朱惠英

（廣州市房地產(chǎn)測繪院，廣東 廣州 510070）

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，存在多規(guī)程并行、涉及范圍廣、牽涉利益大、涉及知識面較廣、數(shù)據(jù)源種類多、精度要求不同、工作內(nèi)容環(huán)節(jié)多、新舊業(yè)務(wù)內(nèi)容的差異化、數(shù)據(jù)成果結(jié)構(gòu)不清晰、作業(yè)軟件工具多樣化等難點(diǎn)。本文主要結(jié)合自身項(xiàng)目實(shí)踐，以現(xiàn)代技術(shù)為支撐，研究不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的關(guān)鍵技術(shù)和質(zhì)量控制方法，進(jìn)一步積極穩(wěn)妥、規(guī)范、有序地開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作。

1 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查內(nèi)容與技術(shù)路線

（1）土地權(quán)屬調(diào)查。強(qiáng)化對工作范圍內(nèi)每宗建設(shè)用地土地權(quán)屬的調(diào)查，尤其注重對土地建設(shè)現(xiàn)狀、使用權(quán)來源、登記發(fā)證情況、實(shí)際用途等幾個方面開展調(diào)查。（2）建（構(gòu)）筑物調(diào)查。重點(diǎn)對建筑物房產(chǎn)發(fā)證情況、建筑面積、所有權(quán)人、三代關(guān)系等相關(guān)內(nèi)容開展詳細(xì)的調(diào)查。（3）對界址和權(quán)屬不清晰宗地現(xiàn)場調(diào)查。鑒于歷史資料不完整等原因，有些土地存在紅線圖坐標(biāo)不準(zhǔn)確，可能存在一些爭議土地，需要加強(qiáng)現(xiàn)場調(diào)整。

在明確調(diào)查工作工程流程和內(nèi)容基礎(chǔ)上，以權(quán)籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地為依托，改變傳統(tǒng)的測繪調(diào)查方法，借助先進(jìn)技術(shù)手段，規(guī)范各類不動產(chǎn)測繪要素數(shù)據(jù)集，調(diào)查成果整理及數(shù)據(jù)入庫，最終實(shí)現(xiàn)內(nèi)業(yè)自動成圖、圖形關(guān)聯(lián)匹配、成果建庫等要求和提升成果質(zhì)量。

2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查實(shí)施流程

2.1 調(diào)查準(zhǔn)備

前期準(zhǔn)備工作完善對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作順利開展起到關(guān)鍵推動作用，不僅能有效降低調(diào)查工作中出現(xiàn)問題的幾率，還能提高調(diào)查工作的效率。不動產(chǎn)準(zhǔn)備工作主要包括調(diào)查方案的制定、資料的收集、外業(yè)調(diào)查底圖的制定等。調(diào)查方案制定是權(quán)籍調(diào)查工作的第一環(huán)節(jié)，在這個環(huán)節(jié)重點(diǎn)開展實(shí)地踏勘，并結(jié)合測區(qū)環(huán)節(jié)條件和不動產(chǎn)情況，明確調(diào)查范圍和制定科學(xué)合理的調(diào)查實(shí)施方案。資料收集主要是為了調(diào)查底圖制作準(zhǔn)備，通過對地形圖、歷史宗地數(shù)據(jù)、權(quán)源資料、房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)等相關(guān)資料的收集，推動調(diào)查工程順利開展。外業(yè)調(diào)查底圖作為權(quán)籍調(diào)查的參考資料之一，能清楚地反映調(diào)查區(qū)域內(nèi)各宗地的相互位置關(guān)系，在現(xiàn)場集中調(diào)查之前，可以利用已有地形圖等資料作為初始調(diào)查底圖，然后利用無人機(jī)航測技術(shù)快速提供外業(yè)調(diào)查底圖，保證調(diào)查不出現(xiàn)遺漏調(diào)查現(xiàn)象，減少了爭議情況發(fā)生。

