史建新

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，對各種不動產(chǎn)的消費(fèi)量持續(xù)增加，各種不動產(chǎn)工程越來越多。測量工作子在不動產(chǎn)銷售登記中發(fā)揮著非常重要的作用，如果不能對各種測量技術(shù)合理進(jìn)行使用，就難以保證各種測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，給后期開展房產(chǎn)登記工作，帶來各種不良的影響。為此，筆者將要在本文中對測量技術(shù)現(xiàn)在不動產(chǎn)測量領(lǐng)域的具體運(yùn)用進(jìn)行探討，希望對促進(jìn)我國不動產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，可以起到有利的作用。

關(guān)鍵詞：測量技術(shù);不動產(chǎn)測量;運(yùn)用

1前言

通過將不動產(chǎn)測量技術(shù)應(yīng)用到建筑工程開發(fā)過程中，可以對建筑和房屋面積進(jìn)行測量，通過將該技術(shù)應(yīng)用到建設(shè)管理項(xiàng)目當(dāng)中，提供的各種測量數(shù)據(jù)可以為后續(xù)工作的開展和開展資金核算工作，起到重要的作用。在當(dāng)前開展不動產(chǎn)測量工作中，經(jīng)常會出現(xiàn)不少的問題。各種技術(shù)問題的發(fā)生，會對相關(guān)工作質(zhì)量造成較大的影響，對測量人員順利開展工作，也會帶來不利的影響。為了將測量技術(shù)更好應(yīng)用到測量領(lǐng)域當(dāng)中，就需要認(rèn)真做好測量管理工作，不斷提升測量技術(shù)水平。

2不動產(chǎn)測量

通過開展不動產(chǎn)測量工作，可以為后續(xù)開展土地房產(chǎn)管理工作，奠定一個良好的基礎(chǔ)，得到各種必要的測量書記。不動產(chǎn)測量范圍主要包括地籍測量、地籍圖測量，然后根據(jù)相關(guān)測量數(shù)據(jù)繪制測量圖，只有認(rèn)真做好相關(guān)測量變量的控制，才能最大程度保證測量工作完成質(zhì)量。在測量技術(shù)應(yīng)用過程中，應(yīng)該認(rèn)真做好以下的工作：一、相關(guān)測量工作結(jié)果可以為后續(xù)政府部門開展工作，提供必要的依據(jù)，很多測量工作是在政府指導(dǎo)下進(jìn)行的。二、保證測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并對各種測量數(shù)據(jù)及時進(jìn)行校正，并將最終的數(shù)據(jù)提交給政府部門。三、開展測量范圍的調(diào)查工作，保障各種測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在開展測量工作過程中，應(yīng)該認(rèn)真做好測點(diǎn)情況的研究工作，認(rèn)真做好當(dāng)?shù)亟ㄖ{(diào)查工作，然后繪制正確的圖紙，詳細(xì)掌握各種地形信息，將測量工作與實(shí)際情況有效結(jié)合起來，然后對不動產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行分析，并最終得到準(zhǔn)確的判斷。通過開展測量工作，可以掌握不動產(chǎn)的位置、歸屬、面積和數(shù)量信息，為后續(xù)開展不動產(chǎn)登記、產(chǎn)籍管理創(chuàng)造必要的條件【1】。對測量結(jié)果造成影響的各種因素較多，需要在測量工作開展中，能夠?qū)@些因素準(zhǔn)確進(jìn)行把握。

3不動產(chǎn)測量中出現(xiàn)的問題

雖然不動產(chǎn)測量技術(shù)已經(jīng)得到了非常大的發(fā)展，但在實(shí)際應(yīng)用過程中，各種問題還相對比較多，對測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，會產(chǎn)生非常不良的影響，甚至?xí)谝欢ǔ潭壬嫌绊懙礁鞣N不動產(chǎn)測量相關(guān)工作的開展，需要對不動產(chǎn)測量中出現(xiàn)的問題認(rèn)真進(jìn)行分析，然后認(rèn)真做好調(diào)整與改革工作，保證測量工作開展效果。

層高、凈高劃分不夠清楚。層高和凈高劃分是不動產(chǎn)測量工作的重要組成部分，但在實(shí)際開展工作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)搞混的情況，很多時候是由于對層高與凈高概念沒有理解清楚所造成的。層高是住宅的高度，是以層作為計量單位，國家對建筑每一層的高速都有專門的規(guī)定。層高也指相鄰兩層之間的距離。從這些地方可以看出，層高包含了樓層與地面、樓層與樓層、樓層與頂樓之間的距離，這些距離在實(shí)際測量過程中往往會包含一定的誤差，如如果直接以凈高來代替層高往往難以得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，甚至?xí)a(chǎn)生嚴(yán)重的誤差，對不動產(chǎn)測量結(jié)果準(zhǔn)確性，會造成非常不良的影響。凈高主要是指樓面到上部樓板底面的垂直距離，在對建筑凈高測量過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)一定的誤差，國家對凈高誤差往往沒有一個非常準(zhǔn)確的規(guī)定。在實(shí)際開展不動產(chǎn)測量工作過程中，如果具有層高數(shù)據(jù)，凈高數(shù)據(jù)是通過層高數(shù)據(jù)來進(jìn)行推算的。

