賀燦艷

我國不斷加強房地產行業(yè)管理，很多地區(qū)出臺相關的房地產調控政策，比如限購、限價等，加上房地產項目需要較長的周期回收資金，導致房地產企業(yè)在經營管理中難免遇到一些風險問題。為了保證房地產企業(yè)能夠在激烈的競爭市場中求生存謀發(fā)展，就要加強內部財務控制。本文就當前財務管理中的一些風險進行分析，以期能對房地產提升財務管理水平，降低各項風險，提升房地產企業(yè)運營水平，推動房地產企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。

房地產企業(yè)財務風險特征及主要類型

和其他類型的企業(yè)不同，房地產企業(yè)有著鮮明的財務風險特征。通過分析當前房地產企業(yè)的財務風險特征可知，房地產企業(yè)普遍存在著較大的現金流量，對企業(yè)現金流運作能力和融資能力有著較高的要求。企業(yè)在具體開展管理中可能會遇到多種問題，比如需要較長的資金周轉周期，在開發(fā)房地產項目過程中需要較長的投資回報周期，這會增加房地產企業(yè)的資金時間價值和現金流等方面的成本。

同時房地產企業(yè)的現金流沒有呈現出均勻分布的形式，在開發(fā)房地產產品過程中，存在比價鮮明的單一性和位置固定性特征，財務具有十分復雜的資金流向。不確定性也是房地產企業(yè)財務管理中比較突出的風險。在開發(fā)房地產項目過程中，由于開發(fā)周期長、所用資金多、工程涉及專業(yè)和工種較多，導致很多不確定的因素都可能會影響到企業(yè)財務控制或者資金管理，增多了現金流的不可控因素。

房地產企業(yè)常見的財務風險類型

籌資風險

房地產企業(yè)在籌集資金過程中存在預期收益不確定性的風險。企業(yè)籌資過程中，資本供求市場變化和外部環(huán)境變化等不可預知的因素都可能對企業(yè)產生不同程度的影響，導致企業(yè)基金到期無法償還債務。

匯率風險、財務杠桿效應、購買力風險、利率風險、再融資風險都是當前常見的房地產企業(yè)籌資風險。具體來講，匯率風險主要是企業(yè)外匯業(yè)務收益受到匯率變動不確定性的影響；財務杠桿效應指的是杠桿融資到期企業(yè)收益不確定性增加；購買力風險主要是貨幣價值影響企業(yè)融資；利率風險主要是金融資產波動對融資成本產生影響；再融資風險是金融工具和融資方式變化造成難以高效融資的問題。

投資風險

投資風險是企業(yè)用一定數量的資金投資，最終的受益受到市場需求變化的影響，導致和預期收益偏離的放線。比如房地產企業(yè)無法明確投資對象的企業(yè)經營業(yè)績，可能在投資期滿后本金無法及時收回，導致企業(yè)發(fā)生投資成本無法回收的風險，這會嚴重影響企業(yè)今后的發(fā)展以及資金的調度。不可預測性、周期長、產生影響大是企業(yè)投資風險的主要特征，并且風險差異性受到投資類別的影響。

經營風險

經營風險主要指的是企業(yè)資金流動受到供應、生產、銷售等方面不確定影響發(fā)生之后進而對影響到企業(yè)的價值。換言之，經營風險主要是企業(yè)不確定產品價格、銷售方法、戰(zhàn)略選擇等決策產生的未來收益，尤其是企業(yè)利用杠桿在運營中可能會產生較大的息稅前利潤變化。總之，企業(yè)的整個生產經營過程都會存在財務活動和風險，企業(yè)的運營狀況可以通過財務風險全面體現出來。企業(yè)管理者需要明確風險控制的重要意義，加強識別、衡量和應對風險，尤其重點控制經營風險，為企業(yè)未來發(fā)展創(chuàng)造有利的內部條件。

流動性風險

流動性風險是企業(yè)無法正常地轉移企業(yè)存在的資產，或者企業(yè)無法正常地執(zhí)行企業(yè)債務和支付義務的風險。企業(yè)財務流動性風險可以從企業(yè)資金流動性和償付能力兩個方面進行分析和評估，分別按照變現能力風險和資金清償風險定義，其中變現能力風險是無法征程轉移現金產生的風險，資金清償風險是企業(yè)缺乏支付、償債能力的風險。

房地產財務風險管理中存在的問題

缺乏財務內控風險意識

當前很多房地產企業(yè)經營管理中都不同程度上受到各種類型財務風險的不良影響，但是這主要是由于房地產企業(yè)財務缺乏風險控制的意識，沒有對各種潛在的財務風險進行積極主動的防控，無法將各種不確定因素快速識別，導致對這些風險無法快速有效地防控，進而影響到房地產企業(yè)的市場適應能力和競爭能力。同時，有的房地產企業(yè)缺乏足夠的財務風險防控能力，內部缺乏合理的資金結構，導致債務償還能力不足，進而導致房地產企業(yè)資金運營風險增加。

