利用，切實維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益”是法院在辦理該類案件中實現(xiàn)法律效果與社會效果相統(tǒng)一的落腳點(diǎn)。法院在審判與執(zhí)行過程中的關(guān)注點(diǎn)除涉專有部分爭議外，還應(yīng)拓展至不動產(chǎn)使用價值的盡量實現(xiàn)及建筑物整體安全的保障，遵循的宗旨即是“物盡其用”。如果脫離使用價值的實現(xiàn)而進(jìn)行片面化審查，甚至可能引發(fā)利用建筑物設(shè)計特殊性阻礙使用價值最大化實現(xiàn)的惡意訴訟。

筆者認(rèn)為，“物盡其用”原則的另一個重要體現(xiàn)即是根據(jù)設(shè)計規(guī)劃資料明確特定共有部分在建筑物整體中所發(fā)揮的作用，進(jìn)而對其是否屬于具體案件執(zhí)行范圍進(jìn)行實質(zhì)性審查。司法實務(wù)中面臨的復(fù)雜問題之一即為建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)經(jīng)拆建改建后，經(jīng)勘驗專有部分及共有部分無法明確進(jìn)行區(qū)分界定，造成騰退范圍產(chǎn)生較大爭議。這種情況下宜調(diào)取建筑物規(guī)劃設(shè)計材料進(jìn)行審查，結(jié)合規(guī)劃設(shè)計情況判斷具體專有及共有部分存在現(xiàn)狀的合法性與合理性。如果現(xiàn)狀違反規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容的，則其所侵害的可能不僅是具體權(quán)利，還包括建筑物整體的安全與正常使用，屬于案件審理及執(zhí)行過程中不容回避的問題;如現(xiàn)狀符合規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容的則可以根據(jù)實際情況進(jìn)一步判斷，在維護(hù)專有部分權(quán)利人合法權(quán)益的前提下兼顧建筑物整體及具體部分使用價值的盡量實現(xiàn)，以此為原則對審判與執(zhí)行中應(yīng)予保護(hù)的范圍作出裁量。當(dāng)然，如果執(zhí)行依據(jù)對于具體部分內(nèi)容闡述不明確的，執(zhí)行實施部門應(yīng)依程序書面征詢審判部門意見，審判部門應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)書面答復(fù)或裁定補(bǔ)正。

（五）異議救濟(jì)程序的保障

在對執(zhí)行范圍進(jìn)行必要豐富拓展的同時，相對應(yīng)的異議救濟(jì)途徑也應(yīng)隨之明確配備。具體而言，對于審理過程中有關(guān)事實認(rèn)定的異議應(yīng)通過上訴或?qū)徟斜O(jiān)督程序主張，該點(diǎn)爭議不大;而執(zhí)行程序中的異議則主要包括《民事訴訟法》第二百二十五條規(guī)定的執(zhí)行行為異議及第二百二十七條規(guī)定的案外人異議。兩種異議的共同點(diǎn)在于其目的均為阻卻法院具體執(zhí)行行為，而其重要區(qū)別在于異議人是否對標(biāo)的提出足以排除執(zhí)行的實體主張。實踐中房屋騰退類案件涉業(yè)主共有部分所產(chǎn)生異議大部分屬于行為異議，騰退義務(wù)人多以共有部分未在執(zhí)行依據(jù)中明確載明為由主張阻卻對于該部分的執(zhí)行，但近年來關(guān)聯(lián)業(yè)主以共同所有為據(jù)針對共有部分的執(zhí)行提出案外人異議的數(shù)量也不斷上升，考慮到《民法典》對共有部分的收益分配亦有明確規(guī)定，該類異議在今后有可能會進(jìn)一步上升，需要將新法規(guī)定與已有經(jīng)驗相結(jié)合進(jìn)行審查及判斷。

