摘要：“十四五”時(shí)期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展將積極貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局，努力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)降速提質(zhì)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大規(guī)模支撐，企業(yè)聚焦、做強(qiáng)主業(yè)仍是未來(lái)發(fā)展的著力點(diǎn)。企業(yè)借助數(shù)字化技術(shù)和工具推動(dòng)產(chǎn)品、服務(wù)的智能化，能夠有效提升產(chǎn)品品質(zhì)和運(yùn)作效率，強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，全面賦能企業(yè)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住房需求;雙循環(huán);大數(shù)據(jù);人工智能

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）03-0013-19 收稿日期：2021-01-27

文章來(lái)源：本文由中指研究院供稿。

“十四五”時(shí)期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展將積極貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局，努力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)。在此背景下，以人為核心的城鎮(zhèn)化將繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)調(diào)控將堅(jiān)持以“穩(wěn)”為主，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

1 市場(chǎng)預(yù)判：未來(lái)五年市場(chǎng)運(yùn)行整體平穩(wěn)，銷(xiāo)量小幅調(diào)整，但規(guī)模仍可期

周期視角下，房地產(chǎn)市場(chǎng)或逐步進(jìn)入調(diào)整階段。從市場(chǎng)周期的角度上看，“十三五”時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走完一個(gè)完整周期，在2019年市場(chǎng)即將步入調(diào)整通道后，新冠肺炎疫情的爆發(fā)，短暫打亂了市場(chǎng)運(yùn)行節(jié)奏，中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，財(cái)政貨幣政策齊發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，M2增速連續(xù)多月保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，疊加地方政府供需兩端的扶持政策，購(gòu)房者置業(yè)情緒快速恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦走出超預(yù)期復(fù)蘇行情。2020年下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，且隨著疫情期間積壓的購(gòu)房需求快速釋放，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入正常運(yùn)行節(jié)奏。

從土地端來(lái)看，地方土地財(cái)政依賴(lài)度較高的現(xiàn)狀在短期難以出現(xiàn)明顯改變，疊加未來(lái)五年各城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將加速推進(jìn)，地方政府財(cái)政壓力加大，未來(lái)土地供應(yīng)仍有較大放量空間，且供需矛盾突出的城市已明確將加大供地力度，優(yōu)質(zhì)地塊推出節(jié)奏或?qū)⒀永m(xù)，土地價(jià)格或保持上漲態(tài)勢(shì)，但“穩(wěn)地價(jià)”目標(biāo)下，地價(jià)漲幅將有所放緩。

針對(duì)未來(lái)五年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求規(guī)模，本文分別通過(guò)量化模型（“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”）和分析不同需求類(lèi)型（三大類(lèi)需求）兩種方法進(jìn)行測(cè)算。

1.1 模型預(yù)判：2021-2025年市場(chǎng)供求規(guī)模高位小幅回落，投資增速放緩

根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，綜合國(guó)內(nèi)外宏觀(guān)形勢(shì)，政府發(fā)布的《“十四五”規(guī)劃建議》及主要研究機(jī)構(gòu)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，參照房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控導(dǎo)向及定位，對(duì)2021-2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)環(huán)境提出如下假設(shè)。

假設(shè)1：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展（GDP：2021增長(zhǎng)9%，2022-2025年均增長(zhǎng)5%～5.5%）;

假設(shè)2：貨幣信貸政策保持靈活適度（M2年均增長(zhǎng)9%～10%），精準(zhǔn)導(dǎo)向，房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管整體收緊;

假設(shè)3：新型城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)，未來(lái)5年城鎮(zhèn)化率以年均一個(gè)百分點(diǎn)提升;

假設(shè)4：土地市場(chǎng)平穩(wěn)（未來(lái)五年住宅用地年均成交面積高位穩(wěn)定，地價(jià)平穩(wěn)上漲）;

假設(shè)5：堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控導(dǎo)向，因城施策，科學(xué)及時(shí)調(diào)控，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制落地。

基于以上假設(shè)條件，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，預(yù)計(jì)未來(lái)五年我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積為67.8億平方米;銷(xiāo)售額達(dá)79.5萬(wàn)億元;新開(kāi)工面積為74.8億平方米;開(kāi)發(fā)投資額58.5萬(wàn)億元。從復(fù)合增速來(lái)看，2021-2025年商品住宅銷(xiāo)售面積年均下降3.7%左右，銷(xiāo)售額年均增長(zhǎng)1.8%左右，新開(kāi)工面積年均下降2.7%左右，開(kāi)發(fā)投資額年均增長(zhǎng)3.8%左右。市場(chǎng)呈現(xiàn)“發(fā)展節(jié)奏明顯放緩，整體供求規(guī)模高位小幅回落”的特點(diǎn)，見(jiàn)圖1。

