2019年2月，海南老城經濟開發(fā)區(qū)發(fā)展有限公司委托海南產權交易所對“海瀾國際”土地項目公開掛牌招商。根據(jù)招商方的招商目的，經對項目綜合分析評估，我們提出了“招商方提供合作用地，投資方提供項目資金，投資方保證招商方合理收益的前提下進行合作開發(fā)”的思路，采用綜合評議方式，成功引進了項目投資方。該項目的成功是在海南自由貿易試驗區(qū)建設背景下，我所在促進土地項目盤活流轉、推進土地項目保值增值、維護國有土地使用權使用者合法權益的方面的創(chuàng)新。

1? 項目背景

“海瀾國際”項目位于海南省澄邁縣老城經濟開發(fā)區(qū)，項目土地使用權面積約74畝，擬建設12棟樓，680套住宅，806個停車位，總建筑面積為112329.13平方米，概算總投資為5.47億元。該項目已獲當?shù)匕l(fā)改部門備案，取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。招商方希望通過產權市場平臺公開招商，引進投資方合作開發(fā)“海瀾國際”項目。

2? 處置過程

2.1 綜合梳理掛牌材料，總結歸納項目特點及掛牌要點

在接到掛牌申請時，正值歲末年初，時間緊、任務重。我所主動對接，積極作為，啟動全流程跟蹤服務，與當?shù)貒Y、土地部門及招商方進行多輪次的溝通、協(xié)調，歷時數(shù)月，保障交易項目順利推進。我所對項目背景材料進行梳理后，歸納出三個特點：一是招商方和投資方合作建設周期較長，二是對投資方的遴選要求較高，三是項目投資額較大。因此，我所結合海南房地產政策，從滿足國有資產規(guī)范性操作要求的角度考慮，重點關注以下幾個要點：一是招商方是否具備將土地對外合作開發(fā)的主體資格;二是土地是否存在因抵押或查封狀態(tài)受到限制使用的權利瑕疵;三是土地通過招商合作方式引入合作方是否符合產權交易規(guī)范要求。經初步審核，招商方具備將土地對外合作開發(fā)的主體資格，土地不存在權利瑕疵，通過招商合作方式引入合作方符合產權交易規(guī)范要求。

2.2? 綜合設計交易思路和路徑，確保轉讓方實現(xiàn)收益

完成初審后，根據(jù)海南房地產政策規(guī)定，結合招商方對項目的要求和項目特點，我所設計了以下交易思路：在確保招商方最低預期收益的前提下，招商方提供合作用地，投資方提供全部項目開發(fā)資金，在項目建設工程的資金投入超過建設工程總投資額的25%時，共同成立項目公司進行合作開發(fā)。

招商合作主要路徑如下：一是關于合作方式。招商方提供合作用地，投資方提供全部項目開發(fā)資金，項目以招商方名義辦理項目的施工手續(xù)，按照合作用地已經備案的的用地指標和工程建設概算總投資進行開發(fā);二是關于項目公司的設立安排。在項目工程資金投入達到總投資額25%時，招商方與投資方成立項目公司;三是關于項目公司的出資方式和持股比例。招商方以招商方土地權益價值作為出資額，投資方以項目概算總投資人民幣5.47億元作為出資額。招商方權益價值除以招商方權益價值與項目概算總投資之和，即為招商方的持股比例;項目概算總投資除以招商方權益價值與項目概算總投資之和，即為投資方的持股比例;四是關于收益分配。招商方和投資方以項目公司股權比例，作為雙方合作開發(fā)收益的分配比例。招商方采用依法轉讓項目公司股權的方式實現(xiàn)收益（不低于人民幣2.5億元），投資方承諾保證招商方項目收益。

我所主要負責人親任組長，組建專門團隊、指定專人負責項目對接。包括協(xié)助制定招商方案，為其提供法律法規(guī)、方案設計方面的咨詢，關注交易要點和法律風險把控等。因招商方有時間節(jié)點的要求，我所項目團隊倒排時間表，從項目資料準備、交易路徑設計、法律風險把控、合作條款制定、遴選方式選擇等按時按步協(xié)助招商方完成各項進場招商準備工作，確保項目如期進行。

2.3? 合理設置受讓資格和付款要求，引入房地產實力戰(zhàn)投

為確保征集到的投資方有房地產開發(fā)實力和經驗，我們建議招商方對意向投資方的資格條件設定為：一是在中國境內登記注冊且合法存續(xù)的法人，具有房地產開發(fā)資質三級以上，擁有較強房地產投資開發(fā)能力，不接受聯(lián)合體報名。二是意向投資方需繳納保證金人民幣3000萬元。三是承諾接受本項目公告及《房地產合作開發(fā)合同》中約定的內容。上述第一條是為了引入有較強投資開發(fā)能力和地產項目經驗的投資方，第二條是為了確保投資方有較強的資金實力和融資能力，第三條是為了確保招商方的投資收益和合作路徑的實現(xiàn)。上述條件設置不具有指向性和排他性，符合“公開、公正、公平”要求。