2.2 數(shù)據(jù)整合建庫

不動產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫由空間數(shù)據(jù)庫和非空間數(shù)據(jù)庫構(gòu)成，在數(shù)據(jù)整理初始階段通過宗地預(yù)編碼進(jìn)行關(guān)聯(lián)，最終數(shù)據(jù)庫整體中則通過權(quán)籍調(diào)查單元號進(jìn)行關(guān)聯(lián)?？臻g數(shù)據(jù)庫主要包括歷史數(shù)據(jù)（有坐標(biāo)的宗地、沒有坐標(biāo)的宗地）、現(xiàn)勢數(shù)據(jù)（已發(fā)證宅基地、已批準(zhǔn)宅基地、未發(fā)證宅基地、房屋用地）；非空間數(shù)據(jù)主要包括宅基地權(quán)屬調(diào)查表、建設(shè)用地權(quán)屬調(diào)查表、界址標(biāo)示表、界址簽章表、宗地草圖、界址說明表、調(diào)查審核表、共有宗地面積分?jǐn)偙淼取２粍赢a(chǎn)數(shù)據(jù)庫整合建庫需要在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行多源異構(gòu)數(shù)據(jù)規(guī)范和整合關(guān)聯(lián)。首先，研制不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，需要考慮現(xiàn)有不動產(chǎn)數(shù)據(jù)與其它各類權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)差異，對不同類型數(shù)據(jù)無法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的現(xiàn)狀問題進(jìn)行分析，對存在問題和矛盾進(jìn)行統(tǒng)籌分析，并在不斷分析、編制、檢測、再論證的基礎(chǔ)上，不斷形成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)。其次，在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)制定的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化對不同類別、來源、格式、比例尺的權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)規(guī)范化梳理，清除重復(fù)和無效數(shù)據(jù)，并解決存在坐標(biāo)參考不一致等問題的數(shù)據(jù)類型，同時借助外業(yè)調(diào)查與采集技術(shù)對空間信息缺失的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充。最后，通過借助整合關(guān)聯(lián)技術(shù)，利用整合關(guān)聯(lián)工具，在充分利用登記信息和空間拓?fù)潢P(guān)系基礎(chǔ)上，對示范點(diǎn)范圍內(nèi)的空間數(shù)據(jù)進(jìn)行整合、關(guān)聯(lián)和落宗，并優(yōu)化數(shù)據(jù)整合流程，如圖1所示，最終建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫。

圖1 數(shù)據(jù)整合流程圖

3 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)質(zhì)量控制

3.1 看——提升數(shù)據(jù)的可靠性

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查全面質(zhì)量控制，首先“看”尤其重要。完成數(shù)據(jù)源資源的收集后，通過“看”，對所收集資料數(shù)據(jù)，進(jìn)行全面檢查與分析，以保證數(shù)據(jù)的完整性與可靠性。如對外業(yè)圖件成果的審查的過程中，通過“看”檢查數(shù)據(jù)的完整性，更新的及時性，以確保符合滿足不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的要求；在對內(nèi)業(yè)圖面審查過程中，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)“看”圖面圖式符號的一些不合理之處，同時制定符合實(shí)際的檢查計劃，并指導(dǎo)外業(yè)檢查，提高工作效率；在對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表“看”的過程中，通過對照相關(guān)權(quán)源資料，及時發(fā)現(xiàn)表格存在的一些表征特性的錯誤，推動后續(xù)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的進(jìn)展。

3.2 問——提升數(shù)據(jù)的一致性

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的“問”是建立在現(xiàn)狀問題基礎(chǔ)上的“問”，因?yàn)樵诰唧w實(shí)踐過程中，筆者發(fā)現(xiàn)造成調(diào)查成果不合格的原因很多時候都是由于調(diào)查員將房屋的權(quán)屬、使用者、建設(shè)年代等情況表示錯誤造成的。因此，強(qiáng)化“問”的過程能一定程度對數(shù)據(jù)的一致性進(jìn)行優(yōu)化。如在內(nèi)業(yè)檢查中要問填寫表格方法的正確性，屬性數(shù)據(jù)的錄入能否滿足軟件的要求；在外業(yè)檢查中要問建筑物的建設(shè)年代、使用者、是否重新修建等。

