文/牧子犁

2021年，房地產(chǎn)業(yè)如何貫徹中央工作會議精神，緊緊抓住供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這條主線，注重需求側(cè)管理，為構(gòu)建新發(fā)展格局作出新貢獻(xiàn)，需要認(rèn)真研究。

一、 什么是房地產(chǎn)業(yè)需求側(cè)管理

2020年末召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，要緊緊扭住供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這條主線，注重需求側(cè)管理，打通堵點，補齊短板，貫通生產(chǎn)、分配、流通、消費各環(huán)節(jié)，形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的更高水平動態(tài)平衡，提升國民經(jīng)濟體系整體效能。

這次中央經(jīng)濟工作會議首次提及“注重需求側(cè)管理”。筆者的理解是：強調(diào)“注重需求側(cè)管理”（在經(jīng)濟界也稱“需求側(cè)改革”），是由于在疫情和國際政治態(tài)勢和國內(nèi)社會經(jīng)濟形勢的多重影響下，人們一方面被疫情限制了社會活動，從而限制了消費，另一方面由于就業(yè)壓力或經(jīng)濟乏力，收入下降或收入預(yù)期下降而抑制了需求，影響了我國經(jīng)濟發(fā)展。這在客觀上要求不能再將注意力都放在供給側(cè)，需求側(cè)的變革同樣要引起重視，即通過供給側(cè)和需求側(cè)的同時變革，應(yīng)對我國經(jīng)濟面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。相比供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，需求側(cè)改革沒有“結(jié)構(gòu)性”三個字。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革主要解決供給“質(zhì)”的問題，需求側(cè)改革則聚焦在需求“量”的擴張，就是把需求量提上去，努力發(fā)揮需求帶動經(jīng)濟發(fā)展的作用。這是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的遞進(jìn)深化，也是我國以往發(fā)展戰(zhàn)略的整合提升，具有重大現(xiàn)實意義和深遠(yuǎn)歷史意義。

從“注重需求側(cè)管理”引申到“房地產(chǎn)業(yè)需求側(cè)管理”，是因為需求側(cè)管理重點是做大消費的量，尤其是居民最終消費的量。房地產(chǎn)是人們需求和消費的主要領(lǐng)域之一，特別是住房作為居民消費的重要組成部分，需求規(guī)模依然很大，合理的住房消費仍然有較大的發(fā)展空間，是加快形成“雙循環(huán)”新發(fā)展格局的戰(zhàn)略高地之一。

所謂“房地產(chǎn)業(yè)需求側(cè)”，是指人們在可能的價格下愿意并且能夠購買的房地產(chǎn)商品和服務(wù)需求方面涉及的問題。所謂“房地產(chǎn)業(yè)需求側(cè)管理”，是指對房地產(chǎn)商品和服務(wù)需求的購買意愿、內(nèi)容與數(shù)量、價格與支付能力等情況進(jìn)行分析、預(yù)測、研判，從而有針對性地采取措施，以滿足房地產(chǎn)需求的行為。房地產(chǎn)業(yè)需求側(cè)管理的戰(zhàn)略基點是擴大內(nèi)需，即及時貫通生產(chǎn)、分配、流通、消費各環(huán)節(jié)的循環(huán)，激發(fā)需求，擴大消費，促進(jìn)需求與供給的有機結(jié)合，形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的更高水平動態(tài)平衡。

二、房地產(chǎn)業(yè)需求側(cè)的新變化

自2015年實施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革以來，房地產(chǎn)市場存在的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、供需矛盾突出、供給質(zhì)量不高、成本不斷上升等短板問題逐步得到改善。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)需求側(cè)也出現(xiàn)了新的變化，但尚未形成對應(yīng)的有效供給，迫切需要房地產(chǎn)業(yè)與時俱進(jìn)，積極作為，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

（一）新型城鎮(zhèn)化中新市民住房的需求

隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，如今進(jìn)入城市的人群主體已經(jīng)不再是農(nóng)民工，而是90后的新移民，包括二代農(nóng)民工以及高校畢業(yè)的學(xué)生群體（以下簡稱“新市民”）。這些年輕人進(jìn)城不僅是他們追求新生活的需要，也是城市保持活力和增強發(fā)展動力的客觀需要，由此形成在新形勢下的城市人才競爭。人才競爭首先要解決他們的住房問題。新市民在城市中已經(jīng)不能接受“群租”的居住方式，而是追求住有所居的生存狀態(tài)。但是，城市這幾年的新房供應(yīng)越來越豪宅化，低總價、小戶型的住房越來越少，買房如果沒有父母支撐，很難支撐起購買力。他們面對的不僅是高房價，還有水漲船高的租金。而收入預(yù)期下降，導(dǎo)致有的退出高租金的長租公寓，轉(zhuǎn)到低租金的出租屋或選擇“合租”。當(dāng)下，共有產(chǎn)權(quán)住房面向的是在城市已落腳幾年的新市民，老舊小區(qū)改造針對的是有住房但無住房新消費（裝修、換房）的人群，而住房最困難的是剛進(jìn)城的新市民，他們屬于買不起商品房又夠不上保障房的“夾心層”，住房消費需求一直被壓抑著，這是住房“需求側(cè)管理”核心的內(nèi)容。

