文/劉亞賽 甄天聰

一、引言

近幾年來，隨著開發(fā)成本的全面增加，市場競爭日趨激烈，諸多房地產開發(fā)企業(yè)仍然沿用傳統的贏利方式，介入傳統的開發(fā)業(yè)態(tài)，企業(yè)因此舉步維艱，甚至出現破產。與此同時，根據國家統計局公布的數據，2018年我國60歲及以上人口有2.49億人，約占總人口的17.9%，其中65歲及以上人口有1.67億人，約占總人口的11.9%。隨著老年人口不斷增長，養(yǎng)老的壓力也在不斷加大。據估計，到2023年，我國65歲以上的人口將達到2.7億人，2035年將達到4億人，老齡化程度將達到30%以上，如圖1所示。我國老年人口的比重較高，有很大概率造成勞動適齡人口的比重下降。勞動力資源相對減少會在某種程度上影響到社會生產力的發(fā)展。此外，根據國家老齡辦發(fā)布的統計數據，到2022年，我國60歲以上人口將達3.54億人，80歲以上人口將近5000萬人，殘疾老年人口將超過4000萬人，失智人口將超過800萬人?？梢灶A測，家庭、社區(qū)和養(yǎng)老機構所提供的服務將趕不上養(yǎng)老需求增長的速度。老齡化社會趨勢愈演愈烈，空巢、獨居的老人和殘疾人需要有效的治療和長期的護理。對此，住房和城鄉(xiāng)建設部、發(fā)改委等六部門下發(fā)了《關于推動物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務的意見》，提出彌補社區(qū)養(yǎng)老服務設施不足的辦法，倡導實行“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”的居

家社區(qū)養(yǎng)老模式。通過實施“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”的居家社區(qū)養(yǎng)老模式，可以豐富居家社區(qū)養(yǎng)老服務的內容，完善監(jiān)督管理和激勵支持措施。這不僅顛覆了傳統物業(yè)服務模式，也豐富了現有養(yǎng)老模式，可大大提升養(yǎng)老服務能力。由此，養(yǎng)老地產不斷發(fā)展，并為破解我國的養(yǎng)老困境提供解決之策。

圖1 中國60歲以上人口占比

“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”居家社區(qū)養(yǎng)老正成為突破中國老齡化困境的良策，因而受到理論界和實踐領域的廣泛關注。為響應國家政策，多地開展“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”社區(qū)養(yǎng)老實踐，拓寬房地產開發(fā)企業(yè)贏利路徑，綠城烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)老服務項目、保利成都和熹會養(yǎng)老服務項目和奧園健康深圳奧悅之家蘿崗社區(qū)康養(yǎng)服務項目，就是房地產開發(fā)企業(yè)開展社區(qū)養(yǎng)老服務的典型案例。通過開展養(yǎng)老服務，房地產開發(fā)企業(yè)的贏利有了新的出路，這為房地產開發(fā)企業(yè)贏利模式的轉型提供了良好的開端。可見，房地產開發(fā)企業(yè)開展養(yǎng)老服務可以實現當地養(yǎng)老需求者、房地產開發(fā)企業(yè)、養(yǎng)老相關產業(yè)等多方共贏，是值得關注且實踐意義重大的研究課題。