邊長丈量數(shù)據(jù)誤差。在對實(shí)際房產(chǎn)開展測量工作中，就算在一棟房屋開展測量工作，不同位置的測量數(shù)據(jù)往往存在較大的差異，不僅是由于房屋建設(shè)設(shè)計造成的，也是由于隨著建筑使用時間的不斷延長，地基容易出現(xiàn)一定程度的沉降，房屋也會出現(xiàn)一定的變形，這樣就會導(dǎo)致一棟房屋不同位置測量數(shù)據(jù)存在差異，這種情況在開展房屋測量工作中非常常見，需要測量人員在開展測量工作中，需要通過反復(fù)側(cè)臉來得到平均值，并由這些數(shù)據(jù)來推算得到建筑的實(shí)際面積。

面積分?jǐn)倖栴}比較嚴(yán)重。分?jǐn)偯娣e測算是不動產(chǎn)測量工作中的難點(diǎn)和重點(diǎn)，屬于一個非常突出的問題。分?jǐn)偯娣e的計算是通過對房屋總面積、建筑總面積等數(shù)據(jù)來推算出來的。如果采用了比較合理的分?jǐn)傁禂?shù)，就需要將其作為用戶分?jǐn)偯娣e計算的主要依據(jù)，在實(shí)際面積分?jǐn)偟倪^程中，需要對建筑功能充分進(jìn)行考慮，不僅需要考慮一級分?jǐn)倖栴}，還需要考慮二級或者多級分?jǐn)倖栴}，這些都需要根據(jù)實(shí)際收益情況來進(jìn)行。從這些方面可以看出，在開展不動產(chǎn)測量工作中，面積分?jǐn)倖栴}非常突出，如果不能充分做好分?jǐn)偯娣e計算工作，就難以得到精確的分?jǐn)偨Y(jié)果【2】。

4測量技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的具體應(yīng)用

隨著高科技的不斷發(fā)展，各種高科技裝備在測量工作中的應(yīng)用不斷增加，技術(shù)應(yīng)用范圍不斷得到拓寬，越來越多的新型測量技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用不斷增加，進(jìn)一步提升了測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，測量工作效率大大提升。

4.1GPS測繪技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用。GPS技術(shù)在進(jìn)入到21世紀(jì)之后迅速發(fā)展，應(yīng)用范圍不斷得到拓寬，在人們生活和生產(chǎn)中的應(yīng)用不斷增加，給人們生活帶來了非常大的便利，成為人們生活中必不可少的一部分。GPS技術(shù)在應(yīng)用到測繪技術(shù)領(lǐng)域之后，發(fā)揮出了非常大的作用，在不動產(chǎn)測量中應(yīng)用非常普遍，通過對各地CORS站的應(yīng)用，讓RTK技術(shù)得到了普遍的應(yīng)用，可以更加及時獲得各種三維坐標(biāo)，得到測量物的各種距離信息，然后在這些信息基礎(chǔ)上來完成房產(chǎn)測繪工作。在實(shí)際進(jìn)行測量過程中，只需要簡單對相關(guān)儀器進(jìn)行設(shè)置，就可以自動完成各種尺寸數(shù)據(jù)的收集，在不動產(chǎn)測量中發(fā)揮的作用越來越大。

4.2坐標(biāo)解析法在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用。在開展不動產(chǎn)測量工作中，各種測量手段非常多，需要根據(jù)測量內(nèi)容開展針對性的選擇，導(dǎo)致測量工作開展過程相對比較復(fù)雜。在開展不動產(chǎn)測量作業(yè)過程中，需要涉及到房屋整體面積、所用地類型、實(shí)際使用面積等信息，還會涉及到房屋的產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致測量工作開展難度較高，測量過程也相對比較復(fù)雜。一旦在某個測量環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，就容易導(dǎo)致糾紛情況的發(fā)生，有必要以住房面積為例來分析坐標(biāo)分析法在測量作業(yè)中的重要性。在實(shí)際購買房屋過程中，需要認(rèn)真做好房產(chǎn)面積和界址的選擇工作，經(jīng)常會使用估算的方法，為了保證估算結(jié)果的準(zhǔn)確性，可以將坐標(biāo)分析法合理應(yīng)用其中，但是在實(shí)際操作過程中，能夠嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行操作，保證所得到數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在開展不動產(chǎn)測量作業(yè)中的邊長測量，就可以直接采用坐標(biāo)法，其需要將界址點(diǎn)作為坐標(biāo)的依據(jù)來進(jìn)行計算，但需要注意誤差問題，最大程度保證估算結(jié)果的準(zhǔn)確性。