（二）老齡化社會對老齡住宅的需求

我國已經(jīng)從人口紅利時代，進(jìn)入了準(zhǔn)老齡化社會。2014底，我國65歲及以上人口1.38億，占總?cè)丝诒壤?0.1%，2025年將增加到2億。但在房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)，適老住宅供應(yīng)非常少，服務(wù)供應(yīng)也非常少，無法滿足老齡化社會需求。即使有一些集診療所、康復(fù)中心、老年公寓、介護(hù)型機構(gòu)等于一體的綜合型養(yǎng)老機構(gòu)，顧及老人的多種需求，也只是在“基本需求”（生存、安全、基本醫(yī)療）上做文章，僅滿足較低層次生活需求，忽視老人高層次生命需求的滿足。有些養(yǎng)老地產(chǎn)項目雖然配備了高端設(shè)施，房間裝修得富麗堂皇，但是服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)，缺少服務(wù)意識，再加上缺少對老人全生命周期的服務(wù)產(chǎn)品，管理體系的人性化服務(wù)不到位，老人難以對養(yǎng)老機構(gòu)產(chǎn)生信賴，在住區(qū)安心安身。因此，老齡化社會對適老住宅的需求，不僅是房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的方向和目標(biāo)，也是住房“需求側(cè)管理”的一大領(lǐng)域，即努力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，向老人提供有尊嚴(yán)、多層次、全方位、全生命周期的服務(wù)。

（三）居民對社區(qū)配套完善的需求

當(dāng)前，我國住房消費從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，住房需求向多層次、個性化、高品質(zhì)轉(zhuǎn)變。首套住房需求群體購房追求的是低總價、高得房率，即中小套型、中低價位住房。改善性購房者追求的是康居、善居、逸居、尊居的上乘住房，其設(shè)計要充分考慮生活空間的便捷性、舒適性。一是生活方便性：配套日常購物、餐飲、休閑娛樂等設(shè)施，提供集物業(yè)、商業(yè)、養(yǎng)老、教育等于一體的社區(qū)服務(wù)。二是居住安全性：加強治安、交通安全、防災(zāi)宣傳、應(yīng)急避難管理。三是自然環(huán)境舒適度：注意對周邊公園綠化的利用，注意居住區(qū)綠化、公共活動場所與社區(qū)景致的融合。四是出行便捷度：妥善利用公交設(shè)施，保證工作學(xué)習(xí)等的通勤便利。五是居住健康性：規(guī)范雨污水排放，防止水污染，消除垃圾堆放產(chǎn)生的污染。物業(yè)管理不能再停留在安全、衛(wèi)生等最基本的水平，而是要升級服務(wù)方式和內(nèi)容，實現(xiàn)高品質(zhì)物業(yè)管理。例如，隨著移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的運用普及，可以利用CRM數(shù)據(jù)中心和云計算，打造信息化平臺，發(fā)布公告、公共信息，業(yè)主可以通過微博、微信等渠道了解信息、發(fā)布需求，社區(qū)可以搭建鄰里溝通平臺，注入鄰里文化，滿足鄰里交友、聚會等方面需求。

三、 房地產(chǎn)業(yè)需求側(cè)管理的主要內(nèi)涵

中央經(jīng)濟工作會議對我國2021年房地產(chǎn)業(yè)所作的整體布局，以及住建部對今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展的工作部署，為房地產(chǎn)業(yè)需求側(cè)管理實施提出了具體目標(biāo)。由于房地產(chǎn)業(yè)需求側(cè)內(nèi)涵十分豐富，納入需求側(cè)管理范圍的內(nèi)容也非常廣泛，需要突出重點，聚焦熱點，破解以下主要難點。

（一）確保房價持續(xù)穩(wěn)定

住房是人們生活的基本需求，安居樂業(yè)關(guān)系到民生福祉，而房價快速上漲在一定程度上抑制了居民消費意愿和消費能力，不僅透支居民購買力，也加劇了貧富分化的社會矛盾。據(jù)有關(guān)方面披露，2009年，中國居民儲蓄余額達(dá)到18萬億元，躍居全球第一位。2013年9月，儲蓄連續(xù)3個月超

