趙小敏 珠海隆晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

隨著經(jīng)濟(jì)市場的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)種類和數(shù)量也在不斷增加，單一化的融資方式轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻踊?，在為房地產(chǎn)企業(yè)帶來眾多經(jīng)濟(jì)商機(jī)的同時，也為其原有的資金管理模式帶來了一定的挑戰(zhàn)，則在不影響房地產(chǎn)企業(yè)正常運行情況下，優(yōu)化原有的資金管理模式，控制各項風(fēng)險帶來的影響范圍，保障房地產(chǎn)項目的安全、穩(wěn)定地進(jìn)行下去，并將這些資金管理困惱轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)新發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的意義

（一）房地產(chǎn)企業(yè)生存的基礎(chǔ)

資金管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是生存與運行基礎(chǔ)，因為相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要購買大量的資源型物質(zhì)，包括：土地、建筑材料等，資金數(shù)量大、周期時間長且流程煩瑣，一旦某一環(huán)節(jié)資金鏈斷裂，之前所有的工作努力都將成為空白，而這些都需要資金管理去掌控和協(xié)調(diào)，保障每一項資金能夠及時供給，且同時資金管理能夠合理規(guī)劃資金流動變化，及時掌握經(jīng)濟(jì)政策的發(fā)展變化，制定好相應(yīng)的資金應(yīng)對措施，降低外界因素對資金流動的因素，將房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失降至最低，維護(hù)企業(yè)的正常運行。

（二）企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵

一般來講，不論是哪一種規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)其所擁有的流動資金，都不足以支撐整體房地產(chǎn)項目的完成，一般都需要進(jìn)行借貸和抵押，而需要多少、如何使用，需要資金管理來決定，合理規(guī)劃資金使用，既保障資金供應(yīng)不斷，還能夠?qū)Y金使用進(jìn)行分析總結(jié)，減少不必要的資源浪費，避免不必要的投資風(fēng)險，特別是在創(chuàng)新房地產(chǎn)項目中，因為存在的投資風(fēng)險都是未知的，便會通過資金管理的方式規(guī)劃不同投資內(nèi)容的資金占比，預(yù)知潛在性的投資風(fēng)險，從而對各個房地產(chǎn)創(chuàng)新項目與產(chǎn)業(yè)進(jìn)行篩選，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展提供堅實基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）現(xiàn)有資金管理模式混亂

雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間較短，但因中國地區(qū)房地產(chǎn)市場眾多，且市場運行準(zhǔn)備各有不同，使得即便是同一地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)其所采用的資金管理模式也是不同的，表面上這些不同的資金管理模式為房地產(chǎn)市場增加了資金結(jié)構(gòu)新模式，但實際上眾多資金管理模式的存在為政府財政管理增加一定的困難，原有的管理制度存在著界限不清、標(biāo)準(zhǔn)混亂的問題，進(jìn)而造成管理人員無法嚴(yán)格依照法律法規(guī)進(jìn)行監(jiān)督，審核所帶來的威懾力全部被打散，就會讓財務(wù)員工潛意識里認(rèn)識到所謂的資金管理審核類似于形式主義，便不會注重資金管理政策的落實與應(yīng)用，更不會對相關(guān)信息數(shù)據(jù)與知識進(jìn)行學(xué)習(xí)，現(xiàn)有資金管理模式更為混亂，進(jìn)而形成一種惡性循環(huán)發(fā)展模式，在資金管理中埋下各種經(jīng)濟(jì)與責(zé)任問題，危及房地產(chǎn)企業(yè)流動資金的正常使用。

（二）資金投資與回報不成正比

通過資金管理，便可以對各個資金投資途徑中的收益進(jìn)行計算，從而篩選出最佳的投資方式，但是就目前的資金管理模式并不能夠?qū)崿F(xiàn)這種理想的投資方式，一是因為資金管理模式自身并不成熟，即便通過精密的計算能夠得到不同投資途徑的經(jīng)濟(jì)效益，但是在實際投資與運行過程中，會受到來自外界經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境的影響，最后資金投資與回報并不成正比；二是，資金管理中計算模式與方式過于傳統(tǒng)化，被局限于固定化計算方式，沒有結(jié)合實際財務(wù)數(shù)據(jù)信息情況對計算變量進(jìn)行改變，致使很多投資途徑利益量同實際利益量并不相符，錯誤的信息加上錯誤的計算模式，最后得到錯誤的投資利益選擇方案，即便最后能夠得到一定的效益，所付出的人力物力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于獲利，白白浪費了房地產(chǎn)企業(yè)大量資金。

