方朝華

【摘要】基于2010～2017年季報(bào)數(shù)據(jù)，本文運(yùn)用實(shí)證研究的方法，梳理房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力影響因素研究成果，客觀地研究了影響我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的因素。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)凈收入占比、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和營(yíng)業(yè)總收入同比增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力正相關(guān)。建議我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力，充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)穩(wěn)定性，以達(dá)到提高競(jìng)爭(zhēng)力的目的。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);競(jìng)爭(zhēng)力;影響因素;上市公司

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.15.021

房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力決定了其在整個(gè)職業(yè)中的位置。房地產(chǎn)投資者可以依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響要素來(lái)判別自己能否取得投資回報(bào);顧客可以依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響要素來(lái)判別自己是否購(gòu)買其產(chǎn)品。因而，剖析和研討房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響要素，然后提出提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的方案，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義。

1、新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的新問(wèn)題

因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的特殊性和對(duì)其他類型資源的高度依賴性，隨著我國(guó)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等方面的改變，房地產(chǎn)業(yè)面臨的新問(wèn)題不斷涌現(xiàn)。只有對(duì)這些問(wèn)題有明晰的知道和剖析，才干輔導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提高。

1.1 企業(yè)缺少嚴(yán)厲的管理

房地產(chǎn)開發(fā)周期不斷縮短，開發(fā)速度在逐步提高。這種狀況雖然會(huì)使企業(yè)的競(jìng)賽優(yōu)勢(shì)愈加突出，添加資金的流動(dòng)性，但在必定程度上影響了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序展開，形成一些不正當(dāng)競(jìng)賽，最終損害的還是顧客的利益。嚴(yán)厲的管理是企業(yè)健康展開的要害。因而，在當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)持續(xù)展開的階段，加強(qiáng)企業(yè)管理十分重要。

1.2 企業(yè)展開創(chuàng)新能力不強(qiáng)

創(chuàng)新不僅是企業(yè)獲取超額利潤(rùn)的源泉，也是企業(yè)取得持久競(jìng)賽優(yōu)勢(shì)的重要?jiǎng)恿?。衡量房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新能力的要素有四個(gè)：產(chǎn)品創(chuàng)新、商場(chǎng)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新。現(xiàn)在，在房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程中，上述方面還沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)超創(chuàng)新能力。要想在競(jìng)賽中占有優(yōu)勢(shì)位置，首先要加強(qiáng)自身的創(chuàng)新能力。創(chuàng)新是贏得競(jìng)賽的要害和中心要素。

1.3企業(yè)的戰(zhàn)略定位不夠清晰

因?yàn)橥恋刭Y源緊缺，房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)競(jìng)賽越來(lái)越劇烈，成本也大大添加。隨著各地土地方針的不斷改變，開發(fā)成本進(jìn)一步添加，然后抬高了房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)一步影響了人們的消費(fèi)。與此同時(shí)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)展開形勢(shì)愈加雜亂，國(guó)內(nèi)外競(jìng)賽十分劇烈。房地產(chǎn)業(yè)要想在如此劇烈的競(jìng)賽環(huán)境中找到自己的展開優(yōu)勢(shì)，并能在劇烈的商場(chǎng)競(jìng)賽中占有有利位置，就必須對(duì)企業(yè)的展開有一個(gè)非?？茖W(xué)合理的規(guī)劃，經(jīng)過(guò)這個(gè)戰(zhàn)略定位，然后推進(jìn)企業(yè)朝著愈加有序的方向展開，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最終方針。

2、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理競(jìng)爭(zhēng)力的提高策略

我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了“中高速、優(yōu)結(jié)構(gòu)、新動(dòng)力、多應(yīng)戰(zhàn)”的新特征，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略展開應(yīng)回歸到企業(yè)管理價(jià)值增值，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目成本管理，提高中心競(jìng)爭(zhēng)力，謀求可持續(xù)展開。

2.1抓安排分工、重協(xié)同展開

樹立“三個(gè)完成”成本管理的觀念，實(shí)行完整的成本，完整的人員和完整的流程管理模型。所有成本都集中在開發(fā)成本，期間成本和其他成本的概括和考慮上。每個(gè)員工都需要成本控制，包括公司每個(gè)部門的每個(gè)成員。整個(gè)過(guò)程強(qiáng)調(diào)在整個(gè)項(xiàng)目生命周期中的成本控制，并涵蓋項(xiàng)目土地的獲取，規(guī)劃，開發(fā)和銷售完成。在整個(gè)項(xiàng)目周期中，結(jié)合項(xiàng)目定位，優(yōu)化組織布局，明確邊界，合理規(guī)劃，計(jì)劃，招標(biāo)，采購(gòu)，施工，銷售，審查，其他鏈接，構(gòu)建蜘蛛網(wǎng)控制系統(tǒng)從成本來(lái)源到成本進(jìn)度的實(shí)時(shí)實(shí)施預(yù)警和強(qiáng)大的控制系統(tǒng)。明確各專業(yè)領(lǐng)域的分工，合理化成本控制的縱向和橫向分類，明確成本責(zé)任主體，明確各級(jí)權(quán)利義務(wù)，使成本控制高效準(zhǔn)確。確保實(shí)施。

