摘要：住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是小區(qū)業(yè)主為了維修養(yǎng)護(hù)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施、設(shè)備及公共區(qū)域而繳納的款項(xiàng)，但使用比例與效率低下時(shí)常遭到詬病，甚至被調(diào)侃為最不透明的資金之一。隨著《民法典》的實(shí)施和數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展，利用數(shù)字化技術(shù)提升住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理水平，成為管理部門(mén)一個(gè)新的課題。

關(guān)鍵詞：數(shù)字化;住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金;管理水平

中圖分類(lèi)號(hào)：F287.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）03-0059-61 收稿日期：2021-02-07

作者簡(jiǎn)介：商磊，山東省壽光市房產(chǎn)服務(wù)中心。

1 《民法典》對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金規(guī)定的變化

一是要定期公布使用情況?！睹穹ǖ洹返?81條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。公布住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況成為管理部門(mén)的法定義務(wù)，這是《民法典》生效后新的規(guī)定，管理部門(mén)應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)，完善公布制度，制訂公布流程。目前，由于相關(guān)具體細(xì)則尚未出臺(tái)，對(duì)外公布的范圍如何界定亟需明確。

二是使用要求降低?！睹穹ǖ洹返?78條規(guī)定，業(yè)主共同決定“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”等其他事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)有“雙三分之二以上”業(yè)主參加表決，并經(jīng)參與表決業(yè)主的“雙過(guò)半”業(yè)主同意。這意味著在此條規(guī)定的情形下，業(yè)主共同表決通過(guò)一般事項(xiàng)的最低門(mén)檻，是全體業(yè)主的三分之一以上同意即可。較原《物權(quán)法》第76條規(guī)定的“雙過(guò)半”同意，使用的要求標(biāo)準(zhǔn)明顯降低。

三是更注重大多數(shù)人利益。《民法典》第278條規(guī)定，“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”。即，業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)或者議事啟動(dòng)需要“雙三分之二以上”業(yè)主參加，與《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的雙過(guò)半相比要求提高了。

《民法典》第278條還規(guī)定，業(yè)主共同決定“籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”以及“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。要求參與表決人員數(shù)量的增加，體現(xiàn)了保護(hù)絕大多數(shù)業(yè)主利益的宗旨。

2 數(shù)字化運(yùn)用的幾個(gè)場(chǎng)景

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金包含繳存、管理和使用三個(gè)環(huán)節(jié)，“收的上、管的好、用的快”成為住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理部門(mén)的重心。

隨著城市化進(jìn)程加快，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額成幾何倍數(shù)增長(zhǎng)。由于以前大都為新建建筑，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金動(dòng)用較少，但近幾年住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的利用頻度不斷加大，數(shù)額逐漸增長(zhǎng)。如果不能借助信息化手段進(jìn)行管理，將無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)時(shí)的需要。

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的利用事關(guān)消防、電梯、外墻及老舊小區(qū)改造，如果不能做到公開(kāi)、透明，將會(huì)嚴(yán)重影響業(yè)主的參與熱情，降低群眾的幸福指數(shù)。另外，業(yè)主委員會(huì)的成立具有滯后性，街道和社區(qū)受限于業(yè)務(wù)能力和人員問(wèn)題，致使最終的指導(dǎo)不夠完善。信息化技術(shù)的運(yùn)用，能夠讓住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金“齊抓共管”成為可能，讓業(yè)主明白繳費(fèi)、清晰使用成為現(xiàn)實(shí)。

一是多方式歸集。為避免住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金被物業(yè)服務(wù)企業(yè)截留挪用，部分城市禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收。因此，業(yè)主繳存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金需到政務(wù)服務(wù)大廳窗口，費(fèi)時(shí)又費(fèi)力，給辦事群眾和企業(yè)造成了諸多不便。采用數(shù)字化模式建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)，業(yè)務(wù)辦理可線(xiàn)下和線(xiàn)上結(jié)合，構(gòu)建“上下聯(lián)動(dòng)、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、就近服務(wù)、全面覆蓋”的資金管理體系。業(yè)主可通過(guò)支付寶、手機(jī)銀行、自助一體機(jī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)端等多種渠道進(jìn)行繳存，解決了時(shí)空、地域等限制，進(jìn)一步提升了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存使用的服務(wù)覆蓋面和便捷度。

