程宇

我國房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)原則

在新收入準(zhǔn)則的規(guī)定下，不再區(qū)分收入的類別。房地產(chǎn)行業(yè)使用五步模型法來進(jìn)行收入確認(rèn)和計(jì)量，具體流程如下：

1.識(shí)別與客戶簽訂的合同

2.識(shí)別合同中單項(xiàng)履約業(yè)務(wù)

3.計(jì)量交易價(jià)格

4.將交易價(jià)格分配至各單項(xiàng)履約業(yè)務(wù)

5.在履行完各單項(xiàng)業(yè)務(wù)后分別確認(rèn)各單項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入

碧桂園既述

碧桂園基本概況

碧桂園集團(tuán)，也稱碧桂園控股有限公司，于1992年在廣東省佛山市成立，2007年在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，股份代號(hào)是02007.HK。在2017年，碧桂園集團(tuán)首次登上《財(cái)富》五百強(qiáng)，位列第467位，2019 年，取得金額高達(dá)7715億元的創(chuàng)收，成功登頂當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)的第一位，并于2020年躋身《財(cái)富》的第147位。

碧桂園集團(tuán)，作為我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的領(lǐng)頭羊開發(fā)商，經(jīng)過多年的不斷發(fā)展，旗下業(yè)務(wù)包括但不限于物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、物業(yè)投資、建安、裝潢、以及舊地的開發(fā)及管理等眾多業(yè)務(wù)板塊。業(yè)務(wù)范圍涵蓋乃至現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和機(jī)器人行業(yè)。

除此之外，碧桂園集團(tuán)，還在國家扶貧、鄉(xiāng)村振興中有所建樹。幫扶全國累計(jì)9個(gè)省份14個(gè)縣，助力貧困戶脫貧工作。

碧桂園資產(chǎn)組成

從2020年的中期報(bào)告可發(fā)現(xiàn)，碧桂園集團(tuán)的流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)差距較大，其中流動(dòng)資產(chǎn)為1.71萬億元，非流動(dòng)資產(chǎn)為2566.79億元，流動(dòng)資產(chǎn)近乎是非流動(dòng)資產(chǎn)的6.7倍。

雖然流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)差異懸殊，但對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)通常將商品房以及土地使用權(quán)作為存貨計(jì)量，并且價(jià)值較高，致使房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)較高，因此這樣的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)是常見現(xiàn)象，不足為奇。

碧桂園收入構(gòu)成

從碧桂園集團(tuán)2019年的財(cái)務(wù)報(bào)表附注中，我們不難發(fā)現(xiàn)公司收入主要由以下幾個(gè)模塊所構(gòu)成：房地產(chǎn)開發(fā)、建筑服務(wù)、物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒店經(jīng)營等項(xiàng)目。

碧桂園集團(tuán)的主要收入來源為房地產(chǎn)開發(fā)，近年來，房地產(chǎn)銷售持續(xù)迅猛增長(zhǎng)，2019年同比增長(zhǎng)70%。雖然碧桂園集團(tuán)通過建筑服務(wù)、物業(yè)投資等獲得的收入較少，但碧桂園集團(tuán)2019年在建筑服務(wù)上獲得的收入與2016年相比漲幅明顯。由此可見，碧桂園集團(tuán)意圖拓寬收入來源，發(fā)展技術(shù)服務(wù)等輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

新收入準(zhǔn)則對(duì)碧桂園的影響

新收入準(zhǔn)則對(duì)碧桂園收入確認(rèn)的影響

碧桂園在2017年開始使用新收入準(zhǔn)則，根據(jù)相關(guān)條文規(guī)定，企業(yè)可以按照時(shí)點(diǎn)或者時(shí)段確認(rèn)收入時(shí)間。依據(jù)舊收入準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必須在轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)后，方能一次性將提前收到的款項(xiàng)確認(rèn)收入。根據(jù)新收入準(zhǔn)則第十一條，房地產(chǎn)企業(yè)在建筑項(xiàng)目完工前，可以以建筑的預(yù)售比例或者完工進(jìn)度為基礎(chǔ)，采用投入法或者產(chǎn)出法來進(jìn)行收入確認(rèn)。