2.2注意政策成本和預(yù)先計(jì)劃

將成本計(jì)劃作為成本管理的中心環(huán)節(jié)，并注意合理制定政策成本。制定政策成本對(duì)于詳細(xì)過(guò)程來(lái)說(shuō)是一個(gè)粗糙的過(guò)程。根據(jù)政策成本估算，預(yù)算估算，結(jié)算和最終賬戶的四個(gè)階段，為土地版本，起始版本，定位版本，計(jì)劃版本，擴(kuò)展版本和施工圖版本創(chuàng)建策略成本。在營(yíng)銷，計(jì)劃和成本這三個(gè)專業(yè)部分之間建立協(xié)調(diào)機(jī)制，著眼于這三個(gè)部分的有機(jī)聯(lián)系，確保政策實(shí)施，從源頭上準(zhǔn)確，合理地制定政策形成一個(gè)管理和控制機(jī)制，以計(jì)劃領(lǐng)導(dǎo)力，營(yíng)銷援助和成本監(jiān)控，以實(shí)施成本計(jì)劃政策，以實(shí)現(xiàn)成本，客戶價(jià)值的優(yōu)化和項(xiàng)目管理的標(biāo)準(zhǔn)化。

2.3關(guān)注動(dòng)態(tài)成本和中期管理

建立項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本評(píng)估機(jī)制，根據(jù)投標(biāo)政策成本加強(qiáng)合同計(jì)劃和管理，涵蓋從投標(biāo)到項(xiàng)目結(jié)算的全過(guò)程，并在項(xiàng)目成本的預(yù)管理和持續(xù)管理中發(fā)揮作用會(huì)玩。我們定期收集項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)，并動(dòng)態(tài)分析成本變化趨勢(shì)，以確保動(dòng)態(tài)成本的準(zhǔn)確性和可靠性。標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)成本審核過(guò)程會(huì)關(guān)注已發(fā)生的成本，仔細(xì)監(jiān)視異常更改的成本，闡明成本更改的原因，標(biāo)準(zhǔn)管理職責(zé)，明確成本更改權(quán)限并管理成本。合理計(jì)劃您的盈余準(zhǔn)備金，以免違反保單成本。

2.4了解成本核算和還款

遵守滿足項(xiàng)目提交和支持成本核算的原則，建立與成本核算相對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)樹，詳細(xì)計(jì)算項(xiàng)目成本目標(biāo)，并注意累積成本數(shù)據(jù)庫(kù)。我們將重點(diǎn)建立七個(gè)特殊的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)，包括幕墻工程，公共設(shè)施，環(huán)境美化，高低壓配電，智能防火工程，空調(diào)工程和室內(nèi)裝潢工程。同時(shí)，注意主題數(shù)據(jù)庫(kù)和主要物料數(shù)據(jù)庫(kù)（主要物料數(shù)量，匯總單價(jià)，主要物料單價(jià)，規(guī)格型號(hào)，品牌，產(chǎn)地，供應(yīng)商，技術(shù)參數(shù)等）的綁定，內(nèi)容索引數(shù)據(jù)庫(kù)，單面索引數(shù)據(jù)庫(kù)，并形成物料價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)。 ，其人員致力于日常維護(hù)，以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)庫(kù)的“零存儲(chǔ)和集成”，并為房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理提供大數(shù)據(jù)支持。

2.5抓點(diǎn)評(píng)目標(biāo)、重績(jī)效查核

依據(jù)企業(yè)績(jī)效管理的特色，確認(rèn)企業(yè)績(jī)效管理體系的要害維度，即績(jī)效查核目標(biāo)和成本點(diǎn)評(píng)目標(biāo)。成本管理部的主要職責(zé)是擬定合理的方針成本，展開各項(xiàng)成本工作，客觀準(zhǔn)確點(diǎn)評(píng)動(dòng)態(tài)成本、嚴(yán)厲審閱各項(xiàng)費(fèi)用，最終確保和監(jiān)控方針成本的有用控制。經(jīng)過(guò)對(duì)合同成本完結(jié)率、方針成本改變率、規(guī)劃變更率、項(xiàng)目簽證率、月度資金方案違背率、項(xiàng)目利潤(rùn)率的違背、預(yù)結(jié)算編制完結(jié)率、預(yù)結(jié)算審閱偏差率、后點(diǎn)評(píng)及成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)等10多項(xiàng)目標(biāo)的剖析，完善績(jī)效查核制度，然后到達(dá)目標(biāo)重查核的意圖。

結(jié)語(yǔ)：

現(xiàn)在，許多房地產(chǎn)企業(yè)都具有杰出的盈余能力，完善的管理體系和理念，可以有用地控制成本。因而，房地產(chǎn)企業(yè)的盈余能力直接影響其在整個(gè)職業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中，其盈余能力越強(qiáng)，成本競(jìng)爭(zhēng)力就越優(yōu)，職業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)。從房地產(chǎn)職業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力來(lái)看，現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力不強(qiáng)，需求更合理地配置流動(dòng)資金，實(shí)現(xiàn)其優(yōu)化配置。因而，房地產(chǎn)企業(yè)需求提高經(jīng)營(yíng)能力，以提高在整個(gè)職業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。從房地產(chǎn)企業(yè)的償付能力來(lái)看，許多房地產(chǎn)企業(yè)都具有較強(qiáng)的償付能力。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)物流動(dòng)性較強(qiáng)。隨著合理管理制度的施行，房地產(chǎn)企業(yè)償付能力相關(guān)目標(biāo)可以產(chǎn)生有利的改變。因而，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力直接影響其在整個(gè)職業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)的償付能力越強(qiáng)，在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]明源地產(chǎn)研究院.成本制勝[M].中信出版集團(tuán)，2016.10.

[2]陳菊香.房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制研究[D].廣州大學(xué)碩士學(xué)位論文，2019.05.

[3]楊肖霞.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理標(biāo)準(zhǔn)化研究[D].重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文，2017.05.