1.2 需求結(jié)構(gòu)分析：新型城鎮(zhèn)化背景下新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房需求將繼續(xù)發(fā)力，改善型住房需求占比高位穩(wěn)定，拆遷改造住房需求將有明顯回落

從自住需求角度考量，住房需求可以分為三大類(lèi)：（1）新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的城鎮(zhèn)化住房需求;（2）生活條件提升推動(dòng)的住房改善需求;（3）因拆遷改造帶來(lái)的住房需求。

1.2.1 新增城鎮(zhèn)人口住房需求：未來(lái)五年新增城鎮(zhèn)人口約8433萬(wàn)人，由此帶來(lái)住房需求約36.2億平方米

未來(lái)五年，我國(guó)將繼續(xù)堅(jiān)持推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，在深化農(nóng)村改革、戶(hù)籍制度改革等作用下，農(nóng)民進(jìn)城將更加自由便利，在此過(guò)程中，新增城鎮(zhèn)人口產(chǎn)生的住房需求將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求的堅(jiān)實(shí)支撐。

從國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程來(lái)看，我國(guó)城鎮(zhèn)化率在到達(dá)30%之前，城鎮(zhèn)化進(jìn)度較為緩慢（1981年城鎮(zhèn)化率為20%，至1996年方達(dá)30%）;而突破30%后，城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快，1996至2019年每年城鎮(zhèn)化率提升幅度均在一個(gè)百分點(diǎn)以上，年均新增城鎮(zhèn)人口超兩千萬(wàn)，見(jiàn)圖2。目前，全國(guó)城鎮(zhèn)化率剛剛突破60%，仍處于傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期，近年來(lái)城鎮(zhèn)化率提升幅度有所收窄，但受益于新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)，未來(lái)幾年城鎮(zhèn)化提升幅度仍有保障。

通過(guò)研究多個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化水平跨越60%階段時(shí)的變化速度，我們發(fā)現(xiàn)，加拿大、日本、巴西、法國(guó)等國(guó)家年均提升幅度在0.8～1.0個(gè)百分點(diǎn)之間（見(jiàn)表1）;而我國(guó)近兩年的年均提升幅度保持在一個(gè)百分點(diǎn)左右，變化基本一致，且符合聯(lián)合國(guó)研究形成的城鎮(zhèn)化“S”型發(fā)展規(guī)律，預(yù)計(jì)在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn)、農(nóng)村土地制度改革及農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化體系逐步建立的背景下，2020-2025年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將以年均1個(gè)百分點(diǎn)的幅度提升，至2025年，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)化率將提升至66.6%，全國(guó)城鎮(zhèn)人口將達(dá)到近9.5億人，由此測(cè)算未來(lái)五年全國(guó)累計(jì)新增城鎮(zhèn)人口將在8433萬(wàn)人左右。

另外，除城鎮(zhèn)人口變化趨勢(shì)外，住房需求規(guī)模也與城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積息息相關(guān)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為39.8平方米，較2002年增長(zhǎng)62.1%，年均增加0.9平方米。綜合來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化以來(lái)，城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境已有較大改觀(guān)，未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)增長(zhǎng)，人均住房建筑面積有望得到進(jìn)一步提升，但增長(zhǎng)幅度存在放緩傾向。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)未來(lái)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將以年均0.8平方米的幅度提升，至2025年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達(dá)到44.5平方米。

結(jié)合對(duì)人口總量、結(jié)構(gòu)及城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積的預(yù)判，預(yù)計(jì)未來(lái)五年我國(guó)新增城鎮(zhèn)人口約8433萬(wàn)人，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積提升至44.5平方米，則未來(lái)五年新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房需求約36.2億平方米，是未來(lái)五年住房需求的堅(jiān)實(shí)支撐。

1.2.2 改善型住房需求：預(yù)計(jì)未來(lái)五年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將以年均0.8平方米的幅度遞增，改善型住房需求共35.7億平方米

我們把人均住房建筑面積的提升產(chǎn)生的住房需求定義為改善型需求，改善型住房需求的持續(xù)增加主要源于生活條件提升后高品質(zhì)宜居產(chǎn)品需求的積極釋放。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活條件的進(jìn)步，居民對(duì)改善居住環(huán)境的需求也日益增長(zhǎng)，2019年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)39.8平方米，較2002年增加約15平方米，城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境得到明顯改善，見(jiàn)圖3。