為保證投資方有能力履行《房地產合作開發(fā)合同》中約定的內容，我所設計的付款方式是：投資方在報名時預繳納履約保證金3000萬元?！斗康禺a合作開發(fā)合同》簽訂后，招商方根據(jù)項目建設的需要，可要求投資方支付第二期履約保證金人民幣3000萬元。雙方簽訂《房地產合作開發(fā)合同》且招商方取得項目施工許可證之日起60個工作日內，投資方向招商方支付剩余的履約保證金人民幣4000萬元，使履約保證金總額達到人民幣1億元。通過合理設置受讓資格和付款要求，既能保證招商方能引入有實力的投資方，又能保證項目如期進行，實現(xiàn)預期收益。

2.4? 以實現(xiàn)招商收益為導向，靈活制定投資方遴選方式

《企業(yè)國有資產交易監(jiān)督管理辦法》規(guī)定的遴選方式各有所長。我們根據(jù)項目特點和招商目的，擬引入的投資方既要具備較強的資金實力與地產經驗，又要具備與招商方的合作契合度，提出采用綜合評議方式進行遴選。我所從商務和技術兩個維度編制《澄邁“海瀾國際”項目土地公開招商指引》，設定項目收益總額、付款時間進度、項目開發(fā)建設方案、企業(yè)收入、企業(yè)房地產開發(fā)面積、企業(yè)資質、企業(yè)專業(yè)技術人員、企業(yè)獲獎情況等多個具體評判標準。力求充分體現(xiàn)意向投資方綜合實力和對項目重視程度，多方位、全方面篩選有實力的地產投資方。

為保證綜合評議會的質量，我們創(chuàng)新評議方法，在評議過程中增設意向投資方陳述環(huán)節(jié)，讓意向投資方現(xiàn)場展示企業(yè)實力。評議委員會設7名專家，除招商方代表外，還有建筑、造價、財務、經濟和法律方面專家。針對如果只征集到一家意向投資方的情形，為簡化遴選程序，最終確定的方式是：若公告期內只征集到一家意向投資方，評審委員會也應對其進行評審，若資格審核意見為符合資格且綜合評分結果不低于60分的，總評結果為合格，可確定為最終投資方。

該項目掛牌后，我所采用官網(wǎng)、報紙、微信公眾號、兄弟省市官網(wǎng)等多個渠道全方位宣傳推介，公告期內受理多家意向投資方的咨詢，向投資方講解提示遴選方式及準備材料要點，組織意向投資方勘察項目現(xiàn)場，協(xié)助意向投資方開展盡職調查，以“公開、公平、公正”的方式擇優(yōu)遴選投資方。

3? 交易成效及啟示

3.1? 成功引入地產實力戰(zhàn)投，土地招商投資順利聯(lián)姻

澄邁“海瀾國際”項目歷經20個工作日的法定掛牌期，最終征集到各方面均符合招商公告要求的投資方，投資承諾確保項目收益總額不低于人民幣2.5億元，支付項目的履約保證金為1億元，其他項目開發(fā)合作事項根據(jù)雙方簽訂的《房地產合作開發(fā)合同》履行，澄邁“海瀾國際”項目招商成功。

3.2? 啟示

一是做好國有資產土地項目，政策的把握，路徑的設計至關重要。國有資產土地項目，因標的大、金額大、社會關注度高，對于國有資產保值增值和產權市場平臺的交易額有重大影響。2015年，海南省政府發(fā)布《海南省建設用地使用權統(tǒng)一交易管理辦法》，根據(jù)該《辦法》，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、住宅等經營性用地等應在一級市場交易。同時，未依照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，投資額未達到投資總額的25%以上的建設用地使用權不得轉讓。鑒此，一級市場交易的土地均為凈地，進入產權市場“一掛就賣”的土地項目數(shù)量極少。鑒于涉地項目的專業(yè)性較高，涉及房地產行業(yè)的相關專業(yè)知識，又與一級土地市場行情關聯(lián)度較高，在操作此類項目時，產權交易所需要充分發(fā)揮土地二級交易市場的流轉增值功能，敏銳把握政策背景，為轉讓方合理設計交易思路，實現(xiàn)轉讓方的招商目的。

二是產權交易服務應從簡單的流程化掛牌交易提升到綜合配套服務。在現(xiàn)代產權制度背景下，實現(xiàn)產權的流轉變現(xiàn)和保值增值，僅僅依靠轉讓方把資料準備齊全然后簡單的流程化掛牌交易已經不能滿足當前項目流轉的需要，很多項目需要我們從前期就提前介入，從項目的思路設計、決策程序的規(guī)范化、法律風險的把控、遴選方式的確定等多角度、全方位為轉讓方提供一攬子綜合配套服務，提供一體化解決方案，形成合力與疊加優(yōu)勢，發(fā)現(xiàn)價值和實現(xiàn)價值，促進資產盤活和實現(xiàn)收益。