過43萬億元，人均儲蓄也飆漲到了3萬元以上，成為全球第一儲蓄大國。然而，近些年來，儲蓄率開始呈現(xiàn)快速下降的態(tài)勢：一方面儲蓄率降低，另一方面信貸增加。根據(jù)分析機構(gòu)尼爾森發(fā)布的《中國年輕人負(fù)債狀況報告》，超過86%的人都使用信貸產(chǎn)品，年輕人平均負(fù)債率達(dá)到41.75%，只有大約13.4%的年輕人負(fù)債為零，也就是說，現(xiàn)在超過86%的年輕人是負(fù)債度日的?！俺^86%的年輕人都使用信貸產(chǎn)品”，表明個人購房貸款已經(jīng)成為債務(wù)增長的主要力量，特別是一、二線城市，高房價加上教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等現(xiàn)實問題，無法讓人們?nèi)シ攀窒M，這已成為我國居民消費潛力釋放的重要掣肘。從這個意義上說，高房價已經(jīng)成為“內(nèi)循環(huán)”的“攔路虎”之一。 因此，實施需求側(cè)改革，首先就要控制房價。

2021年，必須繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，時刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，全面落實房地產(chǎn)長效機制，因地制宜、多策并舉，確保房價持續(xù)穩(wěn)定。一要完善政策協(xié)同機制，建立住房與土地、金融聯(lián)動機制，加強住宅用地管理，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理體系。二要健全部省市聯(lián)動管控機制，實施精準(zhǔn)調(diào)控。三要建立監(jiān)測預(yù)警和評價考核機制，落實城市主體責(zé)任，確保市場穩(wěn)定。四要完善輿情監(jiān)測和輿論引導(dǎo)機制。五要完善市場監(jiān)管機制，開展整治房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椥袆樱龠M(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）重視租賃住房發(fā)展

大城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點是強化房地產(chǎn)民生屬性，重視租賃住房發(fā)展，以解決消費者需求和支付能力上的問題，這是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)需求側(cè)的突出問題。具體措施如下：一是加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。公租房主要面向城鎮(zhèn)戶籍住房和收入“雙困”家庭，政策性租賃住房主要面向無房新市民，包括從事基本公共服務(wù)的群體。二是重點發(fā)展政策性租賃住房，加快完善土地、財稅、金融等支持政策。探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房等。三是推動出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。整頓規(guī)范租賃市場秩序，減輕租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。四是切實解決租售不同權(quán)問題，核心是改革目前我國落戶與“房屋所有權(quán)”掛鉤的政策，明確租購住房在享受公共服務(wù)方面的同等權(quán)利，切實解決“租房不能落戶，子女上學(xué)困難”的問題，促使人們將租房作為一種長期的居住選擇。五是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，供應(yīng)對象范圍從以戶籍人口為主，逐步擴大到常住人口。

（三）全面推進(jìn)城市更新

中小城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點是全面推進(jìn)城市更新,目標(biāo)是建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。具體措施如下：一是研究制定城鎮(zhèn)體系建設(shè)方案，構(gòu)建以中心城市、都市圈、城市群為主體，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。二是實施城市生態(tài)修復(fù)和功能完善工程，合理確定城市規(guī)模、人口密度，優(yōu)化城市布局，提升人居環(huán)境質(zhì)量。三是強化歷史文化保護(hù)，塑造城市風(fēng)貌。四是加快建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。五是加快推進(jìn)基于信息化、數(shù)字化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造。六是全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

（四）持續(xù)提振房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)需

為構(gòu)建新發(fā)展格局，中央經(jīng)濟工作會議提出“要緊緊扭住供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這條主線，注重需求側(cè)管理”。因此，2021年房地產(chǎn)業(yè)的重要任務(wù)之一，就是著力發(fā)揮住房等撬動房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)需的重要支點的作用，把實施擴大房地產(chǎn)內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機結(jié)合起來。只有供需雙側(cè)的雙管齊下、相互配合，才能達(dá)到相輔相成、相互促進(jìn)的效果。需求側(cè)管理可以為供給側(cè)改革創(chuàng)造更有利的條件，而供給側(cè)改革又可以為需求側(cè)管理提供動力。

2021年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，除了加快住房租賃市場發(fā)展、建設(shè)保障性住房、城市更新和老舊小區(qū)改造外，還要繼續(xù)拓寬房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)需，例如舊公房電梯加裝、居家環(huán)境適老改造、住房維修養(yǎng)護(hù)和裝飾裝修、物業(yè)管理個性化服務(wù)。面對房地產(chǎn)業(yè)需求側(cè)的新變化，供給側(cè)（生產(chǎn)端）要適應(yīng)發(fā)展變化，隨時調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，充分滿足需求。政策助力內(nèi)需加快釋放，房地產(chǎn)消費升級是大勢所趨，隨著5G、大數(shù)據(jù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等高新技術(shù)的發(fā)展和長期積淀，房地產(chǎn)領(lǐng)域會出現(xiàn)某一個點的爆發(fā)。例如在線教育、大健康、養(yǎng)老等行業(yè)現(xiàn)在處于發(fā)展的初期，在投資和消費領(lǐng)域都有很大的需求空間，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的機遇。