數(shù)字化測圖技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用。隨著科學(xué)技術(shù)的高速發(fā)展，測量技術(shù)也發(fā)展非常迅速，通過將各種高科技應(yīng)用到不動產(chǎn)測量技術(shù)中，可以進(jìn)一步提升測量結(jié)果的準(zhǔn)確性，降低測量人員的專業(yè)水平要求。數(shù)字化是當(dāng)前不動產(chǎn)測量技術(shù)其中一個重要的發(fā)展方向，其對人力、物力資源占用非常少，同時可以得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息，對相關(guān)信息的處理速度也非?？?，各種數(shù)據(jù)信息可以在不動產(chǎn)測繪中有效發(fā)揮自身的作用，可以使用圖像來開展不動產(chǎn)分?jǐn)偤蜏y繪工作，給相關(guān)工作開展提供便利。數(shù)據(jù)測繪技術(shù)的優(yōu)勢直接表現(xiàn)在各種數(shù)據(jù)收集和整理效率非常高，數(shù)據(jù)存儲也非常方便，能夠有效避免紙質(zhì)數(shù)據(jù)存儲中造成的各種問題，具有非常大的發(fā)展空間。

4.3PTR測繪技術(shù)。PTR測繪技術(shù)屬于一種全新的測繪技術(shù)，在測繪行業(yè)當(dāng)中的應(yīng)用不斷增加。通過對PTR技術(shù)的應(yīng)用，可以有效完成測繪工程與結(jié)果測繪的全程自動化，實(shí)際操作也相對比較簡單，能夠得到更好的測繪質(zhì)量。通過PTR技術(shù)的使用，可以將獲得的數(shù)據(jù)導(dǎo)入到流動站的GPS接收機(jī)當(dāng)中，然后直接利用流動站來開展數(shù)據(jù)處理工作，從而得到厘米級的測量數(shù)據(jù)，保證測繪工作開展精度。PTR技術(shù)非常適合在界定房屋權(quán)屬、明確房屋產(chǎn)權(quán)管理責(zé)任中進(jìn)行應(yīng)用，可以有效避免測量數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛問題。另外，對于GPS獲取的數(shù)據(jù)在經(jīng)過處理之后，可以直接導(dǎo)入到GPS系統(tǒng)當(dāng)中，更加及時開展測量地圖的繪制【3】。

4.4激光掃描技術(shù)。三維激光掃描技術(shù)開始于上個世紀(jì)九十年代，在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用持續(xù)增加，并對該行業(yè)的發(fā)展，發(fā)揮出了非常重要的作用，能夠進(jìn)一步推動行業(yè)技術(shù)的革新和進(jìn)步。該技術(shù)應(yīng)用與三維實(shí)景復(fù)制技術(shù)有較多的共同點(diǎn)，能夠直接在復(fù)雜環(huán)境中進(jìn)行作業(yè)，降低人工作業(yè)成本。三維激光掃描技術(shù)在實(shí)際應(yīng)用過程中，具有掃描精度高、反應(yīng)迅速的優(yōu)勢，非常適合在復(fù)雜環(huán)境條件下進(jìn)行作業(yè)，應(yīng)用范圍不斷得到拓寬，可以在地質(zhì)不穩(wěn)定、高風(fēng)險地區(qū)進(jìn)行應(yīng)用，優(yōu)勢非常突出。三維激光掃描技術(shù)是對地形圖信息的整合與分析，可以直接改變傳統(tǒng)測繪工作方式和流程，提升相關(guān)工作開展效率，保證測繪工作開展進(jìn)度，并對原有的策劃技術(shù)進(jìn)行改良和優(yōu)化。激光掃描技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用非常多，尤其體現(xiàn)在建筑工程測量中的應(yīng)用。激光掃描技術(shù)在礦山工程應(yīng)用過程中，第一，可以組建各種控制組網(wǎng)，將GPS技術(shù)和三維激光掃描技術(shù)串聯(lián)起來，為后續(xù)開展數(shù)據(jù)分享工作，奠定一個良好的基礎(chǔ)。通過利用GPS的精確定位，并結(jié)合各種靜態(tài)觀測數(shù)據(jù)，可以實(shí)現(xiàn)礦區(qū)控制網(wǎng)的布局，保證相關(guān)測量結(jié)果的精度。第二，在開展高精度測量工作中，需要認(rèn)真做好計算機(jī)模型的構(gòu)建工作，充分做好各種云數(shù)據(jù)的歸檔工作，在對這些數(shù)據(jù)進(jìn)一步操作之后，就可以形成DEM數(shù)據(jù)，并構(gòu)成點(diǎn)云模型，在后期礦山狀況分析過程中，創(chuàng)造必要的條件，提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)作為支撐。第三，可以生成數(shù)字線劃圖，對構(gòu)建的礦山模型進(jìn)行分析，進(jìn)而生成各種高精度的等高劃圖，與全生成技術(shù)相比，其只需要一次掃描，就可以得到空間分布情況，各種數(shù)據(jù)的展示非常形象，非常有助于搭建模型。