根據(jù)采用舊收入準(zhǔn)則的計(jì)量方法，則碧桂園集團(tuán)應(yīng)確認(rèn)收入629.8億元，若采用新收入準(zhǔn)則的計(jì)量方法，則碧桂園集團(tuán)應(yīng)確認(rèn)收入777.3億元。實(shí)施新收入準(zhǔn)則后，碧桂園集團(tuán)2017年中收入確認(rèn)增加了147.5億元人民幣，由此可以推出，碧桂園集團(tuán)提前確認(rèn)的收入在總收入中占比19.8%。也正是由于這一變動(dòng)，碧桂園集團(tuán)凈利潤上漲到33.3億元。把房產(chǎn)預(yù)售款提前確認(rèn)收入認(rèn)這一行為，使得碧桂園集團(tuán)的收入實(shí)現(xiàn)了調(diào)增，但是碧桂園集團(tuán)的實(shí)際成本并未發(fā)生改變，那么在收入增大的狀況下，企業(yè)的利潤隨之增長(zhǎng)。

新收入準(zhǔn)則對(duì)碧桂園財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

新收入準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響

2017年，碧桂園集團(tuán)的期初留存收益實(shí)現(xiàn)了新增，從原先的399.7億元增長(zhǎng)到了431.2億元，漲幅達(dá)到了約7.9%。碧桂園集團(tuán)新增添了兩個(gè)科目，分別為“合同資產(chǎn)”和“合同負(fù)債”，且預(yù)售客戶賬款金額被調(diào)整為零。通過分析可得出，合同負(fù)債由預(yù)售客戶賬款轉(zhuǎn)入，合同資產(chǎn)則是由貿(mào)易及其他應(yīng)收款等組成。

根據(jù)碧桂園集團(tuán)2017年的年報(bào)，不難發(fā)現(xiàn)，碧桂園集團(tuán)的“合同資產(chǎn)”和“合同負(fù)債”科目金額相對(duì)較大，但預(yù)收客戶賬款科目約為零。這是因?yàn)橘徺I者雖然已經(jīng)支付對(duì)價(jià)，但碧桂園集團(tuán)還未完成合同的各項(xiàng)履約業(yè)務(wù)。碧桂園集團(tuán)采用新收入準(zhǔn)則后，使得碧桂園集團(tuán)的資產(chǎn)總額以及負(fù)債總額減少，權(quán)益總額卻增加，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。

新收入準(zhǔn)則對(duì)利潤表的影響

利潤表是受新收入準(zhǔn)則影響最大的，采用新收入準(zhǔn)則后，確認(rèn)的收入變化了297.65億元。在這之中，房地產(chǎn)開發(fā)所引起的收入增長(zhǎng)尤為明顯，從2016年的1482億元，增長(zhǎng)到2017年的2202億元。

在采用新收入準(zhǔn)則后，碧桂園集團(tuán)的收入和凈利潤增長(zhǎng)率也顯著提高。實(shí)施新收入準(zhǔn)則后，碧桂園集團(tuán)的收入增長(zhǎng)率由原先的29%增長(zhǎng)至48%。而凈利潤增長(zhǎng)率更是提高約一倍，由原先的52%增長(zhǎng)至110%，由此可見，新收入準(zhǔn)則在碧桂園集團(tuán)的實(shí)施，對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響也十分顯著。

新收入準(zhǔn)則對(duì)現(xiàn)金流量表的影響

碧桂園集團(tuán)采用間接法編制現(xiàn)金流量表，受新收入準(zhǔn)則的影響，碧桂園集團(tuán)的累計(jì)折舊、無形資產(chǎn)攤銷以及資產(chǎn)減值損失也都產(chǎn)生了較大的變動(dòng)，因此碧桂園集團(tuán)的現(xiàn)金流量表也產(chǎn)生了較大的變動(dòng)。

新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，使得碧桂園集團(tuán)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量增加，與此同時(shí)，也降低了營運(yùn)資本，因此，經(jīng)營現(xiàn)金流的增長(zhǎng)并不意味著現(xiàn)金流入增長(zhǎng)，僅屬于科目間的調(diào)整。

