馮巨峰

摘 要：目前，基于我國(guó)新時(shí)期發(fā)展背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也因此獲得了良好的發(fā)展前景，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其中占據(jù)著非常重要的核心地位，其發(fā)展水平與整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量之間有著非常密切的聯(lián)系，可以在一定程度上有效提升我國(guó)財(cái)政收入。結(jié)合目前的實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸對(duì)稅款繳納工作引起了高度重視，財(cái)務(wù)人員也逐漸加強(qiáng)了對(duì)納稅審計(jì)問(wèn)題的研究工作，主要是為了能在一定程度上降低稅負(fù)壓力，同時(shí)延長(zhǎng)稅款繳納的期限，這也是目前稅收征管審計(jì)工作開(kāi)展中，需要審計(jì)人員重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅審計(jì)中需要注意的問(wèn)題進(jìn)行了深入分析，并結(jié)合實(shí)際情況提出了一些有效的應(yīng)對(duì)策略，希望能為相關(guān)人員提供合理的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);納稅審計(jì);問(wèn)題;對(duì)策

通常情況下，當(dāng)?shù)胤秸_(kāi)展相應(yīng)的稅收工作時(shí)，在所面臨的納稅主體時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于其中非常重要的組成部分，并且在這個(gè)財(cái)政收入中占據(jù)著非常重要的核心地位。在具體的納稅審計(jì)工作中，需要保證每一項(xiàng)稅款都能得到及時(shí)的繳納，同時(shí)在稅收征繳入庫(kù)時(shí)，需要保證將審計(jì)職能作用充分發(fā)揮出來(lái)。而要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅審計(jì)的研究工作，對(duì)審計(jì)過(guò)程中需要引起重視的問(wèn)題進(jìn)行明確，從而才能促進(jìn)納稅審計(jì)工作可以實(shí)現(xiàn)順利開(kāi)展。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所包含的相關(guān)稅種

（一）增值稅

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅而言，所涉及到的內(nèi)容主要體現(xiàn)在了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋銷(xiāo)售、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)、待建房產(chǎn)以及接受委托銷(xiāo)售房產(chǎn)等幾個(gè)方面。后來(lái)，隨著我國(guó)營(yíng)改增政策的全面實(shí)施，將增值稅替代了以往的營(yíng)業(yè)稅，其中稅率也在原來(lái)的基礎(chǔ)上發(fā)生了相應(yīng)的轉(zhuǎn)變，需要交納的稅額由所有營(yíng)業(yè)額轉(zhuǎn)變?yōu)橹粚?duì)增值額進(jìn)行征稅。同時(shí)，在增值稅所涉及到的抵扣范圍中，又增加了建筑安裝與配套設(shè)施成本、土地出讓成本以及財(cái)務(wù)成本等。

（二）企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所涉及到的企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)，主要體現(xiàn)在了土地開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售住宅、銷(xiāo)售商品房以及地上附著物等幾個(gè)方面。在對(duì)征收方式進(jìn)行選擇的過(guò)程中，主要是由相關(guān)稅務(wù)部門(mén)嚴(yán)格參照稅收征收管理法中的相關(guān)規(guī)定，對(duì)征收方式進(jìn)行合理設(shè)定，一般主要體現(xiàn)在了預(yù)繳方式與核定征收方式兩個(gè)方面，在對(duì)稅率進(jìn)行明確時(shí)，通常是應(yīng)繳納所得稅的25%。

（三）土地增值稅

在土地增值稅所涉及到的征收內(nèi)容中，主要包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售建筑物產(chǎn)生的價(jià)格增加等。對(duì)于其中增值的數(shù)額而言，就是將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所獲取到的收入，直接去除法定扣除項(xiàng)目，比如，開(kāi)發(fā)成本或者是費(fèi)用支出之后的余額等。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所涉及到的各項(xiàng)納稅業(yè)務(wù)，主要有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及房屋銷(xiāo)售等。在對(duì)稅率進(jìn)行明確時(shí)，主要是參照四級(jí)超額累進(jìn)稅率，在增值額越多的情況下，稅率也就會(huì)越高。

（四）房產(chǎn)稅

對(duì)于房產(chǎn)稅而言，在具體的實(shí)施過(guò)程中，其征收對(duì)象主要是針對(duì)房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在納稅過(guò)程中，需要對(duì)自用房屋或者是出租房屋繳納相應(yīng)的稅款，一般在計(jì)征過(guò)程中，所涉及到的方式主要體現(xiàn)在了以下兩個(gè)方面：第一，當(dāng)對(duì)自用的房屋繳納稅款時(shí)，通常是將余額作為重要的參考依據(jù);第二，在對(duì)出租房屋繳納稅款時(shí)，主要是將租金作為主要的參考依據(jù)。

（五）城鎮(zhèn)土地使用稅

當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)，其征收目標(biāo)主要是所占用的土地，而征收范圍則是處于城市、縣、建制鎮(zhèn)與工礦區(qū)的國(guó)家所有與集體所有的土地。在計(jì)稅過(guò)程當(dāng)中，將實(shí)際使用的土地作為主要的參考依據(jù)，在稅率進(jìn)行明確時(shí)，主要是在地區(qū)幅度明確的基礎(chǔ)上，采取差別定額稅率。

（六）契稅

契稅主要指的是一種財(cái)產(chǎn)稅，在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，就需要向不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)受益人征收一定的稅費(fèi)。針對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，契稅的征收范圍主要是出讓或者是轉(zhuǎn)讓方式下所獲取的土地使用權(quán)，然后以買(mǎi)賣(mài)或者是轉(zhuǎn)讓的方式來(lái)獲取房屋所有權(quán)。如果在獲取過(guò)程中是用于抵債，或者是以事物的形式進(jìn)行交換，也應(yīng)該看作為是買(mǎi)賣(mài)房屋，所以需要完成對(duì)契稅的繳納工作。