二是精準(zhǔn)化管理。在筆者對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)的構(gòu)思中，系統(tǒng)需要對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳存、使用情況進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理。通過(guò)地圖標(biāo)注系統(tǒng)，物業(yè)樓盤(pán)采用地圖化管理，對(duì)繳存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的物業(yè)樓盤(pán)采用GIS地圖精準(zhǔn)定位，標(biāo)注四至座落位置，可同時(shí)顯示物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息、資金繳存和使用等情況。業(yè)主進(jìn)行實(shí)名注冊(cè)后，需要繳存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金就會(huì)在小程序或APP中顯示，業(yè)主可隨時(shí)掌控自己名下的資金情況。如果有需要繳納或者補(bǔ)繳的情況，可選擇單項(xiàng)或全部繳存。繳存通過(guò)后，系統(tǒng)根據(jù)GIS地圖定位，自動(dòng)將業(yè)主本地或異地繳存的資金存入相應(yīng)監(jiān)管賬戶(hù)。

根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第26條規(guī)定，在保證住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。利用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的升值被明確限制了只能購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，并且需要持有到期。但何時(shí)需要?jiǎng)佑米≌瑢?zhuān)項(xiàng)維修資金具有不可確定性，如果購(gòu)買(mǎi)的國(guó)債不到期，需要利用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金該如何處理？據(jù)了解，部分城市已經(jīng)開(kāi)始研究住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的升值問(wèn)題，并通過(guò)數(shù)字化數(shù)據(jù)存儲(chǔ)，利用資金數(shù)額較大等優(yōu)勢(shì)，與銀行等金融機(jī)構(gòu)合作，以實(shí)現(xiàn)升值利益的最大化。同時(shí)，數(shù)字化模式可以讓業(yè)主隨時(shí)調(diào)取自己名下住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的流向情況，讓業(yè)主放心。

三是規(guī)范化使用。多年來(lái)，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用表決業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)簽字一直是影響資金使用的難題，有些業(yè)主由于各種原因無(wú)法到場(chǎng)簽字，致使達(dá)不到規(guī)定的最低同意使用標(biāo)準(zhǔn)，影響了資金的及時(shí)使用。啟用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)后，一旦業(yè)主委員會(huì)或管理部門(mén)啟動(dòng)表決程序，業(yè)主可通過(guò)手機(jī)刷臉認(rèn)證 （或者密碼認(rèn)證） ，點(diǎn)擊“資金使用表決”選擇同意或不同意，無(wú)需現(xiàn)場(chǎng)簽字也能通過(guò)網(wǎng)絡(luò)手段表達(dá)意見(jiàn)。

四是數(shù)字化票據(jù)。以往繳存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金后出具紙質(zhì)票據(jù)，保管不當(dāng)容易丟失。采用電子票據(jù)后，業(yè)主可通過(guò)手機(jī)出示票據(jù)，也可即時(shí)打印。相關(guān)部門(mén)也可直接調(diào)取利用，真正做到實(shí)時(shí)共享。

3 不見(jiàn)面辦理將成為常態(tài)化模式

《優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》出臺(tái)已經(jīng)1年多，不見(jiàn)面辦理已經(jīng)成為政府服務(wù)部門(mén)采用的常規(guī)方式。“不見(jiàn)面辦理”成為常態(tài)機(jī)制后，受益的不只是需要辦理業(yè)務(wù)的個(gè)人或企業(yè)，效率的提高也能讓負(fù)責(zé)審批的資金監(jiān)管部門(mén)擺脫疲于應(yīng)付的局面，最終的受益者也將是整個(gè)社會(huì)。

由于以往住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存、使用相關(guān)信息的查詢(xún)不夠便捷、公示不夠及時(shí)，部分業(yè)主主動(dòng)繳費(fèi)、續(xù)籌的意愿不強(qiáng)，導(dǎo)致有些老舊小區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、續(xù)籌難度大。通過(guò)建設(shè)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)，業(yè)主對(duì)自己所在樓房的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存、使用、結(jié)息情況一目了然，真正實(shí)現(xiàn)業(yè)主明明白白交費(fèi)、清清楚楚消費(fèi)，既增強(qiáng)了工作透明度，又降低了工作難度。

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)完成后，極有可能產(chǎn)生一種新型的服務(wù)關(guān)系，即業(yè)主直接與物業(yè)服務(wù)人員形成服務(wù)關(guān)系。由于小區(qū)公共部分的收入和其他小區(qū)獲得的利潤(rùn)都會(huì)在系統(tǒng)中顯示，業(yè)主可以隨時(shí)在系統(tǒng)中對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容進(jìn)行表決，去掉物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層的費(fèi)用，將利潤(rùn)用于對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的獎(jiǎng)勵(lì)，也將會(huì)更加有利于調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的積極性。