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        產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)價值
        ——基于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的實證研究

        2021-07-03 05:05:36陳鵬升四川輕化工大學
        營銷界 2021年13期
        關(guān)鍵詞:高級化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)房價

        陳鵬升(四川輕化工大學)

        研究背景

        自1998年房地產(chǎn)市場化全面改革以來,我國房價一直處于上漲趨勢,尤其從2003年以來,房價出現(xiàn)較大漲幅。全國商品房平均銷售價格從2003年的2212元/平方米上升到2020年的9860元/平方米,漲幅達到345.75%,年平均增長率達到7.13%。伍文中等(2021)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)需求尤其是剛性需求顯著推動了房價上漲,但房價上漲存在地區(qū)差異性。張雙長等(2010)發(fā)現(xiàn)地方政府對土地財政的依賴程度越高,該城市的房價上漲越快。皮亞彬等(2021)發(fā)現(xiàn)地方政府對土地供給結(jié)構(gòu)的干預,從供給和需求兩方面共同推高了房價,他們認為是“地價推動了房價”。但況偉大等(2012)和王岳龍等(2009)認為是地價主要是由房價決定,而非土地出讓方式,地價對于房價的拉動作用不明顯,即“房價推動了地價”。從貨幣供給角度,董志勇等(2010)發(fā)現(xiàn)貨幣政策中實際利率對于房價上漲有顯著作用,而名義利率對房價作用不顯著。從經(jīng)濟發(fā)展角度,徐晶(2013)發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟增長對房價有顯著推動作用,房價仍將隨經(jīng)濟增長繼續(xù)攀升,但存在地區(qū)差異。

        然而,以上角度并不能完全解釋不同時期或者不同地區(qū)房價變化的差異性。房價很大程度上與房地產(chǎn)所在地的經(jīng)濟基本面有著緊密聯(lián)系,所以房價變化很大程度上受到房地產(chǎn)所在地的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)影響,而經(jīng)濟結(jié)構(gòu)又集中表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),因此產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成為研究房價變化的重要切入點。近年來,許多學者開始將房價變化的研究視角切入到房價快速上漲背后的產(chǎn)業(yè)發(fā)展因素。劉嘉毅等(2014)和周建軍等(2020)都發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化和高級化對房價具有正向促進作用,且發(fā)現(xiàn)存在較強的空間異質(zhì)性,即產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷對于東中西地區(qū)影響逐漸遞減。

        本文在前人研究基礎(chǔ)上,擴大了數(shù)據(jù)樣本量,收集整理了東中西部106城市12年的面板數(shù)據(jù),共1272個樣本量,更全面地研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷與房價的關(guān)系。

        變量選取和模型介紹

        (一)理論機制

        本文借鑒劉嘉毅等(2014)的研究結(jié)論,提出以下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化影響房價的理論機制:隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化水平不斷提高,勞動力由第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,從而帶動了居民收入和城市化水平的提高,最后帶動了房地產(chǎn)市場需求的增加;由于資源有限,第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生競爭,導致城鎮(zhèn)房價上漲。因此本文提出假設(shè)H1:

        H1:產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化會對房價上升有促進作用。

        (二)變量選取

        本文的被解釋變量為房價收入比(PIR),因為相較于商品房價格,房價收入比反映了區(qū)域內(nèi)人民的實際房價支付能力,更能反映區(qū)域房價的高低。本文采用張清勇(2011)的方法來測度房價收入比,即房價收入比=住房平均銷售價格×人均住宅面積/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,其中住房平均價格=各市住宅銷售額/住宅銷售面積×100,人均住宅面積采用每年各省市公布的人均居住面積來代替。

        核心解釋變量為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化指數(shù)(TN),其衡量方式采用劉嘉毅等(2014)提出的用第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增加值之和占GDP的比重(用TN 表示)來測度產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化程度。計算公式如下:

        其中GDPit代表i地區(qū)t年地區(qū)生產(chǎn)總值,GDP2it代表i 地區(qū)t 年的第二產(chǎn)業(yè)增加值,GDP3it代表i地區(qū)t年的第三產(chǎn)業(yè)增加值。

