摘要：當(dāng)下，物業(yè)管理行業(yè)正在蓬勃發(fā)展的上升期，其內(nèi)涵和外延還有巨大的變化可能，疫情讓更多主體看到物業(yè)提供服務(wù)的廣泛適用性、不可替代性，更可以看到的是物業(yè)對(duì)生活服務(wù)領(lǐng)域的不斷滲透，物業(yè)管理行業(yè)在整個(gè)社會(huì)服務(wù)職能中的重要性進(jìn)一步增加。物業(yè)行業(yè)蓬勃發(fā)展將呈現(xiàn)四大趨勢(shì)：物企經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域橫縱聯(lián)合，多面發(fā)展;今后二年，行業(yè)將進(jìn)入并購高峰期;伴隨物企管理資產(chǎn)價(jià)值的增加，服務(wù)收益將大幅提升;品牌物企將迎來更大發(fā)展機(jī)遇。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;多元發(fā)展;并購;服務(wù)收益

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）03-0067-70 收稿日期：2021-02-18

文章來源：本文由克而瑞研究院供稿。

2020年，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)掀開了新的一頁，這一年被稱為物企的“能力建設(shè)年”。疫情之下，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)充分證明了自身之于社會(huì)、之于國(guó)家的巨大價(jià)值。當(dāng)然，這一價(jià)值也在更多方面得到越來越多的體現(xiàn)。

當(dāng)下，物業(yè)管理行業(yè)正在蓬勃發(fā)展的上升期，其內(nèi)涵和外延還有巨大的變化可能，疫情讓更多主體看到物業(yè)提供服務(wù)的廣泛適用性、不可替代性，更可以看到的是物業(yè)對(duì)生活服務(wù)領(lǐng)域的不斷滲透，物業(yè)管理行業(yè)在整個(gè)社會(huì)服務(wù)職能中的重要性進(jìn)一步增加。

1 橫、縱延展，物企成為“新物種”

1.1 社區(qū)生活服務(wù)“常態(tài)化”道路打開

在疫情中，由物業(yè)提供生活服務(wù)產(chǎn)品成為“剛需”，雖然在疫情結(jié)束社區(qū)封閉解除后對(duì)由物業(yè)提供生活用品服務(wù)的依賴會(huì)下降。但疫情期間實(shí)質(zhì)上提供了一個(gè)絕佳機(jī)會(huì)培養(yǎng)用戶習(xí)慣，便于扭轉(zhuǎn)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司僅能提供單一基礎(chǔ)服務(wù)的固有印象。

預(yù)計(jì)2030年物業(yè)管理行業(yè)將達(dá)到3萬億的市場(chǎng)空間，同時(shí)根據(jù)測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，2018年物業(yè)管理行業(yè)來自于社區(qū)服務(wù)的真實(shí)收入僅在600億元左右。在疫情之后，除了提供日常生活服務(wù)之外，物業(yè)公司開展更多元的服務(wù)，如零售、養(yǎng)老、醫(yī)療，也會(huì)擁有良好的認(rèn)知基礎(chǔ)和信任基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)的“常態(tài)化”道路有望打開。社區(qū)增值服務(wù)的“萬億市場(chǎng)”與“百億現(xiàn)實(shí)”的差距將會(huì)縮小。

1.2 專業(yè)服務(wù)需求增加，參與城市服務(wù)迎契機(jī)

長(zhǎng)期以來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)特別是住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直承擔(dān)著基層治理的社會(huì)事務(wù)，但并不被普通業(yè)主所熟知。

而近幾年物業(yè)服務(wù)參與公共治理的重要性在上升，包括不限于萬科物業(yè)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)等企業(yè)均在探索參與城市治理當(dāng)中，從“社區(qū)”的基礎(chǔ)單元到“鄉(xiāng)鎮(zhèn)片區(qū)”再擴(kuò)展到“城市新區(qū)”的更大范圍延伸服務(wù)，見圖1。

經(jīng)歷此次疫情，政府包括社會(huì)機(jī)構(gòu)對(duì)專業(yè)和品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認(rèn)知會(huì)更加深厚，隨著服務(wù)邊界的拓寬和在各領(lǐng)域覆蓋率的提升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來十年的管理規(guī)模將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加近200億平方米。