（六）合理使用：契約的形成及妨礙的排除

對于共有部分正當(dāng)行使權(quán)利、合理進(jìn)行使用中重要的一點(diǎn)即為不濫用共有部分，此亦執(zhí)行實務(wù)中需重點(diǎn)審查部分。尤其是對涉及其他全部或部分業(yè)主使用的必要生活常用公共設(shè)施有重大影響的通道、樓梯等，應(yīng)從維護(hù)其他業(yè)主合法權(quán)益及實現(xiàn)建筑物使用價值的角度整體考慮，對于試圖通過惡意將共有部分“特定化”對于他人實現(xiàn)權(quán)利設(shè)置不合理阻礙的主張不予支持;在結(jié)合規(guī)劃設(shè)計材料及不動產(chǎn)現(xiàn)場情況進(jìn)行分析后，對于涉及他人合法權(quán)利實現(xiàn)及不動產(chǎn)正常使用所必需的共有部分納入執(zhí)行范圍，避免權(quán)利在經(jīng)過強(qiáng)制執(zhí)行程序后仍然有“折扣”地實現(xiàn)。

根據(jù)《民法典》“守法與公序良俗”原則，綜合審查的依據(jù)不應(yīng)僅限于法律法規(guī)，也需結(jié)合公序良俗，著眼于增強(qiáng)業(yè)主的共同利益。針對現(xiàn)實中共有部分管理的空白與欠缺，可以鼓勵業(yè)主在基于真實意思表示且不違反法律規(guī)定及公序良俗的基礎(chǔ)上形成規(guī)約，充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用。這種契約型關(guān)系可以結(jié)合不動產(chǎn)實際結(jié)構(gòu)及使用情況對于共有部分之界定及利用進(jìn)行管理與登記，使法律規(guī)定未能觸及領(lǐng)域所涉權(quán)利義務(wù)關(guān)系有章可循。尤其難能可貴的是規(guī)約之設(shè)定系結(jié)合不動產(chǎn)使用價值發(fā)揮及業(yè)主合理需求而成，屬于量身定做，可以真正意義上平衡業(yè)主之間的利益關(guān)系，實現(xiàn)業(yè)主之間在不動產(chǎn)使用上的“共益”。這種以契約形式細(xì)化明確區(qū)分所有權(quán)關(guān)系機(jī)制的推廣對于執(zhí)行實施工作中對執(zhí)行范圍的確定也具備非常大的積極意義，可以提供重要的參考。

四、結(jié)語

房屋騰退類案件涉共有部分執(zhí)行是一個存在爭議的領(lǐng)域，相對于嚴(yán)格按照執(zhí)行依據(jù)實現(xiàn)權(quán)利的傳統(tǒng)執(zhí)行實施案件而言，該類案件需要執(zhí)行法官就共有部分范圍的界定、共有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的認(rèn)定、因果關(guān)系的判斷以及不動產(chǎn)使用價值的發(fā)揮等方面進(jìn)行實質(zhì)上的事實認(rèn)定及綜合審查，進(jìn)而在執(zhí)行過程中形成判斷并行使裁量權(quán);且執(zhí)行階段的事實認(rèn)定及法律適用又不得與審判過程相抵觸，形成“二次裁判”，故實踐中該領(lǐng)域被認(rèn)為屬于存在一定難度的執(zhí)行實施案件。然而正因為如此，這也是執(zhí)行法官展現(xiàn)司法能力，擔(dān)負(fù)司法責(zé)任，實現(xiàn)職業(yè)擔(dān)當(dāng)?shù)奈枧_。我們期待實務(wù)中出現(xiàn)更多涉及該領(lǐng)域的典型案例與優(yōu)秀裁判文書，形成并積累更多寶貴經(jīng)驗;同時也希望針對該領(lǐng)域的理論成果轉(zhuǎn)化能夠進(jìn)一步豐富，從而促進(jìn)司法能力的有效提升。

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作者簡介：孫萌（1983—），男，漢族，北京人，單位為北京市西城區(qū)人民法院，研究方向為訴訟法。

（責(zé)任編輯：朱希良）