四、房地產(chǎn)業(yè)需求側(cè)管理依靠綜合改革發(fā)力助推

房地產(chǎn)業(yè)需求側(cè)管理的戰(zhàn)略基點是擴大內(nèi)需，而擴大內(nèi)需的問題是一個長期的基礎(chǔ)性問題，不能僅依靠單項消費政策調(diào)整，還要依靠綜合改革發(fā)力助推，建立符合經(jīng)濟規(guī)律的體制機制。

（一）促進(jìn)就業(yè)，擴大中等收入群體

中央經(jīng)濟工作會議提出：“擴大消費最根本的是促進(jìn)就業(yè)，完善社保，優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)，擴大中等收入群體，扎實推進(jìn)共同富裕。”當(dāng)前，制約居民消費水平的核心“堵點”就是消費能力，而提高居民收入最重要的是提高工薪階層的收入增長速度，這一增速有賴于城鎮(zhèn)化的發(fā)展來增加就業(yè)機會。發(fā)展勞動密集型和服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，以吸納勞動力；組織技能培訓(xùn)，培養(yǎng)技術(shù)型員工；鼓勵大學(xué)生創(chuàng)業(yè)，提高就業(yè)門檻和酬金水平；以戶籍制度和土地制度改革的相互配合來解決農(nóng)民工市民化的問題。通過優(yōu)化初次分配結(jié)構(gòu)，提高勞動收入在總收入中的比重；通過稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加勞動者可支配收入；通過社會保障體系的完善，強化居民的即期消費傾向。

（二）促進(jìn)居民儲蓄向投資轉(zhuǎn)化

日前，中國證監(jiān)會明確了2021年資本市場重點工作，其中之一是“增強財富管理功能，促進(jìn)居民儲蓄向投資轉(zhuǎn)化，助力擴大內(nèi)需”，即吸引居民理性投資股市，在股市上獲得收益。股票投資是居民獲得財產(chǎn)性收入的有效途徑之一，財產(chǎn)性收入的補充能提高居民的收入水平，有利于拉動消費增長。促進(jìn)居民儲蓄向投資轉(zhuǎn)化，是資本市場發(fā)展的必經(jīng)之路，有助于提高直接融資比重，可持續(xù)增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的能力。

（三）擴大公共產(chǎn)品投資

投資對經(jīng)濟增長的促進(jìn)作用，主要表現(xiàn)為兩個方面：一是投資需求對經(jīng)濟增長的拉動作用，凱恩斯對此提出了著名的投資乘數(shù)理論；二是投資供給對經(jīng)濟增長的推動作用，即通過生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資，或非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資，直接或間接地促進(jìn)經(jīng)濟的增長。當(dāng)前，我國存在的投資短板主要集中于基礎(chǔ)設(shè)施與社會民生領(lǐng)域。一是鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的任務(wù)還很重；二是教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、養(yǎng)老、嬰幼兒托育等領(lǐng)域的相關(guān)設(shè)施存在不小的短板。隨著城鎮(zhèn)化的加快推進(jìn)，新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化會產(chǎn)生大量的公共產(chǎn)品需求。因此，合理增加公共消費投資，特別是提高脫貧住房、棚戶改造、公租房等保障房，醫(yī)療、養(yǎng)老、育幼、教育等公共服務(wù)支出的效率，可以起到促進(jìn)經(jīng)濟社會發(fā)展的綜合性作用，同時還能使民眾減少住房、醫(yī)療、教育等剛性支出，從而進(jìn)一步釋放國民消費潛力。

（四）進(jìn)一步改善消費環(huán)境

認(rèn)真貫徹實施民法典，以法律保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利，努力建立完善的市場體系，形成一體化、誠信交易、充分競爭的市場環(huán)境。隨著促進(jìn)市場化競爭、優(yōu)化營商環(huán)境等政策的不斷落地，中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間得到有效拓展，經(jīng)濟活力得到提升，可進(jìn)一步激發(fā)活力和創(chuàng)造力，確保有效供應(yīng)，滿足房地產(chǎn)業(yè)的各種需求。有序取消一些限制消費的行政性規(guī)定，使需求得到充分滿足?？傊?，房地產(chǎn)業(yè)需求側(cè)管理的目標(biāo)有三：一是增加居民收入，縮小收入差距，讓人們能消費；二是改善消費環(huán)境，讓人們敢消費；三是完善消費基礎(chǔ)設(shè)施，讓人們便捷消費。