（三）融資途徑過于局限

為了確保融資安全，房地產(chǎn)企業(yè)會控制資金途徑數(shù)量，這種“經(jīng)驗性”做法雖然穩(wěn)定，但也過分穩(wěn)定和局限。首先，因為太過于穩(wěn)定，資金管理模式承受力有限，想加入新融資途徑或者轉(zhuǎn)變結(jié)構(gòu)時，所要付出的工作量便遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)有的資金管理負(fù)荷，不僅沒有創(chuàng)新融資結(jié)構(gòu)，反而壓垮了原有的融資結(jié)構(gòu)，造成資金流動遲緩，影響房地產(chǎn)項目順利進(jìn)行；其次，融資所帶來的高額利率也是資金管理優(yōu)化的一項難題，想要減少高利率對于企業(yè)資金運行影響，便需要資金管理能夠做好基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)采集，然而原有的資金管理能力局限，很多信息數(shù)據(jù)不夠全面和真實，致使融資高利率信息數(shù)據(jù)錯誤，進(jìn)而貸款回款不及時，融資無法及時歸還，甚者造成房地產(chǎn)企業(yè)流動資金鏈斷裂。

（四）沒有科學(xué)的資金管理方案

我國房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展時間較短，不論是在發(fā)展范圍還是在制度建設(shè)上，相較于國外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，仍然存在著各種機(jī)制問題與制度漏洞，包括資金管理制度的不完善、員工獎懲制度的不合理等，這些都在突顯著當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)都并沒有科學(xué)資金管理方案，其仍沿用著傳統(tǒng)的管理模式思維，直接套用在資金管理上，進(jìn)而后期項目中便能夠明顯看到兩個問題，一個是基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)缺少，隨著項目進(jìn)度的不斷深入，各種數(shù)據(jù)信息誤差，包括：施工材料數(shù)量不對應(yīng)、工期時間被拖延等，一點一滴都在不斷浪費企業(yè)本就有限的流動資金，另一個是后期資源準(zhǔn)備不充分，物資、人力無法及時供應(yīng)，輕則浪費大量資金與資源，重則引發(fā)重大的安全事故，這些都在嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)企業(yè)的正常運作，因此，科學(xué)的資金管理方案也是很重要的。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施

（一）優(yōu)化資金管理模式

首先，房地產(chǎn)企業(yè)對于資金管理模式需求不同，企業(yè)應(yīng)結(jié)合實際需求與實際情況，對資金管理模式進(jìn)行“創(chuàng)新”，打造適合于企業(yè)發(fā)展或企業(yè)特點的管理模式，促使其能夠更加配合好其他部門運行的財務(wù)數(shù)據(jù)信息需求，強(qiáng)化企業(yè)的獨特競爭力，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益；其次，強(qiáng)化資金管理的執(zhí)行力度，明確管理工作中的工作任務(wù)與責(zé)任義務(wù)，細(xì)化相應(yīng)的管理制度與懲處內(nèi)容，一旦出現(xiàn)問題，嚴(yán)格依照制度內(nèi)容對問題人和責(zé)任人分別進(jìn)行懲處，確保資金管理的嚴(yán)謹(jǐn)性與安全性，杜絕徇私舞弊、中飽私囊的情況出現(xiàn)；最后，加深管理制度在企業(yè)中的融入度，通過在企業(yè)內(nèi)容構(gòu)建資金管理模式，強(qiáng)化管理流程中部門之間的合作，確保每一流程上下部門都能夠順利交接與審核，保障資金管理每以工作流程的質(zhì)量水平。

（二）利用資金管理促進(jìn)融資

針對上文中資金管理在融資中局限問題，可以通過專項管理、創(chuàng)新渠道以及科學(xué)計算來避免該問題對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響。專項管理方面，針對不同的融資途徑建設(shè)不同的專項管理團(tuán)隊，一對一或者多對一，從融資途徑最初到融資后期，全面掌控、實時監(jiān)控，既能夠強(qiáng)化資金管理的準(zhǔn)確性和真實性，還能夠保障每一流程審核與交接都有專門人負(fù)責(zé)，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的工作運行限額，保障融資結(jié)構(gòu)順利創(chuàng)新變化；創(chuàng)新融資渠道方面，固守原有的融資方式只會讓企業(yè)競爭力下降，因此管理團(tuán)隊要結(jié)合實際市場經(jīng)濟(jì)變化，同投資團(tuán)隊進(jìn)行合作，綜合性篩選不同的新興融資途徑，豐富企業(yè)融資結(jié)構(gòu)比例，在提升企業(yè)綜合競爭能力的同時，減少外界市場變化帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險；科學(xué)計算方面，也是應(yīng)當(dāng)以實際經(jīng)濟(jì)市場與融資渠道變化為計算基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)代數(shù)字信息技術(shù)，全面采集經(jīng)濟(jì)市場與實際投資項目的數(shù)據(jù)，綜合地對于融資變化與融資利率情況進(jìn)行詳細(xì)分析，再明確企業(yè)自身的信譽、能力是否能夠承擔(dān)該融資帶來的風(fēng)險與損失，精確每一筆財務(wù)數(shù)據(jù)信息，減少房地產(chǎn)企業(yè)融資中不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）提升員工專業(yè)能力水平

