《民法典》第406條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。”對該規(guī)定進行不動產(chǎn)登記咨詢的數(shù)量激增，且主要集中在直系親屬間帶抵押不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。目前，該類情形的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記操作暫無具體的指南性規(guī)定，且咨詢量較大，如不受理該類申請將面臨涉訴風(fēng)險。請問：不動產(chǎn)登記機構(gòu)在受理該類業(yè)務(wù)時，除需審查轉(zhuǎn)移登記的證明材料外，還需就哪些方面進行審查？

法律規(guī)定是要通知抵押權(quán)人，而這一規(guī)定是要把抵押人變成受讓人。相當于要受讓人為第三人擔(dān)保，這和要求抵押權(quán)人共同申請一樣都沒有法律依據(jù)，且要求作為抵押權(quán)變更登記也不恰當，抵押人的變更是法定名稱的變更，不是說可以換一個人作為抵押人。我們可以按《民法典》的規(guī)定，要求申請人提交抵押權(quán)人出具的已經(jīng)收到轉(zhuǎn)讓抵押物的通知的證明，此外，由于抵押權(quán)的追及效力，如果債務(wù)人日后不履行債務(wù)，受讓人就會有經(jīng)濟損失，所以受讓人應(yīng)當知道受讓的不動產(chǎn)存在抵押權(quán)，所以在受理時將此納入詢問內(nèi)容，并由受讓人簽字認可。

如果要求提供抵押權(quán)人已經(jīng)收到的證明的話，等于這種業(yè)務(wù)都被消滅了，那是不可能的。我覺得詢問原產(chǎn)權(quán)人是否已經(jīng)通知，詢問購房人是否知道有抵押權(quán)就行了。

對銀行來說，如果能保障債權(quán)實現(xiàn)，中斷債權(quán)債務(wù)關(guān)系有損債權(quán)人獲利。且法律規(guī)定應(yīng)當通知抵押權(quán)人，所以申請人應(yīng)當就此舉證。

抵押權(quán)的追溯力已經(jīng)保障了抵押權(quán)人的合法利益，登記機構(gòu)盡詢問的職責(zé)就行了，不干涉當事人之間的民事權(quán)利義務(wù)。

根據(jù)《民法典》對登記機構(gòu)的職責(zé)要求，除非是法律規(guī)定登記機構(gòu)必須審查的要件，否則不應(yīng)當納入審查范圍。

我不認為抵押權(quán)人收到的證明屬于必要材料，如果要收，等于是要求銀行同意銷售。且實務(wù)中也不好操作，抵押人有通知義務(wù)，但抵押權(quán)人沒有出具收到證明的義務(wù)。

感覺沒必要受收抵押權(quán)人已被告知的證明，告知確實不是登記機構(gòu)的法定義務(wù)，再說轉(zhuǎn)移也不影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，不告知影響抵押權(quán)人選擇提存或者提前清償?shù)臋?quán)利，不影響登記結(jié)果。

法律上是不一樣，但如果登記機構(gòu)這樣要求，那在實操中是一樣的。

我們需要區(qū)分時間節(jié)點嗎？比如2021年以前的不可以轉(zhuǎn)移，以后的可以轉(zhuǎn)移。

通知送達即完成法定義務(wù)，而且沒通知也不會影響抵押權(quán)，所以還是不用干涉太多。

現(xiàn)在來申請的都可以，無論什么時候辦理的抵押。

可以轉(zhuǎn)讓為原則，不能轉(zhuǎn)讓為特例。民事法律規(guī)定權(quán)利義務(wù)，登記機構(gòu)應(yīng)盡量避免介入審查。

原來的抵押合同大部分都是限制轉(zhuǎn)移的，所以讓銀行出手續(xù)同意轉(zhuǎn)移就可以了，不用搞的那么麻煩。

登記機構(gòu)應(yīng)該從純粹的登記角度出發(fā)去履行職責(zé)。

最好就是有規(guī)定明確帶抵押過戶的參照異議登記一樣操作，有抵押過戶同有異議過戶一樣操作。

即使有了約定抵押不得轉(zhuǎn)讓，抵押人自行轉(zhuǎn)讓了那也是抵押雙方之間按照協(xié)議負責(zé)解決，不應(yīng)該由登記機構(gòu)來把關(guān)轉(zhuǎn)讓與否。

就怕當事人和法院不這么認為。沒有明確規(guī)定前，應(yīng)慎重。

不屬于物權(quán)內(nèi)容的，都不記載，限制物權(quán)的約定也不用管。對于抵押過戶，抵押人和抵押權(quán)人限制轉(zhuǎn)讓的約定屬于允許自行約定的物權(quán)內(nèi)容，應(yīng)該由登記機構(gòu)把關(guān)。

當事人約定要不要記載？

限制性約定在會抵押權(quán)登記簿中有顯示。

登記還是對的，雖然增加了登記機構(gòu)負擔(dān)。其實不支持轉(zhuǎn)讓合同無效，也不能說登記簿記載限制信息沒有意義。

按普通轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記處理。抵押合同的約定約束當事人，通知抵押權(quán)人的義務(wù)由抵押人履行，均與登記機構(gòu)無關(guān)。

張晶

常州市不動產(chǎn)登記交易中心

《民法典》實施后，設(shè)定抵押辦理轉(zhuǎn)移登記不需要抵押人同意即可辦理。但有約定要依據(jù)約定，物權(quán)的主要作用是定分止爭，登記簿對物權(quán)證明效力毋庸置疑，如果把當事人的約定記載到登記簿，既能保障雙方的合法權(quán)益，又可以對外發(fā)生公示作用，維護登記的權(quán)威性，發(fā)揮物權(quán)的本質(zhì)作用。