（七）印花稅

印花稅一般主要是發(fā)生在經(jīng)濟(jì)往來(lái)或者是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中，對(duì)于領(lǐng)用或者是書(shū)立而言，可以產(chǎn)生一定的法律效力。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所涉及到的印花稅業(yè)務(wù)，通常體現(xiàn)在了建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、工程承包合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)劇、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及土地使用證等幾個(gè)方面。在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)中，商品房銷(xiāo)售合同屬于一種非常重要的形式，在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)印花稅業(yè)務(wù)中，占據(jù)著非常重要的地位。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅審計(jì)中應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)建筑面積、轉(zhuǎn)讓土地面積以及轉(zhuǎn)讓建筑面積等進(jìn)行核對(duì)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅審計(jì)過(guò)程中，首先需要對(duì)土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證以及銷(xiāo)售合同等內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確的核對(duì)，同時(shí)還需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地整體面積、建筑面積與轉(zhuǎn)讓土地面積以及轉(zhuǎn)讓建筑面積等進(jìn)行明確，保證會(huì)計(jì)核算在內(nèi)容方面可以滿足一定的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，同時(shí)確保銷(xiāo)售收入的完善性。

（二）加強(qiáng)對(duì)代收款項(xiàng)與價(jià)外費(fèi)用的處理工作

結(jié)合相關(guān)規(guī)定要求可以了解到，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所涉及到的代收款項(xiàng)與價(jià)外費(fèi)用等，需要一起進(jìn)行申報(bào)納稅。在這一過(guò)程中需要引起注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否將排號(hào)費(fèi)、拖交房款押金、罰款收入、違約金以及定金等費(fèi)用計(jì)入到了往來(lái)賬戶當(dāng)中，沒(méi)有計(jì)入到其中的費(fèi)用，需要進(jìn)行申報(bào)繳費(fèi)。另外，對(duì)于地下室、儲(chǔ)藏室以及停車(chē)位等空間，因?yàn)椴恍枰k理相應(yīng)的房產(chǎn)證，所以在對(duì)這些商品進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)，就不需要計(jì)入到收入中。

（三）對(duì)成本費(fèi)用的真實(shí)性與準(zhǔn)確性進(jìn)行準(zhǔn)確核對(duì)

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，在對(duì)土地增值稅與企業(yè)所得稅進(jìn)行審查的過(guò)程中，還需要對(duì)稅收清繳問(wèn)題引起高度重視。首先，查看企業(yè)是否對(duì)相關(guān)企業(yè)或者是承包工程單位等進(jìn)行利用，查看發(fā)票中的內(nèi)容是否滿足一定的真實(shí)性，工作量是否滿足實(shí)際情況，同時(shí)是否存在資金挪用或者是套取等問(wèn)題，通過(guò)這種審查工作的全面開(kāi)展，可以為成本費(fèi)用真實(shí)性與準(zhǔn)確性提供良好的基礎(chǔ)保障。

（四）對(duì)稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策引起重視

結(jié)合我國(guó)稅法中的相關(guān)規(guī)定可以了解到，對(duì)于納稅人以及征收對(duì)象等給與了一定的激勵(lì)機(jī)制，通過(guò)對(duì)這些激勵(lì)政策的全面實(shí)施，可以在一定程度上減輕納稅人的稅負(fù)壓力，在具體的納稅審計(jì)工作當(dāng)中，需要對(duì)達(dá)到減免條件的對(duì)象進(jìn)行明確。比如，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中會(huì)涉及到一些免征增值稅業(yè)務(wù)，主要有不動(dòng)產(chǎn)投資入股，將不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)人員用于農(nóng)業(yè)種植，自建自用的項(xiàng)目等。同時(shí)，針對(duì)于土地增值稅而言，國(guó)家也制定出了一些相關(guān)的優(yōu)惠政策，可以享受到優(yōu)惠政策的項(xiàng)目有建造普通住宅，但是增值率在20%以內(nèi)，為了滿足國(guó)家建設(shè)與政策方面的要求，嚴(yán)格按照法律規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行征用或者是收回等。

（五）對(duì)避稅、偷稅以及漏水等進(jìn)行合理劃分

在對(duì)相關(guān)責(zé)任進(jìn)行明確時(shí)，首先，針對(duì)于避稅而言，是指納稅人員在法律所允許的范圍之內(nèi)，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與行為進(jìn)行合理安排，從而在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)來(lái)降低納稅壓力。與偷稅漏稅相比，避稅屬于一種合法的行為。其次，漏稅是因?yàn)榧{稅人員不能對(duì)我國(guó)法律規(guī)定與政策要求進(jìn)行全面了解，或者是在工作當(dāng)中存在一定的疏忽現(xiàn)象，從而引發(fā)漏稅問(wèn)題的產(chǎn)生。比如，最終出現(xiàn)了錯(cuò)誤的稅率，申報(bào)納稅行為出現(xiàn)遺漏，或者是不能保證應(yīng)繳金額計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性等。最后，偷稅主要是在納稅人了解法律政策的基礎(chǔ)上，違背了相關(guān)規(guī)定，通過(guò)采取欺騙或者是隱瞞等方式，不對(duì)稅款進(jìn)行繳納，所以屬于一項(xiàng)違法的行為。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，針對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，在納稅審計(jì)工作中，需要對(duì)納稅所涉及到的相關(guān)稅種進(jìn)行明確，并對(duì)整個(gè)審計(jì)過(guò)程中需要注意的問(wèn)題引起重視，從而才能促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在未來(lái)實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

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