圖2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查全面質(zhì)量控制關(guān)鍵步驟圖

3.3 量——提升數(shù)據(jù)的精確性

“量”是不動產(chǎn)權(quán)籍現(xiàn)場調(diào)查數(shù)據(jù)檢查最基本和最簡便的方法，通過對界址點(diǎn)、房屋等相對邊長的間距的丈量，檢查相對位置精度，能最快發(fā)現(xiàn)所測量的數(shù)據(jù)能否符合要求。

3.4 測——確定坐標(biāo)精度

“測”作為確定絕對坐標(biāo)精度最直接有效的方法，通過進(jìn)行絕對坐標(biāo)的檢測，以確保坐標(biāo)的精度能符合對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)的要求，“量”和“測”在不動產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)檢測中是相輔相成的，都是以客觀數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行質(zhì)量控制。

3.5 評——提升對測量數(shù)據(jù)客觀判斷

對不動產(chǎn)權(quán)籍現(xiàn)場調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行質(zhì)量的評價是在《數(shù)字測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收》（GB/T18316－2008）等相關(guān)規(guī)范基礎(chǔ)上開展的，主要從屬性精度和空間精度對數(shù)據(jù)進(jìn)行客觀全面的評價和判斷。

3.6 改——實(shí)現(xiàn)對數(shù)據(jù)的持續(xù)改進(jìn)

“改”是基于前面“看、問、量、測、評”這些控制過程，不斷在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)存在的問題和錯誤，并對存在的問題進(jìn)行總結(jié)反饋，最終提出整改方法，實(shí)現(xiàn)調(diào)查數(shù)據(jù)的持續(xù)改進(jìn)，并為下一次調(diào)查工作提供借鑒經(jīng)驗(yàn)。

結(jié)合不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的六字質(zhì)量控制方案，筆者認(rèn)為還可以與質(zhì)量管理體系的PDCA循環(huán)全面質(zhì)量管理進(jìn)行相互融合，以“看”“問”為基礎(chǔ)，尋求問題根源和影響因素，制定實(shí)施計劃；以“量”“測”的檢查數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行質(zhì)量評定，整改數(shù)據(jù)存在的屬性和空間問題，并優(yōu)化現(xiàn)有方法和策略，不能整改的問題則轉(zhuǎn)入下一循環(huán)中進(jìn)行融合解決，不斷進(jìn)行循環(huán)階梯式上升。這樣的一個循環(huán)全面質(zhì)量工作過程，更有利于不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的過程質(zhì)量控制。

4 關(guān)鍵技術(shù)及創(chuàng)新實(shí)踐分析

下面以廣州某區(qū)農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查工作為例進(jìn)行分析，調(diào)查區(qū)域村落呈現(xiàn)團(tuán)聚型、棋盤式的格局，地勢較為平坦。本次調(diào)查創(chuàng)新性將無人機(jī)傾斜攝影測量技術(shù)引入本項(xiàng)目不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中，具體流程如圖3所示。

圖3 傾斜攝影測量工作流程圖

數(shù)據(jù)獲取與處理：本項(xiàng)目采用大疆M600Pro六旋翼無人機(jī)搭載蒼穹KQ－CAM5傾斜攝影相機(jī)和POS模塊。該技術(shù)能實(shí)現(xiàn)全方位數(shù)據(jù)采集，從垂直、左、右、前、后5個角度進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，減少大量外業(yè)采集工作量，實(shí)現(xiàn)成本的節(jié)約。

