熊穎

5月，集中供地熱潮陸續(xù)席卷杭州、北京等全國熱點城市。5月7日、8日兩天時間，杭州首批集中供地出讓57宗地塊，對應出讓面積約301.8萬平方米，出讓金額高達1178.21億元。

融信、濱江杭州營收貢獻下滑宋都股份杭州土儲歸零

在本次杭州首批集中供地中，華潤置地、融信中國、濱江集團、宋都股份等房企表現(xiàn)較為出色。

其中，華潤置地以111.61億元摘得本次集中供地中的最貴地塊;融信中國以142.28億元拿下7宗地塊;濱江集團以96.33億元拿下5宗地塊;融創(chuàng)中國以126.95億元拿下4宗地塊;宋都股份以45.84億元拿下5宗地塊。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，上述拿地數(shù)量較多的房企，多為重倉杭州且銷售額也較依賴杭州的企業(yè)。

閩系房企融信中國是本次杭州集中供地中，拿地數(shù)量最多、拿地金額也最高的房企。根據(jù)2020年年報，杭州是融信中國營收和銷售額來源最多的城市，2020年杭州貢獻融信營收109.05億元，占總營收的23.41%;貢獻銷售額482.47億元，占總銷售額的22.2%。

不過，融信中國在本次拿地廝殺中格外積極，或許還和其在杭市場的“縮水”相關。

最為明顯的是，融信中國在杭交付建筑面積自2017年后開始下滑，2018年、2019年，融信中國在杭交付面積分別為70萬平方米、66.37萬平方米;而到了2020年，這一數(shù)據(jù)更是銳減至36.54萬平方米，同比下滑44.95%。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴《紅周刊》記者，土地儲備是影響房企交付面積的大頭因素。此外，2020年疫情影響下，房企開工、竣工受影響，也會一定程度上波及房企的交付面積。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至2020年末，包括杭州展望、杭州世紀、杭州古翠隱秀等在售項目在內，融信中國的儲備土地總值為188.37億元，土地儲備較少。

土地儲備是房企的“生命線”，對房企的未來業(yè)績有著重要影響。而2020年融信中國在杭州交付面積的銳減，也直接影響到了其在杭州的銷售額和營業(yè)收入。2020年，融信中國在杭合約銷售額為482.47億元，同比下滑0.77%;杭州貢獻融信營收109.05億元，同比下滑38.62%。

融信中國在杭的土儲告急，也意味著，如不及時“補倉”杭州，未來融信中國在杭的營收、銷售額還有可能面臨再度下滑危機。這也解釋了，為何在本次杭州集中供地中，融信中國“加倉”力度如此之大。

不過盧文曦同樣表示，即便是土儲“補庫存”也不會立馬見效，需要一定時間周期才會轉換成交付面積。

此外，在本輪土拍中，杭州本土房企濱江集團的杭州拿地數(shù)量僅次于融信。濱江集團對杭州的依賴程度則更勝融信中國，濱江集團近4成營收、銷售額均來自杭州。

而在土儲分布上，濱江集團重倉杭州特征明顯。截至2020年末，濱江集團土地儲備可售貨值約2800億元，其中杭州占比65%。

不過，目前，濱江集團和融信中國所面臨的瓶頸類似，業(yè)績嚴重依賴杭州，杭州營收貢獻卻持續(xù)走“下坡路”，2018年、2019年、2020年，濱江集團杭州地區(qū)分別實現(xiàn)營業(yè)收入191.78億元、148.08億元、109.32億元;同比增速依次為49.35%、-22.79%、-26.17%。

雖然宋都股份拿地金額遠不及融信中國、濱江集團，但也在本次集中供地中拿下4宗地塊。宋都股份是杭州的老牌房企。年報顯示，截至2021年3月末，宋都股份在浙江擁有37個項目，其中杭州項目數(shù)量占比近60%。

不過值得一提的是，目前，宋都股份土地儲備“告急”，僅剩4宗地塊。其中，一宗位于浙江舟山，另外三宗位于廣西，而宋都股份銷售較為熱門的杭州地區(qū)已無土儲，“補倉”需求同樣較為迫切。

附圖 2018年-2020年濱江集團杭州區(qū)地營收貢獻情況（億元）

融信、濱江：毛利率嚴重下滑新拍地塊或進一步壓縮盈利空間

融信中國、濱江集團在本次杭州集中供地中收獲頗豐，融信中國斬獲7宗地塊，濱江集團也收獲5宗土地?！按筘S收”背后，融信中國和濱江集團的“抱團”大大增加了兩家房企的拿地成功率。

融信中國和濱江集團以聯(lián)合體形式拿下4宗在杭地塊。上述地塊的成交樓面價和毛坯銷售均價差額在6千/平方米到1.65萬元/平方米之間。

一位地產(chǎn)資深人士向《紅周刊》記者分析表示，“上述地塊的盈利空間非常小。土地成本高，即便后續(xù)再怎么控制開發(fā)成本，光是建安成本要好幾千/平方米，再加上融資成本，如果控制不好，甚至會有虧損的風險?！?/p>

杭州集中供地采取“雙限”+競自持的出讓模式，除限地價、限房價外，房企還需自持一定比例的商品房。根據(jù)規(guī)定，自持部分不得銷售、轉讓，僅能對外出租。

在土地拍賣過程中，當房價觸及上限，房企通過舉牌自持比例競拍地塊。一般來說，越熱門的地塊，自持比例被抬高的可能性也就越大。濱江+融創(chuàng)聯(lián)合體拿下的多塊地塊自持比例高達17%。

上述資深人士表示，自持部分不能銷售，需要通過長期出租來回收投資成本，而持有時間越長，用于出租的自持部分所需要的維護成本也越高。他舉例表示，2019年，上海部分企業(yè)在拿地時配備了15%的自持比例，最終都沒有拿出較好的解決方案，更不要說多出來的這兩個百分點。

值得一提的是，在此之前，融信中國、濱江集團的盈利能力已經(jīng)開始呈下滑趨勢。年報顯示，2020年融信中國毛利率為11%，較2019年下降13個百分點。管理層曾對毛利率下滑原因進行闡述，公司在2016年下半年、2017年獲取的高價地會在2020年逐漸結轉。