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        重磅數(shù)據(jù)釋放樓市關鍵信號房價已到“強弩之末”?

        2021-07-12 09:22:46張敏
        投資與理財 2021年5期
        關鍵詞:新房學區(qū)樓市

        張敏

        今年以來,樓市熱度延續(xù)。即便是作為傳統(tǒng)淡季的春節(jié)假期,也因就地過年政策的出臺而并未真正冷卻。春節(jié)后,傳統(tǒng)樓市“小陽春”到來,加之熱點城市學區(qū)房交易升溫的刺激,使得樓市熱度再起。

        4月16日,國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年1-3月份,全國商品房銷售面積36007萬平方米,商品房銷售額3.8萬億元,雙雙創(chuàng)下歷史同期新高。因銷售向好,房地產(chǎn)市場的其他指標也明顯改善。

        一季度樓市的火熱,被認為是去年下半年以來市場升溫的延續(xù)。但由于學區(qū)房受追捧等原因,市場再度出現(xiàn)炒作氛圍,部分區(qū)域市場也出現(xiàn)非理性升溫。

        為此,今年第一季度,熱點城市紛紛加碼調控政策,樓市再度經(jīng)受政策重壓。到3月,率先出手調控的一線城市,已經(jīng)收到效果。

        同日發(fā)布的70大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,今年3月,一線城市的新房和二手房價格漲幅雙雙回落,且在領跑5個月后,一線城市的新房價格漲幅已低于二線城市。

        東部地區(qū)銷售額占六成

        數(shù)據(jù)顯示,今年1-3月份,商品房銷售面積36007萬平方米,同比增長63.8%,比2019年同期增長20.7%,兩年平均增長9.9%;商品房銷售額38378億元,增長88.5%,比2019年同期增長41.9%,兩年平均增長19.1%。

        上述兩個指標的絕對值創(chuàng)下了歷史同期新高,也即在銷售層面,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“史上最好”的開局。

        其中,東部地區(qū)仍然是貢獻最大的區(qū)域。今年第一季度,東部地區(qū)的銷售面積達到15437萬平方米,同比增長74.3%,占全國的比重為42.9%;東部地區(qū)的銷售額為2.3萬億元,增幅超過100%,占全國總體銷售額的比重近六成。

        因銷售向好,房地產(chǎn)市場的其他指標也有所改善。今年第一季度,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27576億元,同比增長25.6%,比2019年同期增長15.9%;房企施工面積、新開工面積和竣工面積也都有明顯增長。

        同期,房企到位資金達到47465億元,同比增長41.4%。

        一季度樓市的火熱,被認為是去年市場升溫的延續(xù)。隨著新冠疫情得到控制,以及寬松貨幣政策的實施,從去年下半年開始,前期被抑制的市場需求開始釋放,樓市也進入升溫通道。2020年,全國房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額均創(chuàng)下歷史新高。

        今年以來,樓市熱度延續(xù)。即便是作為傳統(tǒng)淡季的春節(jié)假期,也因就地過年政策的出臺而并未真正冷卻。春節(jié)后,傳統(tǒng)樓市“小陽春”到來,加之熱點城市學區(qū)房交易升溫的刺激,使得樓市熱度再起。

        在此過程中,一些熱點城市因房價上漲過快,而出現(xiàn)非理性升溫的情況,比如經(jīng)營貸違規(guī)入市、炒房號、捂盤惜售,等等,市場也一度出現(xiàn)炒作氛圍。

        中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,回顧此輪樓市升溫,市場熱點經(jīng)歷了從一線城市向二線城市的轉移?,F(xiàn)階段,東部熱點二線城市仍是熱點。而除了核心都市圈之外,三四線城市的升溫幅度相對有限。

        房價已到“強弩之末”?

        由于市場升溫明顯,一季度大中城市的房價也普遍上漲。今年以來,全國70個大中城市中,新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量始終維持在50個以上。到3月,二手房、新房價格環(huán)比上漲城市的數(shù)量分別達到58個、62個,分別較上月增長3個、6個。

        值得注意的是,在一些熱點城市,學區(qū)房價格上漲過快,給市場帶來不小的刺激。有觀點認為,學區(qū)房的升溫,是刺激本輪市場升溫的主因。

        為此,在部分城市出臺的調控政策中,除針對房地產(chǎn)市場本身外,還涉及對教育政策的調整。比如,上海、杭州、溫州都出臺了關于提高分配生比例的政策。合肥在近期出臺的調控政策,也涉及學位的調整。此外,合肥還對大批學區(qū)房實施“定向限購”。

        事實上,今年以來,樓市一直處于政策高壓期。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,今年以來,中央和地方政府出臺房地產(chǎn)調控政策已經(jīng)超過150次,整頓中介、控制經(jīng)營貸、增加土地供應成為主要特點。

        其中,從1月下旬開始,住建部已經(jīng)督導和調研了廣州、合肥、寧波、東莞、南通、深圳、上海、北京、杭州、無錫、成都、西安、南昌等13個城市,這種范圍和力度堪稱前所未有。

        到今年3月,較早啟動調控的一線城市,已經(jīng)開始收到效果。數(shù)據(jù)顯示,3月,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%,二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.0%,漲幅比上月均回落0.1個百分點。

        新房價格漲幅的回落尤其明顯。自去年四季度以來,一線城市的新房價格就在70個大中城市中領漲,到今年3月,一線城市的房價漲幅被二線城市超過。除廣州漲幅較高(1.0%)外,深圳、北京、上海三地的新房價格漲幅已分別降至0.1%、0.2%、0.3%。

        相比之下,福州、西安、杭州、合肥、寧波等城市的房價漲幅略高,但也均未超過1.0%的上限。

        貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,隨著調控政策逐漸起效,3月房價表現(xiàn)可以說是“強弩之末”,預計4月房價整體漲幅縮小。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,4月以來貝殼50城二手房成交量保持向下波動調整的走勢,各線城市貝殼二手房景氣度指數(shù)均回落,業(yè)主端市場預期減弱。

        預計房價也將逐漸回歸理性

        很多機構也認為,隨著管控經(jīng)營貸、集中供地、限購限價等政策的陸續(xù)推出,市場預期正在趨于平穩(wěn),預計房價也將逐漸回歸理性。

        在4月16日的新聞發(fā)布會上,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長劉愛華對一季度的市場總結道:“各地區(qū)各部門今年以來緊盯新情況新問題,進一步堅持‘房子是用來住的,不是用來炒的’原則,以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標,及時采取了一系列有力有效的措施。”

        下一步,隨著保障性租賃住房建設力度的加大,長租房市場發(fā)展逐步規(guī)范,多主體供應、多渠道保障、租售并舉的房地產(chǎn)市場供給新格局將逐步形成,有利于促進全年房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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