提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)員工的專業(yè)能力，從以下幾點出發(fā)：首先，對財務(wù)員工的自我意識提升，員工自我意識能夠決定其工作效率與質(zhì)量，則企業(yè)高層管理團(tuán)隊要做起帶頭作用，積極參與到資金管理學(xué)習(xí)中，明確資金管理的重要性與必要性，以長遠(yuǎn)眼光重新對現(xiàn)有的資金管理進(jìn)行制度更新、優(yōu)化細(xì)節(jié)內(nèi)容，強(qiáng)化財務(wù)員工內(nèi)部對于資金管理的重視程度，才能夠加速讓各項政策真正落實到實際企業(yè)資金管理中，提升資金管理數(shù)據(jù)工作的質(zhì)量水平；其次，專業(yè)能力提升，除了在崗位初期進(jìn)行專業(yè)知識培訓(xùn)以外，還應(yīng)為財務(wù)員工提供專業(yè)技能學(xué)習(xí)的平臺，定期或不定期進(jìn)行相關(guān)技能的考核，激勵員工養(yǎng)成主動掌控新技術(shù)與知識的學(xué)習(xí)意識，不斷提升自我的能力水平、豐富實踐操作經(jīng)驗，更好地保障資金管理工作的準(zhǔn)確性與高效性；最后，在資金管理制度中完善員工的獎懲制度，明確各個員工的工作任務(wù)，激勵員工的工作積極性，強(qiáng)化其自身的責(zé)任意識與職業(yè)道德，規(guī)范化資金管理操作流程，盡量避免人為因素造成的資金管理問題，保障房地產(chǎn)企業(yè)各項資金的安全使用。

（四）科學(xué)規(guī)劃資金管理方案

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計表明，我國截止到2015年，房地產(chǎn)企業(yè)資金到位數(shù)量為125203億元，其中個人按揭貸款占據(jù)數(shù)額較大，近76165億元。而2019年，房地產(chǎn)開發(fā)在投資方面達(dá)到132194億元，較比去年同期增長了9.9%，再創(chuàng)歷史新高，其中增速也加快了0.4個百分點。對209個城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，有80%以上的城市，保持投資增長，20%的城市出現(xiàn)下跌。同時，2019年房屋總施工面積達(dá)到893821萬平方米，新開工面積達(dá)到227154萬平方米，竣工面積為95942萬平方米，都比去年有所增長。但較比過去的10年間，商品房竣工率呈下降態(tài)勢，這也說明項目施工進(jìn)度在逐步放緩。在這些全面資金財務(wù)數(shù)據(jù)信息的基礎(chǔ)上，分析在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過程中存在的問題，科學(xué)地構(gòu)建資金管理的運行框架，對資金管理計算模式進(jìn)行優(yōu)化和細(xì)化，從而建設(shè)起屬于房地產(chǎn)企業(yè)專屬的、科學(xué)的資金管理方案，并同時利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立起相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息庫，用于采集基礎(chǔ)運行數(shù)據(jù)與財務(wù)信息數(shù)據(jù)，配合資金管理工作，使得管理人員能夠?qū)崟r掌控經(jīng)濟(jì)市場變化情況，對資金管理方案內(nèi)容定期進(jìn)行優(yōu)化，確保企業(yè)發(fā)展?jié)M足實時經(jīng)濟(jì)市場需求，從而強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)綜合發(fā)展能力，在未來經(jīng)濟(jì)市場中占據(jù)有利位置。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析

如表1、表2所示。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表應(yīng)分析的數(shù)據(jù)

表2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方案

例如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財稅管理的過程中，需要對開發(fā)項目的總成本及總投資進(jìn)行估算，以此幫助企業(yè)做好成本節(jié)約工作。比如，某開發(fā)小區(qū)，其總建筑面積為49782平方米，總投資為14058萬元，開發(fā)商投資為14048萬元，住宅面積為48582平方米，綜合商超為1200平方米，休養(yǎng)所為1300平方米。其中，綜合商超部分在進(jìn)行自營的過程中，需要10萬元經(jīng)營資金，并在結(jié)束項目后能夠一次性實現(xiàn)收回。從上述描述中不難看出，在項目開發(fā)結(jié)束后，可以用于租售項目，且開發(fā)產(chǎn)品成本等于開發(fā)建設(shè)投資，即成本總費用。

結(jié)語

綜上所述，資金管理優(yōu)化是房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)時代背景下，想要繼續(xù)保障資金穩(wěn)定流動、新產(chǎn)業(yè)項目可持續(xù)發(fā)展的重要措施，同樣也是降低多種類資金融資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的保護(hù)手段，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要明確資金管理對于企業(yè)、對于項目發(fā)展的重要性，了解現(xiàn)有的運行模式中存在的資金管理問題，有針對性地進(jìn)行財務(wù)籌劃的優(yōu)化與提升，規(guī)范化財務(wù)管理人員的操作流程與數(shù)據(jù)信息處理方式，保障每一資金從進(jìn)來到出去都有明確信息，并提前做好各類資金風(fēng)險的預(yù)防方案與補(bǔ)救措施，及時控制資金問題造成影響范圍，保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常穩(wěn)定運行，從而綜合提升企業(yè)的競爭能力，在未來房地產(chǎn)市場中占據(jù)有利地位。