二、文獻綜述

林立(2020)認為，隨著社會經濟的發(fā)展，物業(yè)公司固有的發(fā)展模式已經無法讓企業(yè)獲得良性的可持續(xù)發(fā)展，多種經營業(yè)務的開展已經刻不容緩。住房和城鄉(xiāng)建設部等部門在《關于推動物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務的意見》中提出：盤活小區(qū)既有公共房屋和設施；保障新建居住小區(qū)養(yǎng)老服務設施達標；加強居家社區(qū)養(yǎng)老服務設施布點和綜合利用；推進居家社區(qū)適老化改造；養(yǎng)老服務營收實行單獨核算。民政部在《進一步擴大養(yǎng)老服務供給促進老年人服務消費的實施意見》中提出：要積極培育居家養(yǎng)老服務，實施“養(yǎng)老服務+產業(yè)”行動，創(chuàng)新優(yōu)質老年產品供給，激發(fā)老年產品消費潛力，打造“互聯網+養(yǎng)老”服務新模式。也有專家認為，養(yǎng)老項目建設存在的資金缺口大、運營費用難以補助到位等問題，嚴重制約了社區(qū)養(yǎng)老服務的健康持續(xù)發(fā)展，并建議建立健全穩(wěn)定籌資渠道，保障養(yǎng)老服務設施運營；鼓勵社會各界開展經常性的結對幫扶，在全社會營造愛老、敬老、孝老、助老的濃厚氛圍。馮海寧(2020)對住房和城鄉(xiāng)建設部、發(fā)改委等六部門發(fā)布的《關于推動物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務的意見》進行分析，表示推行“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”不僅顛覆了傳統物業(yè)服務模式，也豐富了現有養(yǎng)老模式，可大大提升養(yǎng)老服務能力。物業(yè)服務企業(yè)加入養(yǎng)老服務大軍，老年人可就近享受養(yǎng)老服務，多了一種選擇，對居家養(yǎng)老的老年人是重大利好。何睿(2020)認為，物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老服務，有著較好的基礎，在此基礎上，物業(yè)服務企業(yè)開發(fā)居家社區(qū)養(yǎng)老服務，可有效利用現成的市場、信息渠道乃至現有基礎設施，但是這些舉措的落實仍需各地因地制宜，及時制定完善的細則，一旦“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”模式逐步形成“大氣候”，那就不僅是社會養(yǎng)老服務需求者之幸，也是物業(yè)行業(yè)發(fā)展之機。程璐洋(2020)認為，未來十年以5G、AIoT、AR為代表的社區(qū)人文科技雙升級，將推動我國老齡事業(yè)全面協調可持續(xù)發(fā)展，充滿溫度的智慧養(yǎng)老社區(qū)建設將成為老齡化社會的“新基建”，融合智能、社群服務漸成趨勢。

已有的研究取得了一定成果，但目前來說仍有一些方面有待加強，比如：制約房地產開發(fā)企業(yè)大舉開展社區(qū)養(yǎng)老服務的因素的分析、社區(qū)養(yǎng)老的成效、房地產開發(fā)企業(yè)開展社區(qū)養(yǎng)老服務的贏利水平研究等。因此，本文將立足此類問題展開研究。

三、房地產開發(fā)企業(yè)介入社區(qū)養(yǎng)老的典型案例

(一)綠城烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)老服務項目

1.項目概況。綠城烏鎮(zhèn)雅園，總建筑面積約50萬平方米，在原生態(tài)自然景觀的基礎上，采用新民國式的建筑風格，營造出舒適雅致的住宅氛圍。其中，綜合養(yǎng)生養(yǎng)老園占地約1平方公里，設有養(yǎng)生、休閑度假和健康醫(yī)療等三大主題，以及頤樂學院、養(yǎng)老居住區(qū)、醫(yī)療園區(qū)、特色商貿區(qū)和度假酒店六個區(qū)。

綠城烏鎮(zhèn)雅園項目除了提供基本的日常生活和醫(yī)療服務外，以學校為組織形式，以具有養(yǎng)老特色的學習和活動為核心內容的新型養(yǎng)老模式，讓老年人在物質生活和精神生活上收獲“雙贏晚年”。在社區(qū)老年人的日常生活服務中，除設立了社區(qū)老年人服務中心外，還建立了社區(qū)老年人休閑娛樂中心等設施。同時，開展多種適合老年人身心特點的活動，充分認識老年人的精神需求，體現綠城學院式養(yǎng)老的核心理念。

2.養(yǎng)老模式。綠城烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)老的模式為學院式養(yǎng)老。它包含頤養(yǎng)健康、頤樂學習、頤居生活三個部分。頤養(yǎng)健康服務包括醫(yī)療保障、健康評價、衛(wèi)生監(jiān)測、健康推進、衛(wèi)生環(huán)境等；頤樂學習服務包括課程學習、俱樂部服務、社會參與等；頤居生活服務包括頤老的特色服務、園區(qū)的基礎服務以及特色定制。這套完整的學院式養(yǎng)老服務體系，造就了一所獨具特色的頤樂學院。頤樂學院以“頤樂學為”為核心：“頤”，通過精心設計的健康管理、醫(yī)療保健、家庭生活三重服務體系，建立全新的醫(yī)療保健體系，讓老人身心健康，青春煥發(fā)?！皹贰?，精心設計符合老年人特點的文化娛樂活動，每天的內容都各有不同，讓老人們感到幸福?！皩W”，用學校的組織形式重新規(guī)劃老年人的退休生活，讓他們在自主學習中得到充分的交流?！盀椤?，結合園內外多種活動，幫助老年人發(fā)揮余熱，回歸社會，獲得自我價值，贏得尊重，真正實現“老有所為”。