通過(guò)對(duì)歷史數(shù)據(jù)的追溯與分析，我們發(fā)現(xiàn)，在一定時(shí)期內(nèi)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積與人均GDP走勢(shì)存在顯著的正相關(guān)關(guān)系;2019年，我國(guó)人均GDP已突破一萬(wàn)美元，未來(lái)五年，在“實(shí)現(xiàn)更加充分高質(zhì)量就業(yè)、居民收入增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本同步”目標(biāo)引導(dǎo)下，預(yù)計(jì)人均GDP將保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)提升將進(jìn)一步為人均住房建筑面積的提高拓展空間，加之《“十四五”規(guī)劃建議》提出未來(lái)五年要努力實(shí)現(xiàn)“民生福祉達(dá)到新水平”目標(biāo)，預(yù)計(jì)未來(lái)五年人均住房建筑面積將再上新臺(tái)階。

鑒于日本住房發(fā)展歷程對(duì)我國(guó)具備較強(qiáng)借鑒意義，通過(guò)對(duì)日本歷史數(shù)據(jù)的分析，可以發(fā)現(xiàn)，1983年日本人均GDP正式越過(guò)一萬(wàn)美元門(mén)檻，其人均居住面積約27.7平方米，至1988年，人均GDP達(dá)到2.5萬(wàn)美元，人均居住面積提升至30.6平方米，五年間人均居住面積提升3平方米左右（見(jiàn)圖4）;當(dāng)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)及住房狀況與日本1980年代相似，預(yù)計(jì)未來(lái)五年我國(guó)人均住房建筑面積存在4平方米左右（按照75%的平均得房率將人均居住面積轉(zhuǎn)化為人均住房建筑面積）的改善空間，年均提升幅度在0.8平方米左右，在此基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)2025年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積將提升至44.5平方米。

綜合來(lái)說(shuō)，基于上述對(duì)2021-2025年城鎮(zhèn)居民人均住房面積年均提升0.8平方米至44.5平方米的預(yù)判，預(yù)計(jì)未來(lái)五年改善型住房需求共35.7億平方米，是商品化住房需求的關(guān)鍵支撐。

1.2.3 拆遷改造需求：棚改效應(yīng)減弱，老舊房屋將主要以改造替代拆遷，未來(lái)五年拆遷改造需求規(guī)模將有明顯下降

基于前文預(yù)測(cè)，未來(lái)五年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口將增加約8433萬(wàn)人至9.5億人，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將年均提升0.8平方米至44.5平方米，進(jìn)而帶動(dòng)全國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量將增加72億平方米至423億平方米（見(jiàn)圖5）。新增住宅存量主要源于新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房需求及改善型住房需求的釋放帶動(dòng)，而基于龐大的住宅存量，拆遷改造帶來(lái)的住房需求也在住房需求總體中占據(jù)重要地位。

中國(guó)普通住宅用地使用權(quán)年限為70年，按土地使用權(quán)價(jià)值折舊計(jì)算，年折舊率為1.4%。2014年以來(lái)我國(guó)積極推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造，尤其是2016-2019年，全國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工累計(jì)2157萬(wàn)套，導(dǎo)致“十三五”時(shí)期住宅拆遷率較正常水平出現(xiàn)了較大幅度的提升，在此過(guò)程中，大規(guī)模的歷史遺留危舊住房及簡(jiǎn)易棚戶(hù)屋在此過(guò)程中被拆除，在現(xiàn)有存量住房平均質(zhì)量得到明顯提升的背景下，拆遷更新率下滑或?qū)⒊蔀楸厝悔厔?shì)，本文將拆遷更新率設(shè)定為1.2%～1.4%，見(jiàn)圖6。

總體來(lái)說(shuō)，以1.2%～1.4%的拆遷更新率計(jì)算，在前文住房存量測(cè)算的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)2021-2025年拆遷改造帶來(lái)的住房需求約22.7～26.5億平方米，絕對(duì)規(guī)模將較2016-2020年下降兩成左右。

