嚴(yán)躍進(jìn)

近期，全國包括云南文山、福建平潭等提出了鼓勵(lì)外地人購房的政策。此類城市都屬于文旅資源比較豐富、度假型住宅項(xiàng)目相對多、房產(chǎn)市場消化依賴外來人口的城市。

2020年疫情沖擊下，文旅市場受到較大沖擊，此類房產(chǎn)項(xiàng)目自然面臨去化的壓力。近期類似樓盤的營銷力度和促銷力度又在加大，很多購房者也在考慮最近要不要投資一套。對于購房者來說，在入市前，需要對此類住房的政策環(huán)境、市場環(huán)境和投資策略等有所了解，進(jìn)而做到穩(wěn)妥投資。

2020年年底購房鼓勵(lì)政策明顯增多

到2020年第四季度，全國各地對于購房鼓勵(lì)的政策明顯增多，尤其是強(qiáng)調(diào)了去庫存、為房企創(chuàng)造更好營商環(huán)境等內(nèi)容，相關(guān)城市包括漳州、哈爾濱、包頭等。另外，有部分城市則主要強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)消費(fèi)，在相關(guān)政策中會(huì)寫入“鼓勵(lì)改善型購房需求”等內(nèi)容。此類政策都體現(xiàn)了2020年一些樓市疲軟城市的心態(tài)，有很強(qiáng)的提振樓市考慮。

在此類政策中，有一類城市值得關(guān)注，即文旅資源好、氣候條件好的城市，這主要包括云南文山和福建平潭等城市。2020年11月30日，福建省平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)發(fā)布《近期擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的工作方案》通知。此次通知提及了房地產(chǎn)去庫存的內(nèi)容。政策明確，結(jié)合對外招商與旅游推介活動(dòng)，引導(dǎo)鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)在東北、華北、西北、中部等地區(qū)進(jìn)行促銷活動(dòng)，吸引外地投資者來置業(yè)。2020年12月1日，云南省文山自治州首府文山市發(fā)布《進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的實(shí)施方案（試行）的通知》。此次政策支持鼓勵(lì)市外人員等到文山城區(qū)購買新建商品房或二手房，享受文山城鎮(zhèn)居民就醫(yī)、就學(xué)等各項(xiàng)政策待遇。這兩個(gè)城市恰都屬于冬季氣候溫暖、文旅資源豐富的城市。而其鼓勵(lì)外地外省人去購房，說明市場的消化確實(shí)是比較依賴外來人口的。

如何做好度假型住宅項(xiàng)目的投資

要做好對度假型住宅項(xiàng)目的投資，就要對市場有較為充足的認(rèn)識(shí)，尤其是需要對供給、需求和價(jià)格等指標(biāo)有足夠的認(rèn)識(shí)。對于購房者來說，需要關(guān)注不同市場的不同指標(biāo)特點(diǎn)，這樣才能防范陷入誤區(qū)，或者說防范出現(xiàn)沖動(dòng)式購房的現(xiàn)象。

對于供給端來說，其實(shí)本身就是房企的投資和營銷策略內(nèi)容。很多度假型住宅，包括海景房等，其地價(jià)本身并不高。尤其對于海景房而言，很多用地是由填海的方式形成的，地價(jià)成本很低，自然更容易吸引房企進(jìn)入拿地。加之此類城市普遍都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，游客量多，所以都會(huì)使得房企看好對此類城市的投資。就2020年市場來說，由于疫情帶來了較大的沖擊，通過旅行團(tuán)或自駕游的方式看房和購房現(xiàn)象明顯減少，顯然對房企的項(xiàng)目去化形成了壓力。所以當(dāng)前房企對于此類度假型住宅項(xiàng)目而言，主要是持積極去庫存和積極促銷的心態(tài)。