3.養(yǎng)老成效。烏鎮(zhèn)雅園新型的養(yǎng)老服務，如醫(yī)療、保健、休閑度假等，都具有鮮明的特色。2015年，新發(fā)布的綠城服務系統包括“頤、樂、學、居”等服務類別，包含近百種服務內容，涵蓋業(yè)主各種物質及精神需要。同時，根據老人的生活狀況和個體自理能力，為他們量身定制服務內容，如急救藥箱分類、給排水管道檢查、洗衣、新型家用電器維修等。綠城向老年人提供舒適的居住環(huán)境，為可自理、半自理及需護理的老人提供全面的健康保障，還通過組織完善的頤樂學院、俱樂部和社區(qū)各種娛樂設施，向老人提供愉悅的生活方式，幫助老年人回歸社會，實現人生價值。目前，社區(qū)養(yǎng)老仍然是我國最重要的養(yǎng)老模式，物業(yè)服務企業(yè)無疑將在社區(qū)養(yǎng)老服務中發(fā)揮重要作用。綠城推出的養(yǎng)老服務體系，解決了社區(qū)居家養(yǎng)老的后顧之憂。

綠城養(yǎng)老服務毛利率和凈利潤率較低，在較長的一段時間內難以贏利。這個例子對于想通過發(fā)展房地產相關服務業(yè)實現另類營收的企業(yè)，具有重要的指導意義。經過20年的發(fā)展，綠城從房地產開發(fā)商，逐漸發(fā)展成為綜合性的幸福生活經營者，其服務足跡已經覆蓋了20多個省份，包括100多個城市和400多個住宅園區(qū)。據2015年9月初步統計，綠城服務園區(qū)60歲以上老年業(yè)主多達19000多戶。有了一個良好的養(yǎng)老市場，再經過幾年的發(fā)展，就能有穩(wěn)定的可持續(xù)收入增長。

(二)保利成都和熹會養(yǎng)老服務項目

1.項目概況。保利養(yǎng)老產業(yè)的全國統一品牌是保利和熹會，其以“健養(yǎng)結合，身心并護”為宗旨，通過各地養(yǎng)老服務機構實行會員管理，為老年人提供醫(yī)療、娛樂等優(yōu)質養(yǎng)老服務。保利成都和熹會頤養(yǎng)中心占地面積約6000平方米，位于成都市金牛區(qū)兩河森林項目第31號。有78間適合老年人居住的房間，提供日間護理服務。公司根據老年人的需要，向老年人提供專業(yè)化、個性化、全方位的服務，讓老人健康、幸福、有尊嚴地生活。同時，成都保利和熹會養(yǎng)老公寓也是中國風格的一個養(yǎng)老示范區(qū)，提供老人看護服務，構筑兩代家庭多人住宅，滿足老人相互支持的需要，提供家庭電器，如全套無線呼叫、健康檢查設備等，同時引進保利劇院、保利拍賣會、保利歌劇院等高檔文化服務，以及幼兒園、小學、中學和其他教育機構的高端文化服務，方便老人接送孩子。此外，還設有超市、購物中心、茶館等商務設施，成立了中國首家安平養(yǎng)老研究中心，西南第一個老年健康檢查中心，可定制個性化的健康檢查。

2.養(yǎng)老模式。保利成都和熹會的戰(zhàn)略規(guī)劃是構建“以居家為基礎，統一服務標準；以社區(qū)為依托，統一配套標準；以機構為支撐，統一專業(yè)標準；關注傳統文化、心理、生理需求”的“三位一體”的中國式養(yǎng)老體系，覆蓋多層次養(yǎng)老需求，采用了醫(yī)療護理、健康科學、幸福生活相結合的養(yǎng)老模式。

“醫(yī)療護理”部分包括：1.個性化醫(yī)療服務保障體系；2.機構醫(yī)務室，采用準醫(yī)院式管理，匯集康養(yǎng)護理等領域的中高級人才，保障老年人健康；3.方便、智能、恒溫服務，每間老年房均配備急救、報警、通話等網絡設施設備，為長者提供安全便捷的生活。

“健康科學”部分代表貼心的個性化服務，包括：1.全方位、個性化專業(yè)服務。機構采用家庭醫(yī)生制度，有專業(yè)護理團隊，同時聘請專業(yè)營養(yǎng)師，為長者進行營養(yǎng)狀況測評及量身定制營養(yǎng)配餐方案。理療保健服務以功能恢復性鍛煉等內容，量身打造康復訓練計劃，延緩機體功能老化。2.“零距離”搶救應急機制。機構擁有急救專業(yè)人員、設備，如遇突發(fā)情況可第一時間把病人轉送至最近的三甲醫(yī)院救治。