綜合來(lái)看，從三類(lèi)需求角度來(lái)看，據(jù)中指測(cè)算，“十四五”時(shí)期全國(guó)城鎮(zhèn)住房需求總量將達(dá)94.6～98.4億平方米：其中受新型城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)影響，新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的城鎮(zhèn)化住房需求占比最高，達(dá)37%～38%;改善需求占比穩(wěn)步提升，占比約36%～38%，也是支撐住房需求的重要力量;而在老舊小區(qū)戰(zhàn)略引導(dǎo)下，住房拆遷系數(shù)將明顯降低，由此帶動(dòng)的住房需求也將縮減，據(jù)中指測(cè)算，“十四五”時(shí)期拆遷改造帶來(lái)的住房需求占比為24%～27%，較“十三五”時(shí)期下降三至六個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，住房需求總量與新建商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售規(guī)模并不會(huì)劃上等號(hào)，購(gòu)置商品住宅只是解決住房需求的重要形式之一。結(jié)合歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)化背景下，住房需求商品化比例雖有波動(dòng)，但逐步提升趨勢(shì)較為明確，尤其是近兩年，商品化比例接近八成。未來(lái)五年我國(guó)將堅(jiān)持推進(jìn)租購(gòu)并舉，完善長(zhǎng)租房政策、擴(kuò)大保障性租賃住房供給，預(yù)計(jì)將有更多比例的住房需求以租賃的形式釋放，加之高規(guī)模棚改貨幣化效應(yīng)的消退，2021-2025年住房需求商品化比例將在近兩年高位上有所回落。但考慮到改善型需求將繼續(xù)高位釋放，預(yù)計(jì)未來(lái)五年住房需求商品化比例并不會(huì)出現(xiàn)明顯滑坡，大概率仍可維持在70%左右水平。以70%的商品化比例測(cè)算，未來(lái)五年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積約66.0～68.6億平方米，較2020年水平年均下降3.2%～4.5%。預(yù)計(jì)未來(lái)五年我國(guó)商品住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售面積將在高位基礎(chǔ)上有小幅回落，整體規(guī)模仍較為可觀(guān)，見(jiàn)圖7。

2 趨勢(shì)特點(diǎn)：市場(chǎng)分化加劇，行業(yè)向高質(zhì)量方向邁進(jìn)

參照遠(yuǎn)景目標(biāo)，到2035年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、科技實(shí)力、綜合國(guó)力將大幅躍升，經(jīng)濟(jì)總量和城鄉(xiāng)居民人均收入將再邁上新的大臺(tái)階，廣泛形成綠色生產(chǎn)生活方式，人均GDP達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，中等收入群體顯著擴(kuò)大，城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展、居民生活水平差距顯著縮小，人民生活更加美好。住房作為人們美好生活的重要組成部分，未來(lái)隨著居民收入水平的不斷提高、綠色生活方式的逐步形成等，行業(yè)發(fā)展亦將呈現(xiàn)新特點(diǎn)。

2.1 市場(chǎng)分化行情進(jìn)一步加劇，把握城市結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

“雙循環(huán)”新格局下，消費(fèi)、科創(chuàng)、交通有待全面發(fā)力，將進(jìn)一步影響城市發(fā)展格局，消費(fèi)潛力大、產(chǎn)業(yè)活力強(qiáng)、交通網(wǎng)絡(luò)完善的城市，未來(lái)發(fā)展空間也將更大。中長(zhǎng)期來(lái)看，中心城市、城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)較好，但不同城市群之間、城市群內(nèi)部不同城市之間在房地產(chǎn)市場(chǎng)所處周期不同、城市基本面支撐度各異、未來(lái)城市規(guī)劃方向不同等因素綜合影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)將更加分化。

2.2 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上移，行業(yè)降速提質(zhì)

2020年新冠肺炎疫情的爆發(fā)加速了改善型住房需求的釋放，多數(shù)重點(diǎn)城市144平方米以上戶(hù)型的成交套數(shù)占比較2019年有所提升，整體大戶(hù)型成交活躍度提升（見(jiàn)圖8）。未來(lái)在人們追求美好生活、綠色生活的帶動(dòng)下，需求端對(duì)住宅的綠色宜居程度、舒適度、智能化程度、住房品質(zhì)等提出了更高要求，疊加“三道紅線(xiàn)”下行業(yè)發(fā)展降速、競(jìng)爭(zhēng)加劇，均促使企業(yè)更加注重產(chǎn)品的內(nèi)在屬性，產(chǎn)品迭代升級(jí)加速。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體降速提質(zhì)，強(qiáng)化自身產(chǎn)品力的打造是企業(yè)贏得未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的重要砝碼。

2.3 企業(yè)做強(qiáng)主業(yè)、深挖服務(wù)價(jià)值，地產(chǎn)數(shù)字化和智能化是趨勢(shì)

未來(lái)五年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)降速提質(zhì)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大規(guī)模支撐，企業(yè)聚焦、做強(qiáng)主業(yè)仍是未來(lái)發(fā)展的著力點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)存量市場(chǎng)規(guī)模的不斷增大，房地產(chǎn)服務(wù)價(jià)值凸顯，疫情爆發(fā)后地產(chǎn)服務(wù)價(jià)值又得到進(jìn)一步深化，疊加大數(shù)據(jù)、人工智能等數(shù)字技術(shù)的快速發(fā)展和應(yīng)用，未來(lái)地產(chǎn)數(shù)字化和智能化趨勢(shì)將更加明顯。企業(yè)借助數(shù)字化技術(shù)和工具推動(dòng)產(chǎn)品、服務(wù)的智能化，能夠有效提升產(chǎn)品品質(zhì)和運(yùn)作效率，強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，全面賦能企業(yè)發(fā)展，見(jiàn)圖9。