而從需求端來說，度假型住宅項(xiàng)目對應(yīng)了不同的購房心態(tài)和考慮。比如說此類房源價(jià)格普遍并不高，很多都是位于1萬元/平方米以下的水平，顯著低于省會(huì)城市。如果按照三成首付、總價(jià)100萬元的方式計(jì)算，其首付成本約為30萬元，這對于一些工薪階層或退休職工來說，還是有能力承受的。從購房的動(dòng)機(jī)看，不可避免地說，確實(shí)有部分是投資投機(jī)的，但是合理健康的認(rèn)購心態(tài)也還是有。部分可能是情懷，尤其是類似云南下轄的城市，部分人文歷史環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)等都比較發(fā)達(dá)，很多人愿意購房后融入當(dāng)?shù)厣?。而部分也確實(shí)是為了健康考慮。比如說這兩年馬拉松跑步成為熱點(diǎn)，但是很多人因此得了膝蓋疼和關(guān)節(jié)痛等毛病，其自然希望到氣候溫暖的城市度假和生活。

而從價(jià)格方面看，類似物業(yè)的價(jià)格確實(shí)不高，這和地價(jià)相對便宜、當(dāng)?shù)胤e極發(fā)展房地產(chǎn)等因素有關(guān)，所以認(rèn)購的價(jià)格優(yōu)勢比較大。但是反過來說，此類物業(yè)后續(xù)上漲的空間可能也不大，尤其是對于一些庫存量比較大的城市而言更是如此。對于此類房子價(jià)格走勢，需要購房者自己有清晰的把握。比如說，過去曾經(jīng)有購房者認(rèn)購了一些小戶型的度假型住宅項(xiàng)目，認(rèn)為其增值機(jī)會(huì)大。但其實(shí)此類小戶型住宅項(xiàng)目在大城市的確是受寵的，而在文旅市場上并不一定，即沒有預(yù)期的房價(jià)大漲一說。

穩(wěn)妥安排購房計(jì)劃

對于一些購房者來說，2020年年底前確實(shí)會(huì)有一些置業(yè)計(jì)劃，尤其是在一二線城市普遍收緊限購的情況下，其更會(huì)選擇度假型城市。加之冬季此類房產(chǎn)本身會(huì)有促銷等內(nèi)容，購房者自然情緒會(huì)比較積極，此時(shí)穩(wěn)妥安排購房計(jì)劃也比較關(guān)鍵。

首先，對于一些有投資意愿的購房者來說，需要對“房住不炒”的政策紅線有足夠的敬畏，不要去觸碰政策紅線。在實(shí)際過程中，有很多購房者會(huì)按照自身的理解去購房，此時(shí)要防范相關(guān)城市政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，政策收緊會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下跌等，但這可能還不是最主要的損失。關(guān)鍵是一些炒作比較熱的城市，類似昆明、南寧、桂林、北海、惠州、都江堰等城市，后續(xù)若是購房政策收緊如出臺(tái)限售政策等，那么甚至?xí)沟梅课蒉D(zhuǎn)讓權(quán)都受限。

其次，不要憑感覺購房。很多購房者可能在看盤的時(shí)候，恰是天氣狀況比較好，所謂風(fēng)和日麗的時(shí)候，所以對于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展印象很好，然后就會(huì)急著購房。但是有時(shí)候還是需要多問問當(dāng)?shù)厝撕鸵呀?jīng)購房的投資者。因?yàn)閷σ恍┖＞胺慷?，可能冬季海風(fēng)比較大，或者說比較潮濕，入住率是不高的，認(rèn)購了此類房產(chǎn)可能就會(huì)被套。

最后，在看房的時(shí)候，對于中介的宣傳確實(shí)只能信一半。因?yàn)閷Ψ降臓I銷目的是直接的或“粗暴”的，即要慫恿你去認(rèn)購，所以營銷術(shù)語容易說得天花亂墜。購房者自己應(yīng)該對市場有更多的了解。全國文旅型、度假型城市有很多，建議購房者多走走多看看，這樣對于市場的認(rèn)知是直觀的，也可以真正選擇自己喜歡的城市。

若是對此類風(fēng)險(xiǎn)有足夠的把握和認(rèn)知，那么基本上問題就不大了，購房者對于此類產(chǎn)品依然需要有信心。2020年受疫情沖擊，房地產(chǎn)確實(shí)面臨很多壓力，但是后續(xù)文旅業(yè)和酒店業(yè)等勢必會(huì)恢復(fù)，其有助于提振度假型住宅項(xiàng)目的銷售。若是文旅型城市后續(xù)有望開通高鐵或城際鐵路，那么城市投資機(jī)會(huì)將顯著增大，自然也是值得購房者關(guān)注的。