李宇嘉

一季度數(shù)據(jù)剛剛發(fā)布，樓市出現(xiàn)了新的變化。

一是，住房價(jià)格“破萬”，同比漲幅為歷史第三高。今年一季度，全國商品住房銷售3.23億平米，銷售金額3.51萬億元。簡單相除，得出一季度全國商品住房的銷售價(jià)格為10842元/平方米，同比上漲了16.3%。這兩個(gè)數(shù)據(jù)有點(diǎn)意思：10842元/平方米，房價(jià)“破萬”并創(chuàng)新高。去年個(gè)別月份也破萬，但累計(jì)破萬，這是第一次。

二是，同比去年一季度，今年一季度房價(jià)同比上漲16.3%，這個(gè)漲幅在歷史上排第三位，僅低于2013年19.67%、2016年18.3%的漲幅。不過，結(jié)構(gòu)性問題突出，東部交易量占比上升，拉動房價(jià)反彈，2021年一季度，東部交易金額占三區(qū)比重達(dá)61%，這是近3年以來的最高值。

可以說，一季度房價(jià)破萬，以及同比上漲16.3%，主要觸發(fā)因素，就是東部交易量占比上升，帶動房價(jià)上漲。疫情后，東部熱點(diǎn)城市率先反彈，長三角、珠三角內(nèi)一二三線城市均開啟“量升價(jià)漲”的反彈模式，結(jié)構(gòu)性地推高了房價(jià)，從漲幅居前的城市也可見一斑。東部區(qū)域，不僅上海、南京、杭州樓市回升，南通、揚(yáng)州、徐州等三四線城市都進(jìn)入反彈模式。

3月份二手住房價(jià)格漲幅排名前30的城市中，24個(gè)城市是東部城市，位于四大都市圈內(nèi)（成渝）的有15個(gè)；除了成都、銀川、西寧、烏魯木齊、西安外，全部位于東部，而這幾個(gè)城市也基本都是西部都市圈的核心城市。漲幅前10大城市，除了銀川和成都外，其他都是長三角、珠三角的城市，領(lǐng)漲的依舊是一線城市。所以，這一輪房價(jià)上漲，就是由東部熱點(diǎn)城市帶動的。

業(yè)界關(guān)心的是，強(qiáng)力調(diào)控下，是否會出現(xiàn)“熱點(diǎn)一二線城市先漲，廣大二線城市房價(jià)后漲，最后形成全國房價(jià)上漲”的局面。目前的政策姿態(tài)，依然是遏制熱點(diǎn)城市上漲，避免全國漲價(jià)局面的形成。從2月份的數(shù)據(jù)來看，強(qiáng)力調(diào)控下，一線城市漲幅總算開始有所回落了。

新房方面，一線城市3月份新房環(huán)比漲幅從0.6%降至0.4%（二三線城市新房漲幅都在擴(kuò)大），同比漲幅從4.8%上升至5.2%，但增幅從2月份的0.6個(gè)百分點(diǎn)降至3月份0.4個(gè)百分點(diǎn)。可見，在政府可掌控的新房市場，通過限價(jià)政策、需求端打壓，嚴(yán)厲的調(diào)控在一線城市看到了效果。

前期經(jīng)歷嚴(yán)厲調(diào)控后，京滬深新房價(jià)格環(huán)比漲幅全面回落，排在全國40名開外；新房同比方面，也是如此。目前，只有樓市調(diào)控未真正發(fā)力的廣州，新房價(jià)格環(huán)比漲幅和同比漲幅，均領(lǐng)漲一線和熱點(diǎn)城市。3月份廣州新房環(huán)比上漲1.0%，與福州并列第一；同比上漲8.6%，排第四。

預(yù)計(jì)，廣州4月2日新政后，隨即被約談，昨日廣州市政府又約談了幾個(gè)房價(jià)漲幅明顯的區(qū)域。意味著，廣州隨后會對政策進(jìn)行“打補(bǔ)丁”，估計(jì)會有一些硬性的政策出臺，比如增值稅免征期調(diào)整，限售年限增加等，也意味著“廣州領(lǐng)漲”的這種態(tài)勢，維持不了幾個(gè)月。

但是，不受政府控制的二手市場，漲幅嚇人。二手房環(huán)比方面。3月份，深圳推出二手房指導(dǎo)價(jià)，打擊了業(yè)主掛牌價(jià)的情緒，也引導(dǎo)了買家預(yù)期，二手房環(huán)比漲幅漲幅排到30名開外，算是穩(wěn)定住了。北京、廣州和上海分別上漲1.4%、、1.4%、1.1%，分列70城二手房價(jià)漲幅第一、第二、第五位，漲幅要比二三線城市高出很多倍。

反算到房價(jià)水平的實(shí)際漲幅，要比指數(shù)漲幅要大，上漲的感受更直接。一線城市在高房價(jià)的基礎(chǔ)上，還能上漲這么大，可見一線城市上漲壓力之大。所以，即便一線城市新房價(jià)格控制住了，但由于二手房價(jià)漲幅比較大，意味著未來一定會出現(xiàn)一二手房“價(jià)格倒掛”的景象。