“幸福生活”部分幫助長者重拾興趣、結交好友、共譜老年樂章，主要是聘請專業(yè)心理咨詢師保障長者的心理健康。機構內各種功能區(qū)及房間均結合長者生理、心理特點，長者房間均配備護理床、適老化家具及相關輔助設備設施。

3.養(yǎng)老成效。地產投資開發(fā)是保利的主體業(yè)務，其與綜合服務業(yè)和房地產金融協同發(fā)展，共同構建“房地產生態(tài)發(fā)展平臺”。以產業(yè)鏈和資產管理為基礎，提供良好的生活服務已列入保利地產的“十三五”規(guī)劃，將推動保利實現從傳統房地產開發(fā)商向社區(qū)服務商的轉變。成都和熹會中心占地面積6000余平方米，總建筑面積6387平方米，然而，只設計出78個老年公寓和126個床位，人均居住面積大，舒適宜居。到目前為止，入住率已經超過70%。保利地產還進行了一系列研究，并初步確立了其贏利模式：社區(qū)居家護理費用以使用權租賃和社區(qū)配套服務費為基礎，而機構的養(yǎng)老費用則以專業(yè)介護服務費為基礎，以平衡營運成本。在投資階段，開發(fā)和銷售老年居民住宅，將贏利部分用于研發(fā)，改造現行老年居民區(qū)配套；3-5年進入穩(wěn)定經營階段，以高質量養(yǎng)老服務，獲得客戶認可，實現盈虧平衡。

(三)奧園健康深圳奧悅之家蘿崗社區(qū)康養(yǎng)服務項目

1.項目概述。奧園健康傾力打造的“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”社區(qū)康養(yǎng)服務中心“奧悅之家”，主要分為品牌、醫(yī)療展示、居家康養(yǎng)、社區(qū)調度中心、旅居康養(yǎng)5個區(qū)域，致力于構建A3居家養(yǎng)老體系(“A”代表奧園AOYUAN，“3”代表健康Health、安全Safety和關愛Care)，提供“五悅”服務(悅學習、悅健康、悅智慧、悅文旅、悅安居)，打造線上線下相融合的智慧健康養(yǎng)老服務及老年用品專業(yè)集成供應商，是一次將社區(qū)、家庭、機構有機結合的醫(yī)養(yǎng)模式探索。在社區(qū)中，奧園健康以“奧悅之家”作為嵌入式養(yǎng)老服務中心，全面推動居家養(yǎng)老、機構養(yǎng)老和旅游服務，社區(qū)老人可以享受到包括中醫(yī)保健、康復管理、康復治療等在內的產品及服務，足不出戶就能享受社區(qū)的優(yōu)質養(yǎng)老生活。

奧悅之家智慧康養(yǎng)館，全面介紹奧悅之家的服務內容、服務特色以及如何依托自有物業(yè)管理聯合物聯網、互聯網、大數據實現線上線下互通，積極與周邊醫(yī)療機構達成多樣化的合作協議，為社區(qū)老人提供“醫(yī)、養(yǎng)、護、康、美”一體化的居家養(yǎng)老服務。

2.養(yǎng)老模式。奧悅之家以提供上門服務、適老化體驗為主，傾力打造“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”社區(qū)養(yǎng)老模式，提供文化娛樂、健康管理、日間托老、適老化環(huán)境展示、老年人個性化服務等服務內容，向每一個家庭、每一位老人提供最適合的養(yǎng)老方案。

其“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”社區(qū)養(yǎng)老模式的特色為“智慧康養(yǎng)”。以社區(qū)為服務窗口，向社區(qū)老年群體提供智慧康養(yǎng)服務，讓社區(qū)的老年朋友在家門口就可以享受到優(yōu)質的養(yǎng)老服務。奧悅之家展示了智慧康養(yǎng)社區(qū)調度系統，它能夠與社區(qū)服務、康復中心、物業(yè)和家庭實現多方聯動，一旦老年人產生不適，預警信息便可及時通知家屬、物業(yè)管家和醫(yī)護人員。

3.養(yǎng)老成效。奧園健康生活集團的多層次養(yǎng)老行業(yè)規(guī)劃部署，可以積極地發(fā)揮“物業(yè)養(yǎng)老”聯動作用。同時，基于社區(qū)和商城的運營，憑借更靠近業(yè)主和老年人的有利條件，打造一個大健康的生態(tài)閉環(huán)，將生活服務管理項目互相連接，讓奧園業(yè)主足不出戶便可享受到“一站式全齡段奧園健康服務”，涵蓋衣食住行樂養(yǎng)等。其搭建的線上智慧健康平臺，在醫(yī)養(yǎng)結合和智能化養(yǎng)老方面有著豐富的成果。除此之外，奧園健康大量整合資源，提供了良好的旅居養(yǎng)老的條件。奧園健康計劃牽頭，把國內旅游和酒店等資源進行整合，由奧園健康的物業(yè)背書，以奧園健康的醫(yī)療資源作保障，組織跨區(qū)域旅居養(yǎng)老項目，在滿足長者養(yǎng)老需求的同時也拉動了內需。