此外，有的房地產企業(yè)缺乏足夠的財務風險防控意識，項目投資的風險規(guī)劃不完善，導致投資較為盲目，這導致房地產企業(yè)的投資風險增加。

缺乏專業(yè)財務內控人員

當前關于房地產企業(yè)財務內部風險控制的理論研究和實踐研究仍然存在一定的不足，大部分財務管理人員主要工作為財務核算、數據統(tǒng)計等內容，職業(yè)技能培訓不完善或者不專業(yè)，企業(yè)財務內控風險意識不足，工作人員無法將各種潛在的財務風險及時識別，導致房地產企業(yè)財務管理風險增加。

缺乏科學性的戰(zhàn)略高度

有的房地產企業(yè)管理層對業(yè)務經營更加重視但是對企業(yè)管理卻沒有給予足夠的關注度，導致很多制度都缺乏實用性，大多停留在形式層面，其應用的作用難以充分發(fā)揮出來。有的企業(yè)員工認為，財務內部是負責財務風險控制的部門，其他部門沒有責任，導致財務風險控制缺乏其他部門有效的配合和支持，造成財務風險控制的整體性和全面性不足，對房地產企業(yè)財務內控管理工作的決策高度以及有效落實產生不良影響。比如某房地產企業(yè)沒有以自身企業(yè)經營發(fā)展實際情況為基礎制定各項規(guī)章制度，導致在財務風險控制過程中無法落實各項制度，風險大大增加，對企業(yè)未來的進一步發(fā)展產生阻礙。

房地產加強財務風險控制的具體措施

提升財務內控意識，加強財務日常經營控制

首先所有的員工都要對財務風險控制工作的重要性從思想上提高重視，樹立風險防控意識，尤其是財務部門和領導者，要充分發(fā)揮帶頭作用，帶領所有員工都加強認識財務風險所帶來的嚴重后果，為開展財務風險識別、應對等工作創(chuàng)造有利條件。同時，應當加強宣傳和學習財務內控和風險防控方面的知識，定期組織員工參加風險培訓，總結其他企業(yè)財務風險控制經驗教訓，通過不斷學習將全體員工財務風險控制意識提升，將房地產企業(yè)的風險防控能力提升，保證高效地開展各項經營管理工作。

此外，應當對日常經營管理加強重視，在日常經營活動中滲透財務風險控制工作，合理實施經營風險預防措施，將房地產企業(yè)經營管理水平提升，保證企業(yè)的發(fā)展更加穩(wěn)定、健康。

培養(yǎng)專業(yè)內控人員，實現信息溝通交流有效

房地產企業(yè)要分析自身運營現狀，定期組織人員培訓，做好崗前培訓，并且綜合考核和評價員工的職業(yè)素養(yǎng)和綜合能力，實現財務風險控制人員整體素養(yǎng)的全面提升。房地產企業(yè)可以綜合應用崗前培訓、定期培訓、專業(yè)培訓、職業(yè)培訓等方式提升員工的整體素質，保證員工能夠和企業(yè)共同進步。同時，要積極應用現代信息技術，應用現代財務風險控制軟件，在平臺上各個部門的管理人員可以隨時查看企業(yè)的運營狀況，對企業(yè)實際運營情況有深入的了解，能夠根據企業(yè)現狀合理調整管理措施。同時可以構建信息交流機制，加強采集、分析、匯總財務數據，實時共享企業(yè)內部財務數據，將財務風險控制的效率和質量提升。

加強內部審計監(jiān)督，完善財務內控管理機制

嚴格的監(jiān)督管理機制是保證財務風險管理工作和制度落實的保障。房地產企業(yè)需要根據實際需求做好內部審計監(jiān)督機制的構建和完善，將風險管理措施充分落實，監(jiān)督全體員工參與內部管控。房地產企業(yè)應當有效融合監(jiān)督和管理工作，將財務監(jiān)督的有效性和合理性提高。同時應當有機聯(lián)合內部審計和外部監(jiān)督，利用長效約束機制將財務風險控制的作用充分發(fā)揮出來。此外，還要加強構建財務監(jiān)督考核機制，規(guī)范化開展內部風險監(jiān)督管理工作，將監(jiān)督的效果優(yōu)化，同時在日常經營管理中主要將審計的范圍拓展，將風險控制監(jiān)督機制滲透到各個部門。

房地產企業(yè)財務風險識別

房地產企業(yè)財務風險類型不同，所采用的識別方法也不同。其中比較突出的是財務報表分析法。工作人員以國家相應的標準為依據搜索和識別企業(yè)財務報告并且評估財務風險，該方法有著較高的風險識別準確度，也是當前很多房地產企業(yè)常用的分析方法。在開展房地產企業(yè)財務風險識別工作時，需要將企業(yè)財務核算、業(yè)務核算等相結合，比較分析相關數據，從而達到識別風險的目的。同時也可以使用經驗判斷、集體評判等方法識別風險。此外，專家意見法、互相關聯(lián)法等都是常見的有效的識別財務風險的方法。工作人員要根據企業(yè)的實際情況合理選用識別方式。

結 語

總而言之，我國房地產市場不斷變化，業(yè)主的需求不斷增多，企業(yè)面臨著諸多復雜的環(huán)境，需要不斷提升財務風險控制管理水平才能保證企業(yè)長遠健康地發(fā)展。為此，我們需要不斷提升員工風險意識，優(yōu)化風險管理水平，提高風險控制能力。

（佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司）

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