付玉立

【摘要】科學(xué)技術(shù)的發(fā)展迅速，我國的現(xiàn)代化發(fā)展也有了提高。測量建筑的面積是房產(chǎn)工作人員的重要工作之一，同時，這項工作也為購房者提供了必要的房產(chǎn)信息。房產(chǎn)信息主要是以下幾大類：分?jǐn)偯娣e，公用面積和建筑的自身面積。為了使房產(chǎn)信息更具有準(zhǔn)確性和實時性，對于房產(chǎn)測量工作的及時性、規(guī)范性的要求標(biāo)準(zhǔn)均有所提升。本文對房產(chǎn)工作測量中存在的一些問題進行剖析，并提出行之有效的解決措施，實現(xiàn)我國的房地產(chǎn)行業(yè)長久發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測量;常見測量技術(shù);問題分析

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.02.123

就房地產(chǎn)建設(shè)而言，房地產(chǎn)測繪工作是必不可少的一個環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)來說作用不可或缺。通過科學(xué)有效地開展房產(chǎn)測量測繪工程，不僅促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也確保了購房者的合法權(quán)益。在當(dāng)前的房地產(chǎn)測繪過程中，許多問題亟待解決，如測量技術(shù)不科學(xué)、測量設(shè)備不先進及相關(guān)機構(gòu)不重視等，如此種種對于最終的測量結(jié)果的精確度十分不利。因此，為了保證測量結(jié)果的準(zhǔn)確性，確保工程設(shè)計及質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，施工企業(yè)必須加強對房地產(chǎn)測繪工作的重視，規(guī)范整個測量過程的相關(guān)流程，嚴(yán)格把關(guān)操作方式，明確工作重點。

1、房產(chǎn)測量工作的重要性

房產(chǎn)測量工作包含多方面內(nèi)容：用地面積測量，房產(chǎn)面積測量以及變更測量都是工作人員在進行實際的測量時所要關(guān)注的重點內(nèi)容。房產(chǎn)測量工作人員必須嚴(yán)格按照房產(chǎn)測量工作中的相關(guān)法律規(guī)定嚴(yán)格進行操作，確保房產(chǎn)測量結(jié)果的準(zhǔn)確性。通過對房產(chǎn)測量工作的結(jié)果進行分析，明確房屋用地的相關(guān)信息，為下一步進行房產(chǎn)交易工作提供可靠的依據(jù)。除此之外，房產(chǎn)管理部門對于房產(chǎn)測量的最終結(jié)果要進行二次核查，確保所采集到的數(shù)據(jù)信息準(zhǔn)確無誤，具備足夠的法律效力。對房產(chǎn)測量工作人員提出更高的要求，善于利用先進的測量技術(shù)和手段確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確，防止在后續(xù)的房產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛等問題。房產(chǎn)工作人員在具體測量中，需要靈活運用計量方法，同時又要加強在測量過程的監(jiān)督管理，確保過程的嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、房屋登記計量結(jié)果充分、準(zhǔn)確地反映房屋信息，這與業(yè)主的利益密切相關(guān)。加強房產(chǎn)測量工作的落實，使交易雙方避免損失。

2、房產(chǎn)測量測繪工程的具體過程

2.1房地產(chǎn)開發(fā)的前期設(shè)計測繪

就房地產(chǎn)開發(fā)的前期設(shè)計測繪環(huán)節(jié)而言，測繪的地形圖是重要基礎(chǔ)。申請選址時，有必要先向測繪部門提出申請，以完善調(diào)查的地形圖，而且地形圖的準(zhǔn)確性必須嚴(yán)格符合工程實際。

2.2建設(shè)工程用地的勘察定界測繪

①建設(shè)工程用地的勘察定界測繪主要是指在土地規(guī)劃的基礎(chǔ)上，依據(jù)相關(guān)資料，認(rèn)真全面地測量工程用地現(xiàn)場，并建立詳細(xì)的表文圖，用于土地批準(zhǔn)所需的材料;②在土地調(diào)查中，首先必須遵守國家保護耕地的政策，其次在遵守國家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡量避免將農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，最終應(yīng)保證農(nóng)地和建設(shè)用地的平衡性，確保工程用地總量的合理性。

2.3施工過程測繪

在完成各項準(zhǔn)備工作后，包括選址、用地規(guī)劃及報批后，認(rèn)真調(diào)查規(guī)劃土地使用情況，批準(zhǔn)后房地產(chǎn)企業(yè)才可以申請臨時建設(shè)項目規(guī)劃許可證，從而進入建設(shè)階段。施工過程測繪包括諸多環(huán)節(jié)，如測量場地平整度、建筑放樣等，在符合建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，全面開展施工階段各項測繪工作。在放樣過程中一旦發(fā)現(xiàn)不符合項，必須首先將其報告給計劃管理部門，然后設(shè)計部門將繪制圖紙進行必要調(diào)整。

3、房產(chǎn)測量中常見測量技術(shù)

3.1GPS-RTK技術(shù)