經(jīng)歷此次疫情，專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域社會(huì)化企業(yè)的引入會(huì)加快。除了醫(yī)院、學(xué)校等后勤社會(huì)化程度加快外，包括不限于交通樞紐、市政道路、公眾場(chǎng)館、專業(yè)市場(chǎng)等公建服務(wù)市場(chǎng)的開拓也有望快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更深入?yún)⑴c政府公共治理迎來契機(jī)。長(zhǎng)期來看，專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參與能夠在一定程度上提升城市治理能力和管理水平。

近年以來，紅杉資本、雪狐資本、高領(lǐng)資本、中信產(chǎn)業(yè)基金等眾多投資機(jī)構(gòu)看重物業(yè)板塊，亦是因?yàn)樾袠I(yè)集中度低，發(fā)展機(jī)會(huì)大，通過在較早期投資優(yōu)質(zhì)股，可以獲取高倍數(shù)的成長(zhǎng)。在行業(yè)從傳統(tǒng)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中，這些投資機(jī)構(gòu)不僅投入資金，還會(huì)為企業(yè)帶來各類市場(chǎng)資源、高級(jí)人才等，幫助企業(yè)取得更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步帶動(dòng)了這些企業(yè)改進(jìn)商業(yè)模式，進(jìn)一步向行業(yè)頭部邁進(jìn)。

實(shí)質(zhì)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正借由大量橫向和縱向的并購，豐富管理業(yè)態(tài)和服務(wù)內(nèi)容。與此同時(shí)，開展相關(guān)多元化業(yè)務(wù)，如智能化改造、業(yè)主增值服務(wù)、教育、醫(yī)療、美容，企業(yè)行政等，擺脫單一基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)收入。

在獨(dú)特的中國(guó)市場(chǎng)，“物業(yè)管理”還沒有清晰的定義，這是一個(gè)在快速增長(zhǎng)的行業(yè)，也是一個(gè)存在諸多不確定的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正通過自身的探索逐步演變成為“新物種”。

2 未來一兩年，是行業(yè)并購“高峰期”

2.1 上市公司融資近八百億，并購資金充裕

截至2020年12月17日，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)首發(fā)募集資金金額合計(jì)為697.24億元，其中華潤(rùn)萬象生活募資過100億元，融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、金科服務(wù)、世茂服務(wù)募集資金均超過50億元。

與此同時(shí)，2020年年中，在股價(jià)高位時(shí)多家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)配股融資，資金總額達(dá)95.51億元。其中，碧桂園服務(wù)配股融資獲取資金接近40億元，見表1。

按照大部分公司70%的募集資金用于收并購，綜合來看，上市公司可用于收并購的資金超過550億元。如此龐大的資金量需要通過更多的收并購動(dòng)作相匹配，勢(shì)必在收并購市場(chǎng)掀起更大的“波浪”。

2.2 上市門檻提高，小型物業(yè)公司或放棄獨(dú)立上市

2020年11月26日，港交所透露計(jì)劃提高上市門檻，將盈利規(guī)定按市值規(guī)定于2018年的增幅百分比調(diào)高150%（方案1），或按恒生指數(shù)平均收?qǐng)?bào)點(diǎn)數(shù)（由1994年至2019年）的概約增幅調(diào)高200%（方案2）。

按照方案1，股東應(yīng)占盈利的最低要求將會(huì)調(diào)高，業(yè)績(jī)紀(jì)錄期最近一個(gè)財(cái)政年度由2000萬港元增至5000萬港元，前兩個(gè)財(cái)政年度則由3000萬港元增至7500萬港元。

按照方案2，股東應(yīng)占盈利的最低要求將會(huì)調(diào)高，業(yè)績(jī)紀(jì)錄期最近一個(gè)財(cái)政年度由2000萬港元增至6000萬港元，前兩個(gè)財(cái)政年度則由3000萬港元增至9000萬港元。更多中小物業(yè)公司或放棄獨(dú)立上市。

如若上述方案落地，很多小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)或轉(zhuǎn)換思路，放棄獨(dú)立上市計(jì)劃，轉(zhuǎn)而與優(yōu)質(zhì)公司進(jìn)行綁定。