（1）飛行數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。導(dǎo)出影像，寫入POS，進(jìn)行采集數(shù)據(jù)的可靠性與完整性的檢查，并對廢片進(jìn)行刪除。檢查像片的航向、旁向重疊度，確保符合要求，如出現(xiàn)重疊度不達(dá)標(biāo)的區(qū)域，需要進(jìn)行補(bǔ)飛補(bǔ)拍，最后完成對影像的勻色勻光處理。

（2）自動建模。目前國內(nèi)外對于傾斜影像處理的軟件很多，結(jié)合本項(xiàng)目不動產(chǎn)權(quán)籍測量精度要求和綜合項(xiàng)目實(shí)驗(yàn)要求，在本地籍和房屋調(diào)查項(xiàng)目中航飛數(shù)據(jù)的處理借助Smart3D軟件萬能充數(shù)據(jù)業(yè)內(nèi)處理。在完成數(shù)據(jù)預(yù)處理和影像數(shù)據(jù)的導(dǎo)入后，進(jìn)一步實(shí)行空三解算，提高像片控制點(diǎn)效率。進(jìn)程空中三角測量，運(yùn)行過程中無需任何操作，不需要人工調(diào)參數(shù)，運(yùn)算生成基于真實(shí)影像的高密度點(diǎn)云，然后在點(diǎn)云數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上自動生成不規(guī)則的三角網(wǎng)，全自動完成建模軟件。

（3）傾斜三維矢量測圖。傾斜三維模型數(shù)據(jù)在完成建筑物邊角和獨(dú)立地物360°無死角測量后，能直接對高程點(diǎn)的提取，量測和提取成果輸出成圖。與傳統(tǒng)立體像對測圖方式相比較，傾斜三維模型測圖不用進(jìn)行房檐改正，提高測圖精度和測圖效率。

（4）成果精度分析。在本項(xiàng)目無人機(jī)傾斜攝影測量技術(shù)應(yīng)用中，加強(qiáng)了對影像質(zhì)量檢查，除了確保影像的色彩飽和度、模糊度、大面積反光、陰影及污點(diǎn)的明顯錯誤之外，還需要重點(diǎn)按照相關(guān)要求對檢查航高差、旋偏角、影像重疊度及航帶彎曲度進(jìn)行評定，保證符合規(guī)范要求。

為檢驗(yàn)測量成果精度情況，隨機(jī)抽取項(xiàng)目區(qū)2個鎮(zhèn)中各個村組的測繪成果，通過使用GPS－RTK測量方法同精度和使用手持測距儀量高精度進(jìn)行檢測，最終同精度檢測界址點(diǎn)位最小誤差為0.7cm，最大誤差為11.8cm，允許誤差為14.1cm，中誤差為4.5cm，允許中誤差為5.0cm;最終高精度檢測界址間距最小誤差為0cm，最大誤差為10cm，允許誤差為10.0cm，中誤差為3.6cm，允許中誤差為5.0cm。本項(xiàng)目通過采用傾斜攝影測量技術(shù)生產(chǎn)的地圖成果，其精度符合最高（級別一）標(biāo)準(zhǔn)的要求。同時與本項(xiàng)目同類項(xiàng)目相比，生產(chǎn)效率提高約46%，成本節(jié)約32%。結(jié)果表明，通過借助無人機(jī)傾斜攝影測量技術(shù)進(jìn)行不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查精度高、效率高、成本低。

5 結(jié)束語

本文主要依據(jù)廣東不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的各項(xiàng)政策、文件、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的研究。結(jié)合不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查項(xiàng)目的特點(diǎn)和難點(diǎn)針對性提出關(guān)鍵技術(shù)和質(zhì)量控制措施，并通過具體項(xiàng)目對項(xiàng)目中解決的難點(diǎn)問題和創(chuàng)新點(diǎn)進(jìn)行了提煉和實(shí)踐檢驗(yàn)，為不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查實(shí)踐明確了調(diào)查方向，提供了理論依據(jù)。