楊春祥 張楠 李召龍

摘要：《民法典》實(shí)施后，居住權(quán)的登記成為不動(dòng)產(chǎn)登記的新類型。設(shè)立居住權(quán)登記的確可以解決很多民生難題，但也給不動(dòng)產(chǎn)登記部門帶來(lái)了新的困惑。針對(duì)居住權(quán)登記實(shí)務(wù)的幾個(gè)問(wèn)題，提出幾點(diǎn)個(gè)人見解。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);登記實(shí)務(wù);疑點(diǎn)難點(diǎn)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）03-0022-23 收稿日期：2021-02-01

作者簡(jiǎn)介：楊春祥、張楠、李召龍，日照市不動(dòng)產(chǎn)交易登記中心。

1 登記簿記載內(nèi)容的突破

從《物權(quán)法》開始確定登記簿的效力，到現(xiàn)在《民法典》對(duì)此部分條款未進(jìn)行任何的修改，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是指記載不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀況并備存于特定機(jī)關(guān)的簿冊(cè)?！秶?guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式 （試行） 的通知》 （國(guó)土資發(fā)〔2015〕25號(hào)） 規(guī)定，自2015年3月1日起，全面啟用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一的登記簿樣式自行制作使用。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以結(jié)合地方實(shí)際，針對(duì)不同的權(quán)利登記事項(xiàng)，對(duì)登記簿做相應(yīng)調(diào)整，但不得隨意減少登記簿的內(nèi)容。

就權(quán)利人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是有效表明權(quán)利人就不動(dòng)產(chǎn)所享有的權(quán)利的源證明文件，能夠清晰地展現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利變動(dòng)狀況，因此具有無(wú)可爭(zhēng)辯的權(quán)威性。就第三人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信力。就國(guó)家來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿便于國(guó)家對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督與管理，更便于人民法院在發(fā)生損害賠償糾紛時(shí)確定責(zé)任的歸屬。

登記簿具有對(duì)外公示的作用，因此，記載的內(nèi)容不能隨意擴(kuò)展，記載應(yīng)與物權(quán)相關(guān)?！睹穹ǖ洹芬?guī)定了居住權(quán)無(wú)償設(shè)立和設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，同時(shí)特別規(guī)定了當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人的約定并不能直接產(chǎn)權(quán)物權(quán)效力，對(duì)于雙方的約束條款僅限于合同雙方當(dāng)事人?！睹穹ǖ洹飞埃怯洸块T不需要在登記簿記載，從《民法典》規(guī)定理解，需要記載當(dāng)事人的約定，登記簿記載內(nèi)容的拓展會(huì)不會(huì)影響其他類型登記？譬如附條件的轉(zhuǎn)移登記，記載后登記部門是否需要判斷條件成就后才能辦理轉(zhuǎn)移登記？

2 與其他業(yè)務(wù)類型的交叉

居住權(quán)是《民法典》新設(shè)立的一種用益物權(quán)。居住權(quán)登記是否應(yīng)該以不動(dòng)產(chǎn)單元為單位進(jìn)行登記？申請(qǐng)以成套住宅的某一間房間登記居住權(quán)的，可否辦理？在目前無(wú)明確規(guī)定的情況下，按照“法無(wú)禁止則可為”的原則，登記部門應(yīng)予以登記。居住權(quán)登記記載的內(nèi)容反映出權(quán)利的主體、權(quán)利的內(nèi)容、標(biāo)的物的坐落及時(shí)限即可。居住權(quán)屬于物權(quán)的范疇，因此，夫妻一方所取得的居住權(quán)不因夫妻關(guān)系而當(dāng)然與另一方共有。

2.1 居住權(quán)登記與所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

為保護(hù)用益物權(quán)人，《民法典》第326條規(guī)定，所有權(quán)人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利。房產(chǎn)在設(shè)立居住權(quán)后，所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)后，居住權(quán)不受轉(zhuǎn)移的影響。所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓帶居住權(quán)的房產(chǎn)，無(wú)需居住權(quán)人同意。登記機(jī)構(gòu)在辦理已經(jīng)設(shè)立居住權(quán)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，只需受讓人確認(rèn)已經(jīng)知曉設(shè)定有居住權(quán)的情況即可。

2.2 居住權(quán)登記與抵押權(quán)登記

先設(shè)立抵押權(quán)后設(shè)立居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，房產(chǎn)的成交價(jià)值很可能比設(shè)定抵押權(quán)時(shí)價(jià)值低，達(dá)不到設(shè)置抵押權(quán)時(shí)的預(yù)期。對(duì)設(shè)定了抵押權(quán)的房產(chǎn)，在設(shè)定居住權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)在先抵押權(quán)人同意，否則居住權(quán)登記行為可能侵犯在先的抵押權(quán)。

居住權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后，則不存在居住權(quán)侵犯抵押權(quán)的情況。辦理抵押權(quán)登記時(shí)，只要抵押權(quán)人確認(rèn)知曉設(shè)有居住權(quán)即可。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，居住權(quán)不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而受影響，在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)無(wú)需在先居住權(quán)人同意。

2.3 居住權(quán)登記與房屋租賃權(quán)

《民法典》第369條規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。在居住權(quán)人知悉該房仍可以辦理租賃備案登記，不會(huì)對(duì)居住權(quán)人的權(quán)益有所損壞。如果已經(jīng)辦理了租賃備案的房屋，設(shè)立居住權(quán)，可能損害租賃人的利益，必須經(jīng)過(guò)租賃人的同意。

房屋租賃權(quán)備案目前尚不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)范疇，從實(shí)務(wù)來(lái)看，租賃備案已經(jīng)近乎于物權(quán)中的使用權(quán)，建議將房屋租賃權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)登記范疇，可以更好地發(fā)揮物權(quán)的定分止?fàn)幾饔谩?/p>

從本次《民法典》立法本意角度分析，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記中，只要后續(xù)權(quán)利的設(shè)定不影響在先的權(quán)利，則可不需要在先權(quán)利人的同意。前面分析的抵押權(quán)在先，如果居住權(quán)設(shè)定時(shí)限在抵押權(quán)范圍內(nèi)，則可不需要抵押權(quán)人同意即可。

3 《民法典》出臺(tái)前的居住權(quán)是否有效

《民法典》第1260條規(guī)定，《民法典》自2021年1月1日起施行，在《民法典》出臺(tái)前約定的居住權(quán)是否有效呢？《民法典》第368條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。居住權(quán)的物權(quán)效力需要登記方可生效，如果只是雙方約定或者憑遺囑遺贈(zèng)取得，必須登記后方可產(chǎn)生物權(quán)效力。如果當(dāng)事人未申請(qǐng)辦理居住權(quán)登記，則不管《民法典》是否生效，都不能產(chǎn)生居住權(quán)的物權(quán)效力，發(fā)揮物權(quán)屬性。只要申請(qǐng)人提供了合法有效的申請(qǐng)材料，登記部門即可辦理居住權(quán)登記，與《民法典》是否生效無(wú)關(guān)。