◎文/秦鵬博

租戶(hù)賣(mài)了屋內(nèi)家電，要退押金嗎

2016年8月，小張以每月1.2萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)租住老王家的房子，支付方式是押一付三。2019年9月，合同到期后，老王去收房，發(fā)現(xiàn)房子里的電視、空調(diào)、床、桌椅板凳都沒(méi)了，墻上還有小孩子的涂鴉。原來(lái)是小張覺(jué)得老王屋內(nèi)家具設(shè)施老舊，不值多少錢(qián)，就賣(mài)了，賣(mài)的錢(qián)據(jù)為己有。老王找來(lái)公證機(jī)構(gòu)，對(duì)房屋做了公證，決定將小張的押金當(dāng)作違約金，不再退還。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同到期后，房東應(yīng)將押金退還租客。租客退租時(shí)，應(yīng)將房屋恢復(fù)原狀，屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備也應(yīng)妥善保管，返還房主?？紤]到設(shè)施設(shè)備已用了十幾年，殘存價(jià)值有限，法院判定小張賠償老王1萬(wàn)元，與押金折抵后，老王最終返還小張押金2000元。

民法典第七百一十四條規(guī)定：承租人應(yīng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。常見(jiàn)的還有退租后，租戶(hù)留下過(guò)量的生活垃圾，出租人需自付清潔費(fèi)才能打掃干凈，產(chǎn)生的清潔費(fèi)應(yīng)由租客承擔(dān)。

租賃房的設(shè)施設(shè)備壞了，誰(shuí)維修

租賃房屋內(nèi)的設(shè)施誰(shuí)負(fù)責(zé)維修，房東和租客常爭(zhēng)論不休。

民法典第七百一十二條規(guī)定：出租人應(yīng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。因此，對(duì)于租賃房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修義務(wù)的確定，首先以雙方租賃合同的約定為準(zhǔn)，沒(méi)有約定的要由出租人負(fù)責(zé)維修。所以承租人在租賃物需要維修時(shí)，可請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租期。但民法典同時(shí)也規(guī)定，因承租人的過(guò)錯(cuò)致使租賃物需維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。

出租房危害健康，能解除合同嗎

2019年3月，某公司租賃李女士的房屋后，因受不了隔壁租戶(hù)酒吧聲音吵鬧，起訴至法院，要求解除合同、返還租金并賠償損失。李女士反訴，要求該公司支付欠付的租金和違約金。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，某公司因無(wú)法接受噪聲污染，要求與李女士解除合同具備合理性。故對(duì)李女士要求該公司承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，不予支持。另一方面，酒吧并非租賃合同簽訂后產(chǎn)生，該公司在租賃房屋時(shí)已知曉房屋情況，李女士客觀(guān)上并無(wú)隱瞞的故意，所以該公司要求李女士返還房屋租金及裝修費(fèi)損失的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。最終，法院判決解除合同，某公司將欠付的租金支付給李女士。

民法典第七百三十一條規(guī)定：租賃物危及承租人的安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍可隨時(shí)解除合同，而無(wú)須因此承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)有此情況發(fā)生，租戶(hù)應(yīng)首先固定證據(jù)，如發(fā)現(xiàn)大量蟑螂等危害健康情形的，應(yīng)及時(shí)拍照、錄像，固定證據(jù)。

房東是否能隨意進(jìn)出出租房

不少網(wǎng)友吐槽，房東常常以檢查房屋狀況為由，未經(jīng)同意進(jìn)入租賃房屋內(nèi)。殊不知，房東隨意出入已出租的房屋，窺人隱私的，侵害了承租人的人格權(quán)，受害人有權(quán)依照民法典和其他法律的規(guī)定請(qǐng)求行為人承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房。有正當(dāng)理由確有必要進(jìn)入租賃住房的，應(yīng)與承租人約定時(shí)間，承租人應(yīng)予以配合。