5GIS技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用

GIS技術(shù)出現(xiàn)于上個世紀(jì)60年代，GIS技術(shù)以地理空間分析作為基礎(chǔ)，然后通過對地理模型軟件的應(yīng)用，來提供豐富的動態(tài)地理信息。通過對地理信息系統(tǒng)的合理使用，能夠完成數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理、繪制結(jié)果的一體化管理。在GIS系統(tǒng)開展數(shù)據(jù)分析工作中，其以空間地理模式作為基礎(chǔ)，可以實(shí)現(xiàn)對測繪地區(qū)的空間分析、多元化分析和動態(tài)分析，能夠提供高質(zhì)量信息。在地理信息系統(tǒng)應(yīng)用中，其是建立在計算機(jī)技術(shù)基礎(chǔ)之上，利用計算機(jī)來開展地理空間分析和模擬工作，然后將模擬到的結(jié)果用在空間數(shù)據(jù)之上就，從而獲得更加有效的地理信息，比傳統(tǒng)依靠人力工作方式效率要高幾倍。

在開展房產(chǎn)測繪工作中，測繪工作量和數(shù)據(jù)量非常大，在后期開展數(shù)據(jù)處理過程中，容易出現(xiàn)各種問題。通過對房產(chǎn)測量技術(shù)的應(yīng)用，可以很好避免傳統(tǒng)測繪工作中出現(xiàn)的問題，讓測繪技術(shù)得到進(jìn)一步的發(fā)展。房產(chǎn)測繪工作是一個非常復(fù)雜的工程，需要非常高的測繪水平，美國在該領(lǐng)域研究中的投入較大，并取得了不少技術(shù)成果，開發(fā)的GIS已經(jīng)被成功應(yīng)用到各種領(lǐng)域當(dāng)中，給測繪領(lǐng)域發(fā)展，帶來了新的技術(shù)革命。通過將GIS引入到房產(chǎn)測繪工作中，可以在很大程度上降低相關(guān)人員的工作強(qiáng)度，提升測繪工作開展效率。以GIS技術(shù)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)測繪系統(tǒng)具有強(qiáng)大的測繪以及數(shù)據(jù)管理功能，可以在測繪中以GIS技術(shù)來開展數(shù)據(jù)處理，保證測繪圖和其屬性，保證相關(guān)工作開展效率。

可以直接利用GIS來建立葛總測繪空間數(shù)據(jù)模型。各種房地產(chǎn)信息非常多，其通常會包括房屋面積結(jié)構(gòu)、地理位置等，對開展測繪工作有著非常高的要求。通過對GIS技術(shù)的應(yīng)用，能夠有效搭建各種數(shù)據(jù)模型，然后開展動態(tài)性的繪制工作，對各種地理模型使用符號來進(jìn)行表達(dá)。

在利用GIS技術(shù)來完成測繪工作中，其應(yīng)用主要表現(xiàn)為以下三個方面，首先是開展數(shù)據(jù)維護(hù)工作，其可以對數(shù)據(jù)庫記錄開展維護(hù)工作，如添加、更改、刪除、更新等基本操作。第二是完成各種圖形輸出，其通常會支持DXF、TIF等格式圖形。與傳統(tǒng)手工制圖相比，其能夠得到更快的工作效率。三是開展屬性和圖形的雙向掛接。最后一項(xiàng)是開展統(tǒng)計分析工作，將房屋面積、產(chǎn)權(quán)信息用圖形或者表格的形式直接表現(xiàn)出來。

結(jié)語

隨著時代的不斷發(fā)展，對開展不動產(chǎn)測量工作，提出了更高的要求。當(dāng)前各種不動產(chǎn)測量技術(shù)非常多，它們都有各自的特點(diǎn)，需要根據(jù)不用的工程情況，采用合適的測量技術(shù)，最大程度保證測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。

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