3 管理資產(chǎn)價(jià)值越高，服務(wù)收益將越大

物業(yè)管理行業(yè)是低利潤(rùn)、弱周期的領(lǐng)域，但并不是一個(gè)高負(fù)債的行業(yè)，相比房企每年必須通過銷售來產(chǎn)生新的收入而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要不丟盤，每年的基本收入是確定的，作為一個(gè)具有多項(xiàng)目組合的物業(yè)公司幾乎不可能產(chǎn)生虧損。

2019年超過65%的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均物管收入是上升的，克而瑞物管認(rèn)為，即使在存量領(lǐng)域，隨著物業(yè)服務(wù)價(jià)格的逐步放開，物業(yè)公司有望獲得更高的盈利質(zhì)量，而專項(xiàng)服務(wù)的開展使企業(yè)不再依賴單一物管收入，也重構(gòu)了物業(yè)的增長(zhǎng)邏輯。未來，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)會(huì)成為高端業(yè)主共識(shí)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理資產(chǎn)價(jià)值越高，服務(wù)收益應(yīng)越大，見表2。

調(diào)研數(shù)據(jù)也支撐了這一結(jié)論，“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”漸成高端業(yè)主共識(shí)，見圖2。

4 品牌物企的大機(jī)會(huì)正在到來

在2020年的疫情中，業(yè)主享受到了優(yōu)質(zhì)服務(wù)帶來的價(jià)值，這也在一定程度上提高了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的門檻要求。

經(jīng)歷此次疫情，不同服務(wù)能力企業(yè)的差距被放大進(jìn)入業(yè)主的視野，更顯優(yōu)質(zhì)服務(wù)的可貴。在大量的物業(yè)小區(qū)，經(jīng)歷了共同“戰(zhàn)斗”，業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系將會(huì)向前跨入一步。

而企業(yè)間的分化會(huì)加速行業(yè)集中度的提升。一方面，業(yè)主對(duì)品質(zhì)服務(wù)的追求也會(huì)不斷擠壓大量提供低競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)的生存空間，有資源有能力的企業(yè)會(huì)借助此次機(jī)會(huì)提升自身服務(wù)能力和品牌，向前進(jìn)一步發(fā)展，并對(duì)長(zhǎng)尾企業(yè)進(jìn)行整合。

另一方面，由于大量中小企業(yè)在此次疫情中也會(huì)經(jīng)歷自身在生活服務(wù)和技術(shù)應(yīng)用方面的一些短板，為了更好的發(fā)展，對(duì)大平臺(tái)和品牌企業(yè)輸出的依賴度會(huì)增加。

數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)意愿呈現(xiàn)了極為明顯的變化。一方面，疫情過后，1/3的小區(qū)正在考慮更換物業(yè)公司，這意味著進(jìn)入市場(chǎng)的存量項(xiàng)目將更多。此外，36%的業(yè)主傾向于一定選擇大品牌物業(yè)公司，尾部企業(yè)不再進(jìn)入消費(fèi)者的理想名單，見圖3。

因此，有理由相信，在企業(yè)分化加劇和行業(yè)集中度提升的同時(shí)，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)最終將轉(zhuǎn)向“品牌+服務(wù)”。

未來，基于服務(wù)本身的選擇，有望在業(yè)主中達(dá)成一定的共識(shí)，業(yè)主自主選擇物業(yè)公司的意愿加強(qiáng)，在挑選物業(yè)公司時(shí)“品質(zhì)服務(wù)”的權(quán)重和影響會(huì)被放大，物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符”的理念會(huì)贏得一定的輿論基礎(chǔ)。

短期內(nèi)企業(yè)的增長(zhǎng)仍會(huì)依賴收并購以及“跑馬圈地”獲得的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，但長(zhǎng)期發(fā)展下，對(duì)品牌、服務(wù)以及科技的專注投入將形成良性循環(huán)，成為企業(yè)綜合實(shí)力的真正“壁壘”。

“品牌+服務(wù)”將驅(qū)動(dòng)企業(yè)長(zhǎng)期增長(zhǎng)，而被客戶認(rèn)可才是品牌，全國(guó)大品牌、區(qū)域品牌將在品牌輻射范圍內(nèi)享受物業(yè)市場(chǎng)化紅利，在存量市場(chǎng)，大品牌不再擔(dān)心市拓的問題，但要擔(dān)心是規(guī)模擴(kuò)大后的管理問題，而到那時(shí)，科技的“底盤”作用就會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。