GPS-RTK定位技術(shù)是一種高精度的實時動態(tài)定位技術(shù)，可達(dá)到厘米級的精度，并且能夠?qū)崟r地向基站提供指定坐標(biāo)系的三維定位結(jié)果。數(shù)據(jù)信息通過基準(zhǔn)站傳遞到流動站，在流動站內(nèi)處理來自基準(zhǔn)站的數(shù)據(jù)，并且將系統(tǒng)內(nèi)組成差分觀測值進行處理。整個過程用時不足1 s。房地產(chǎn)工作中，該項技術(shù)可在最短的時間內(nèi)將房產(chǎn)信息可視化，使房地產(chǎn)測量工作的效率顯著提升，成交量也有明顯提高。另外，GPS-RTK技術(shù)采集到的數(shù)字經(jīng)過專業(yè)軟件處理之后能夠得到電子繪制圖，可用于后續(xù)的保存，具備一定的法律效力[5]。此外，RTK技術(shù)由于受環(huán)境干擾較小，是我國當(dāng)前房產(chǎn)測量工作中最常使用的一種測量方式之一，在野外測量工作中得出的測量數(shù)據(jù)精準(zhǔn)度較高操作較為方便，受到測量工作人員的廣泛使用。GPS接收設(shè)備、數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)和數(shù)據(jù)傳輸設(shè)備是RTK測量系統(tǒng)中主要包含的內(nèi)容。在基準(zhǔn)站中工作人員安裝相應(yīng)的GPS信號接收設(shè)備，對所接收到的數(shù)據(jù)信息精準(zhǔn)測量，同時把采集到的數(shù)據(jù)立即傳輸?shù)接^測站，經(jīng)過分析計算將用戶站的三維坐標(biāo)情況和具體測量精度，通過屏幕進行顯示。此外，可實現(xiàn)對基準(zhǔn)站和用戶站的實時監(jiān)測。這種測量技術(shù)可有效降低觀測冗余量，同時也節(jié)省了人力、物力，提高了房產(chǎn)測量效率。

3.2對稱邊長度實地丈量不一致問題

房屋實際測量時，通常會存在因測量誤差或房屋施工質(zhì)量問題以及設(shè)計變更等因素，導(dǎo)致房屋進深及開間尺寸和圖紙不相符的狀況，有的甚至導(dǎo)致設(shè)計中比較規(guī)則的房屋變得不規(guī)則。鑒于這種狀況，在進行圖形繪制及面積計算時必須要先對所測得的數(shù)據(jù)實施綜合處理。針對誤差較大或超過規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)要求的邊長數(shù)據(jù)，必須進行二次測量，對比分析兩次測得的數(shù)據(jù)，檢查數(shù)據(jù)到底是不是測量誤差導(dǎo)致的，如果的確不相同，則嚴(yán)格按照實際測得的數(shù)據(jù)來繪制圖形，并將其面積計算出來。

3.3確保測繪面積計算的準(zhǔn)確度

由于測繪工作具有一定的連續(xù)性，為了確保測繪工作的準(zhǔn)確性，無論是采集測繪數(shù)據(jù)，還是分配區(qū)域和建筑面積的測繪，最好都交給同一個人完成，從而確?？睖y和繪圖工作的流暢性和繪圖質(zhì)量。此外，通過系統(tǒng)的測繪工作，還可以幫助測量師對房地產(chǎn)項目信息有更清晰的了解，并加深他們對房地產(chǎn)地圖測繪的深入理解。另一件事是，在處理內(nèi)部業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)時，我們必須確保樓上和樓下的數(shù)據(jù)一致，并最終通過不同類型和級別的連接來完成圖紙測繪工作。此外，完成測繪工作后，為保證測繪質(zhì)量，必須進行嚴(yán)格的檢查，確保測繪面積計算的準(zhǔn)確度。

3.4房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)

在這個科學(xué)技術(shù)發(fā)達(dá)的社會，數(shù)字化測圖技術(shù)成為房產(chǎn)測量工程中廣泛采用的一種測圖技術(shù)。數(shù)字化測圖是指專業(yè)測量技術(shù)人員通過特殊的測量方式對房屋的面積、所處位置、地形地勢等信息進行采集，將測量所得數(shù)據(jù)通過數(shù)據(jù)接口傳輸?shù)接嬎銠C，再利用計算機技術(shù)對這些數(shù)據(jù)進行分析、處理，最后將分析成果以圖像形式輸出。房產(chǎn)數(shù)字化測圖是將房屋的各種基本信息轉(zhuǎn)換成電子地形圖或各種電子地圖，然后再輸出成紙質(zhì)地圖供房屋建設(shè)其它工程使用。整個數(shù)字化測圖的過程除了要用到許多專業(yè)的測量設(shè)備，還需要完整的計算機系統(tǒng)以及圖形處理器，包括顯示器、繪圖儀等專業(yè)繪圖裝置。在房產(chǎn)測量中利用數(shù)字化測圖技術(shù)需要注意以下幾點。首先就是房產(chǎn)相關(guān)信息的測量和采集，這個階段是數(shù)字化測圖的基礎(chǔ)，測量數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)程度直接關(guān)系到最后輸出成果的準(zhǔn)確性。其次就是各種測量設(shè)備和繪圖設(shè)備、軟件的使用，需要由專業(yè)技術(shù)人員完成。

結(jié)語：

總而言之，房產(chǎn)測量工作是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中一項重要的工作。房產(chǎn)測量得到的數(shù)據(jù)被應(yīng)用于城市建設(shè)和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)買賣、房屋產(chǎn)權(quán)管理等各個方面。房產(chǎn)測量信息的準(zhǔn)確性和有效性直接關(guān)系著房地產(chǎn)買賣雙方的經(jīng)濟利益和城市建設(shè)的效果等，因此，相關(guān)測量人員必須采取科學(xué)有效的測量方法進行測量。針對房產(chǎn)測量過程中常見的一些問題，房產(chǎn)測量工作人員必須引起重視，采取相應(yīng)的預(yù)防控制措施積極應(yīng)對，少房產(chǎn)測量過程中存在的各種問題，確保房產(chǎn)測量結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性。

參考文獻：

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