四、研究結論

通過對上述三個房地產開發(fā)企業(yè)開展社區(qū)養(yǎng)老服務的案例的研究，對比不同的養(yǎng)老模式和成效可以發(fā)現，在已有的居家養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老模式，綠城烏鎮(zhèn)雅園打造的學院式社區(qū)養(yǎng)老服務模式取得良好效果，但其養(yǎng)老服務的毛利率和凈利率偏低，短期內很難實現贏利。保利成都和熹會采用“三位一體”的中國式社區(qū)養(yǎng)老模式，向業(yè)主提供健養(yǎng)結合、身心并護的高效服務，并新創(chuàng)贏利模式：社區(qū)居家護理費用以使用權租賃和社區(qū)配套服務費為基礎，而機構養(yǎng)老費用則以專業(yè)介護費為基礎，平衡營運成本。通過房產贏利反哺老年產品研發(fā)建設，打造養(yǎng)老服務贏利長戰(zhàn)線，以高質量的養(yǎng)老服務水平，實現盈虧平衡。奧園健康深圳奧悅之家的社區(qū)養(yǎng)老模式，致力于將物業(yè)和養(yǎng)老相結合，打造“智慧康養(yǎng)模式”，將生活服務管理項目相互連接在一起，滿足老年人養(yǎng)老的需求，拉動了國家內需增長，同時也實現了贏利的新選擇。三家公司成功開展了養(yǎng)老服務，說明由房地產開發(fā)企業(yè)開展養(yǎng)老服務能夠很好地滿足現今不斷增長的養(yǎng)老服務需要，是解決高齡、空巢、孤居和失能老人生活護理和長期護衛(wèi)難題的有效方法，也是企業(yè)贏利獲得新增長的良策。此外，“健康中國”已上升為全國戰(zhàn)略，居民對醫(yī)療保健的需求不斷增加，社會資本進駐康養(yǎng)領域的頂層環(huán)境也趨于成熟，居民健康意識增強，現行的醫(yī)健資源不能完全滿足國民豐富的需求，房地產開發(fā)企業(yè)實行物業(yè)與養(yǎng)老相結合的社區(qū)養(yǎng)老模式，占據地理優(yōu)勢，打造大健康的生態(tài)閉環(huán)，將生活服務管理項目互相連接，能夠有效地提高房地產開發(fā)企業(yè)介入社區(qū)養(yǎng)老的贏利水平。

五、研究展望

通過上述研究發(fā)現，房地產開發(fā)企業(yè)開展養(yǎng)老服務，為房地產開發(fā)企業(yè)拓展了贏利模式，但還有些問題需要進一步研究：第一，房地產開發(fā)企業(yè)開展養(yǎng)老服務的發(fā)展方向研究。除了引進、借鑒國外的養(yǎng)老模式外，還應該立足于我國國情，從多角度分析我國養(yǎng)老文化與國外養(yǎng)老文化的異同，打造符合我國國情的養(yǎng)老服務模式。第二，房地產開發(fā)企業(yè)開展養(yǎng)老服務贏利提升與資本投入的相關性研究。房地產開發(fā)企業(yè)開展養(yǎng)老服務，其本身缺乏醫(yī)療服務管理經驗，在技術、人才、服務三方面需求較大，導致前期投資大、回收周期長。研究養(yǎng)老服務贏利提升與資本投入的相關性，可以有效減少房地產開發(fā)企業(yè)在開展養(yǎng)老服務的過程中因投入不當造成的資源浪費，能有效提升其贏利水平。第三，國家相關政策研究。房地產開發(fā)企業(yè)開展社區(qū)養(yǎng)老服務，前期投資大，回收周期長，很長一段時間內只能獲取薄利，房地產開發(fā)企業(yè)開展社區(qū)養(yǎng)老服務贏利的提升有賴于政府的支持，因此，政府出臺關于養(yǎng)老項目的土地政策和金融政策尤其重要。第四，房地產開發(fā)企業(yè)開展養(yǎng)老服務與多業(yè)態(tài)相融合的研究。社區(qū)養(yǎng)老要在物質和精神上滿足養(yǎng)老需求，可以與旅游、餐飲等行業(yè)相融合，在降低成本的同時，更好地拓展新的養(yǎng)老服務項目。