新收入準(zhǔn)則對(duì)碧桂園信息披露的影響

新收入準(zhǔn)則中加入了“合同資產(chǎn)”和“合同負(fù)債”兩個(gè)科目，財(cái)報(bào)附注中應(yīng)列出與合同相對(duì)應(yīng)的權(quán)利及義務(wù)，若形成合同資產(chǎn)的業(yè)務(wù)為不同類別，或者為達(dá)成合同所產(chǎn)生了增量成本，都應(yīng)該在附注中進(jìn)行披露。

碧桂園集團(tuán)在2017年年報(bào)中對(duì)合同資產(chǎn)的構(gòu)成作出了詳細(xì)解釋。碧桂園集團(tuán)將增量成本中的印花稅和銷售費(fèi)用作為可收回款項(xiàng)處理，因此將其資本化處理以及計(jì)提攤銷。2017年，碧桂園集團(tuán)的增量成本共計(jì)提57.36億元的攤銷。

2017年初，碧桂園集團(tuán)確認(rèn)的合同負(fù)債為1698.88億元，在2017年末，增長(zhǎng)到3467.47億元，碧桂園集團(tuán)的年報(bào)附注中披露，出售物業(yè)為合同負(fù)債的主要構(gòu)成，附注中不僅披露了合同負(fù)債的金額，還對(duì)期初的合同負(fù)債做出了解釋。

結(jié) 論

本文結(jié)合新收入準(zhǔn)則的相關(guān)條例規(guī)定以及房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的獨(dú)特性，對(duì)碧桂園集團(tuán)通過采用新收入準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)信息的影響進(jìn)行了分析，并由此得出以下結(jié)論：

新收入準(zhǔn)則的積極影響

新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，某種程度上加速了碧桂園集團(tuán)的業(yè)績(jī)提升。在舊收入準(zhǔn)則的規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)通常把預(yù)收客戶賬款作為負(fù)債確認(rèn)，在房屋建成轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)時(shí)一次性確認(rèn)收入。這樣的計(jì)量方式，造成了房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)初期業(yè)績(jī)收入較低而后期收入迅猛增長(zhǎng)的情況。而在新收入準(zhǔn)則規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)需在一定時(shí)期內(nèi)確認(rèn)收入，這樣的計(jì)量方式會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)收入更加趨于平穩(wěn)，季節(jié)波動(dòng)小，財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)更加接近于真實(shí)完工進(jìn)度，房地產(chǎn)企業(yè)也能實(shí)現(xiàn)在一定時(shí)期內(nèi)的利潤提升。

碧桂園集團(tuán)對(duì)于部分銷售合同采用在一段時(shí)期內(nèi)確認(rèn)收入的計(jì)量方式十分合理，而其業(yè)績(jī)提升準(zhǔn)確印證了真實(shí)準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息，并非是碧桂園集團(tuán)為增強(qiáng)盈余管理所造成的后果。

新收入準(zhǔn)則的消極影響

由于房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，碧桂園集團(tuán)的交易類型也日漸繁雜。依據(jù)新收入準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必須在合同開始日對(duì)合同作出評(píng)估，以及對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容依據(jù)類別進(jìn)行劃分。碧桂園集團(tuán)在訂立合同時(shí)，很難對(duì)所有合同準(zhǔn)則的邊界進(jìn)行科學(xué)合理的劃分，這樣導(dǎo)致會(huì)對(duì)類似交易的采用差異化的處理。

新收入準(zhǔn)則并沒有提出更為明確的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)以及履約進(jìn)度衡量標(biāo)準(zhǔn)，也沒有對(duì)具體實(shí)操的指引和建議，這樣加大了財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)的難度。因此，碧桂園集團(tuán)應(yīng)加大對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，確保會(huì)計(jì)計(jì)量正確無誤的進(jìn)行。

新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，導(dǎo)致大部分業(yè)務(wù)提前確認(rèn)收入，造成當(dāng)期業(yè)績(jī)較為可觀，如果投資者對(duì)新收入準(zhǔn)則并不了解，單純將目光鎖定在業(yè)績(jī)表現(xiàn)上，很容易造成盲目投資和過度投資。

（沈陽大學(xué)商學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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