估計(jì)，今年一線城市今年還得對政策“打補(bǔ)丁”，重點(diǎn)就是控制二手房的價(jià)格。更重要的是，房價(jià)上漲正在向二三線城市傳導(dǎo)。這里說的二三線，并不是所有的二三線城市，主要是一線城市周邊的二三線城市，或成都、西安、武漢等都市圈內(nèi)的二三線城市。

首先，一線城市強(qiáng)調(diào)控，需求開始向周邊的二線城市蔓延，從漲幅TOP30序列看，這種趨勢很明顯；

其次，近年來二三線內(nèi)部的聯(lián)系緊密程度，或與一線城市聯(lián)系程度之緊密，這在過去是不可想象的。都市圈建設(shè)、產(chǎn)業(yè)疏導(dǎo)、人口遷入、軌道互聯(lián)等，政策紅利不斷，需求向這些城市外溢，

再次，整體貨幣環(huán)境比較寬松，包括美國3萬億基建框架下繼續(xù)發(fā)貨幣，包括疫情后我國的貨幣環(huán)境友好等，有利于樓市大環(huán)境。國外疫情反復(fù)、國際關(guān)系復(fù)雜，需求基本上集中在國內(nèi)，也有利于二三線樓市回升。

最后，有的二三線城市在2018-2020年整體回調(diào)，比如長沙、重慶；有的近年來光芒耀眼，比如成都、長沙、合肥；有的幾年沒漲了，比如溫州、福州、泉州；有的三四線城市，論經(jīng)濟(jì)地位、規(guī)劃前景，不輸二線城市，比如金華、徐州。可以說，各方因素促成了這一輪上漲。

以長沙為例，長沙的調(diào)控是“真調(diào)控”。如果長沙都要上漲了，這就不能怪調(diào)控政策了。

應(yīng)該講，當(dāng)前的大環(huán)境促成了上漲。既有貨幣環(huán)境的因素，又有疫情后“穩(wěn)增長”對財(cái)政的內(nèi)在訴求；既有2018-2020年四年蟄伏后的反彈，又有城市基本面的變化（比如都市圈、新區(qū)規(guī)劃、吸引人才）；既有國內(nèi)大環(huán)境的支撐，又有國外放水、疫情后需求集中在國內(nèi)釋放等。

2020年以來，為了應(yīng)對疫情后的沖擊，疊加2019年下半年經(jīng)濟(jì)下行，考慮到內(nèi)外部環(huán)境（中美關(guān)系、美國放水），我國不得不采取貨幣寬松的政策，這是造成房價(jià)上漲的最主要原因。

2020年，中國經(jīng)濟(jì)“V型反轉(zhuǎn)”、GDP全球主要經(jīng)濟(jì)體唯一“正增長”、脫貧攻堅(jiān)取得重大勝利。這樣成績的取得，非常不易。大家想想，經(jīng)歷2017-2019年的去杠桿、環(huán)保攻堅(jiān)、中美貿(mào)易戰(zhàn)等，經(jīng)濟(jì)在2019年下半年就開始回落，跌價(jià)疫情沖擊巨大，還能取得這樣的成績，靠什么？

經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型喜人，這得承認(rèn)，但新經(jīng)濟(jì)體量弱小，難以支撐。當(dāng)改革進(jìn)入攻堅(jiān)期，推進(jìn)任何一步，都得付出成本，比如宏觀杠桿率上升，比如房價(jià)上漲。未來，美國要放水，我們要增長、要民生，貨幣政策也不能太緊，就得找到巨量貨幣的蓄水池，那樓市是不是最佳的選擇呢？

或許如此。近年來，之所以貨幣比較寬松，但CPI比較穩(wěn)定，至少百姓的日常生活沒有受到太大的沖擊。但禍兮福所倚，貨幣寬松，傳導(dǎo)至生活領(lǐng)域，這是必然的。比如，去年電影票是40塊錢一張，現(xiàn)在有的電影院漲到80-100塊。通脹傳導(dǎo)，大宗商品漲價(jià)，下游的日用品都要漲價(jià)，比如床墊價(jià)格比去年漲了5%-6%，比如生活用紙價(jià)格大幅上調(diào)。這就是成本。

還有，近期央行的工作論文表示，“一個(gè)城市房價(jià)太高，把年輕人都逼走了，何談創(chuàng)新。這是深圳過去超越香港的主要經(jīng)驗(yàn)，未來也有可能成為限制其長遠(yuǎn)發(fā)展的障礙”。如果連深圳沒有創(chuàng)新了，轉(zhuǎn)型升級的希望在哪？偉大復(fù)興的機(jī)會在哪？深圳那么大力度控制，二手房價(jià)還有環(huán)比0.4%的上漲，同比領(lǐng)漲熱點(diǎn)城市。大家想想，控制房價(jià)的難度有多大！

所以，騰挪是沒有辦法的辦法，但其實(shí)是沒有用的。如果繼續(xù)傳達(dá)這種信號，老百姓就會繼續(xù)買房，來抵抗通脹，而各地的調(diào)控也會瞻前顧后，房價(jià)繼續(xù)上漲。怎么辦？