        為了更好地檢測產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化與房價收入比之間的因果關(guān)系,減少由于核心解釋變量造成的內(nèi)生性問題,本文還加入了其他控制變量,在借鑒現(xiàn)有文獻的基礎(chǔ)上,根據(jù)本文研究主題,從宏觀經(jīng)濟、區(qū)域人口、投資、文衛(wèi)四個方面選取控制變量。根據(jù)相關(guān)理論,參考相關(guān)文獻的做法[高雅等(2020)、包舒雨(2017)、吳振華(2018)、況偉大(2013)、李祥等(2012)、杜雪君(2009)],本文選?。喝司貐^(qū)生產(chǎn)總值(Gdpper)、公路客運量(Pas)、公路貨運量(Fre)、城鎮(zhèn)人口(Citizen)、人口密度(Den)、固定資產(chǎn)投資(Inv)、外商直接投資(Fdi)、政府一般公共預算支出(Exp)、初等教育生師比(Pri)、中等教育生師比(Mid)、高等教育生師比(Uni)、每萬人醫(yī)療機構(gòu)人員數(shù)(Doctor)分別作為上述四個方面控制變量的代表。

        實證分析

        (一)模型設(shè)定

        本文采用的雙向固定效應(yīng)模型設(shè)置如下:

        其中,i表示地區(qū),t表示時間;pirt表示i地區(qū)t期房價收入比的對數(shù);tnit表示i 地區(qū)t期的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化指數(shù)。Xit表示除了核心解釋變量以外,其他影響房價及核心解釋變量的控制變量;μi表示影響房價的不可觀測的城市固定效應(yīng),zt表示在每年內(nèi)對所有個體共同的、沒有觀測到的影響因素;εit表示隨機擾動項。

        (二)基準結(jié)果

        表1模型1—模型5采用固定效應(yīng)模型對式(2)的估計結(jié)果。

        表1 房價收入比對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化的當期估計結(jié)果

        在加入時間控制變量和其他控制變量以后,產(chǎn)業(yè)高級化指數(shù)系數(shù)tn 變化較小,且對房價收入比的影響始終是顯著的,說明很好地控制了內(nèi)生性問題。表1各模型顯示,在保持其他因素不變時,產(chǎn)業(yè)高級化指數(shù)tn(第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值與第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值之和占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重)每提升1,房價收入比將提高0.00366%。

        (三)異質(zhì)性討論

        為緩解雙向因果關(guān)系以及核心解釋變量與控制變量之間的反向因果關(guān)系對模型的影響,本文同時將控制變量滯后一期進行回歸,然后進行分區(qū)域回歸已檢驗產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化與房價收入比之間的異質(zhì)性。

        表2顯示了東中西部地區(qū)的樣本回歸結(jié)果。我們可以看出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化對于房價收入比影響存在區(qū)域差異。在東中部地區(qū),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化顯著推動了房價收入比上漲;在西部地區(qū),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化指數(shù)對房價收入比影響為正,但是不顯著。可能的解釋如下:1.西部地區(qū)由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化水平較低,房價收入比上升的動力主要來自于其他經(jīng)濟因素,所以產(chǎn)業(yè)機構(gòu)高級化指數(shù)對房價收入比的影響較小且不顯著。2.中東部地區(qū)由于地理位置和交通的優(yōu)勢,對外開放較早,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化進程較快,通過經(jīng)濟系統(tǒng)固有的機制傳導到房價收入比上,因此產(chǎn)業(yè)機構(gòu)高級化顯著推動了地區(qū)房價收入比上升。

        表2 分地區(qū)房價收入比對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化滯后一期估計結(jié)果

        總結(jié)

        本文從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化視角出發(fā),在控制了推動房價收入比的其他影響因素之后,研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化對于房價收入比的影響。研究發(fā)現(xiàn),在全國范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化顯著推動了房價收入比上升;從不同區(qū)域來看,在中東部地區(qū),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化顯著推動了房價收入比的上升;在西部地區(qū),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化對于房價收入比的影響為正,但統(tǒng)計上不顯著。各地政府在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時,不能照搬其他城市的成果經(jīng)驗,應(yīng)該充分考慮本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平和本地房價收入比的實際情況,制定本土化的調(diào)控政策,做到因城施策,不然極易出現(xiàn)政策錯配,不利于本地房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

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