張敏

今年以來，樓市熱度延續(xù)。即便是作為傳統(tǒng)淡季的春節(jié)假期，也因就地過年政策的出臺而并未真正冷卻。春節(jié)后，傳統(tǒng)樓市“小陽春”到來，加之熱點城市學區(qū)房交易升溫的刺激，使得樓市熱度再起。

4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月份，全國商品房銷售面積36007萬平方米，商品房銷售額3.8萬億元，雙雙創(chuàng)下歷史同期新高。因銷售向好，房地產(chǎn)市場的其他指標也明顯改善。

一季度樓市的火熱，被認為是去年下半年以來市場升溫的延續(xù)。但由于學區(qū)房受追捧等原因，市場再度出現(xiàn)炒作氛圍，部分區(qū)域市場也出現(xiàn)非理性升溫。

為此，今年第一季度，熱點城市紛紛加碼調控政策，樓市再度經(jīng)受政策重壓。到3月，率先出手調控的一線城市，已經(jīng)收到效果。

同日發(fā)布的70大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，今年3月，一線城市的新房和二手房價格漲幅雙雙回落，且在領跑5個月后，一線城市的新房價格漲幅已低于二線城市。

東部地區(qū)銷售額占六成

數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月份，商品房銷售面積36007萬平方米，同比增長63.8%，比2019年同期增長20.7%，兩年平均增長9.9%；商品房銷售額38378億元，增長88.5%，比2019年同期增長41.9%，兩年平均增長19.1%。

上述兩個指標的絕對值創(chuàng)下了歷史同期新高，也即在銷售層面，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“史上最好”的開局。

其中，東部地區(qū)仍然是貢獻最大的區(qū)域。今年第一季度，東部地區(qū)的銷售面積達到15437萬平方米，同比增長74.3%，占全國的比重為42.9%；東部地區(qū)的銷售額為2.3萬億元，增幅超過100%，占全國總體銷售額的比重近六成。

因銷售向好，房地產(chǎn)市場的其他指標也有所改善。今年第一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27576億元，同比增長25.6%，比2019年同期增長15.9%；房企施工面積、新開工面積和竣工面積也都有明顯增長。

同期，房企到位資金達到47465億元，同比增長41.4%。

一季度樓市的火熱，被認為是去年市場升溫的延續(xù)。隨著新冠疫情得到控制，以及寬松貨幣政策的實施，從去年下半年開始，前期被抑制的市場需求開始釋放，樓市也進入升溫通道。2020年，全國房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額均創(chuàng)下歷史新高。

今年以來，樓市熱度延續(xù)。即便是作為傳統(tǒng)淡季的春節(jié)假期，也因就地過年政策的出臺而并未真正冷卻。春節(jié)后，傳統(tǒng)樓市“小陽春”到來，加之熱點城市學區(qū)房交易升溫的刺激，使得樓市熱度再起。

在此過程中，一些熱點城市因房價上漲過快，而出現(xiàn)非理性升溫的情況，比如經(jīng)營貸違規(guī)入市、炒房號、捂盤惜售，等等，市場也一度出現(xiàn)炒作氛圍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，回顧此輪樓市升溫，市場熱點經(jīng)歷了從一線城市向二線城市的轉移?，F(xiàn)階段，東部熱點二線城市仍是熱點。而除了核心都市圈之外，三四線城市的升溫幅度相對有限。

房價已到“強弩之末”？

由于市場升溫明顯，一季度大中城市的房價也普遍上漲。今年以來，全國70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量始終維持在50個以上。到3月，二手房、新房價格環(huán)比上漲城市的數(shù)量分別達到58個、62個，分別較上月增長3個、6個。

值得注意的是，在一些熱點城市，學區(qū)房價格上漲過快，給市場帶來不小的刺激。有觀點認為，學區(qū)房的升溫，是刺激本輪市場升溫的主因。

為此，在部分城市出臺的調控政策中，除針對房地產(chǎn)市場本身外，還涉及對教育政策的調整。比如，上海、杭州、溫州都出臺了關于提高分配生比例的政策。合肥在近期出臺的調控政策，也涉及學位的調整。此外，合肥還對大批學區(qū)房實施“定向限購”。

事實上，今年以來，樓市一直處于政策高壓期。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年以來，中央和地方政府出臺房地產(chǎn)調控政策已經(jīng)超過150次，整頓中介、控制經(jīng)營貸、增加土地供應成為主要特點。

其中，從1月下旬開始，住建部已經(jīng)督導和調研了廣州、合肥、寧波、東莞、南通、深圳、上海、北京、杭州、無錫、成都、西安、南昌等13個城市，這種范圍和力度堪稱前所未有。

到今年3月，較早啟動調控的一線城市，已經(jīng)開始收到效果。數(shù)據(jù)顯示，3月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。

新房價格漲幅的回落尤其明顯。自去年四季度以來，一線城市的新房價格就在70個大中城市中領漲，到今年3月，一線城市的房價漲幅被二線城市超過。除廣州漲幅較高（1.0%）外，深圳、北京、上海三地的新房價格漲幅已分別降至0.1%、0.2%、0.3%。

相比之下，福州、西安、杭州、合肥、寧波等城市的房價漲幅略高，但也均未超過1.0%的上限。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，隨著調控政策逐漸起效，3月房價表現(xiàn)可以說是“強弩之末”，預計4月房價整體漲幅縮小。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月以來貝殼50城二手房成交量保持向下波動調整的走勢，各線城市貝殼二手房景氣度指數(shù)均回落，業(yè)主端市場預期減弱。

預計房價也將逐漸回歸理性

很多機構也認為，隨著管控經(jīng)營貸、集中供地、限購限價等政策的陸續(xù)推出，市場預期正在趨于平穩(wěn)，預計房價也將逐漸回歸理性。

在4月16日的新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長劉愛華對一季度的市場總結道：“各地區(qū)各部門今年以來緊盯新情況新問題，進一步堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’原則，以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標，及時采取了一系列有力有效的措施。”

下一步，隨著保障性租賃住房建設力度的加大，長租房市場發(fā)展逐步規(guī)范，多主體供應、多渠道保障、租售并舉的房地產(chǎn)市場供給新格局將逐步形成，有利于促進全年房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。