張曉藝

摘要：當前房地產企業(yè)通過管控成本來提高自身所賺取的利潤值，這是每個房地產企業(yè)在財務分析中都要關注的重點，也是一個能體現出企業(yè)運營成果的關鍵領域。文章主要依據對房地產企業(yè)成本管控的探究，運用成本會計和管理會計等知識，分析房地產企業(yè)發(fā)展中存在的一些問題，例如：只注重工期，成本管理范疇過窄、施工材料管理不善，浪費現象嚴重、施工設計的隨意變更，忽視質量成本管理等問題，基于此，提出了相應的措施，例如，處理好工期與成本的關系，提高經濟效益，細化施工材料成本管理等等，從而實現企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。為企業(yè)提高經濟效益、提高自身的市場競爭能力提供一定的借鑒。

關鍵詞：成本管控;房地產企業(yè);問題;對策

一、引言

成本管控是一個企業(yè)管理的首要內容，務必要實現成本的可控，才能讓企業(yè)在當前的經濟社會發(fā)展中站穩(wěn)腳跟。如果對房地產企業(yè)的成本有效的管控，那么就能夠提升企業(yè)在市場中的經濟地位和競爭水平，進而為提高企業(yè)的利潤提供了一個便捷有效的途徑。經濟全球化影響下的今天，一個企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的主要影響因素就是成本管理模式。就現在我國的情況看來，半數以上的企業(yè)仍然存在著成本管理和成本管控方面所對應的問題，這會對企業(yè)的發(fā)展產生阻礙，不利于企業(yè)提高利潤。此篇文章主要圍繞成本會計的有關定義、概念和成本管控的重要性以及成本管控在房地產企業(yè)中的重要性展開論述，然后根據成本管理、管控在當今存在的疑問與其在發(fā)展中的難題提出相應解決問題的對策。

二、成本管控對房地產企業(yè)的重要性

（一）良好的成本管控有助于實現企業(yè)財務管理目標

成本管理可以幫助企業(yè)能夠更好的經營，給企業(yè)帶來更多的好處。因為它既可以對企業(yè)現在的工作進行衡量，還能指明日后的發(fā)展方向?，F如今的社會形勢，一般的企業(yè)都是以取得更多的利益為目的，這樣公司在成本管理工作進行之時，就需要得消除掉那些危害管理工作進行的因素，這樣才能保證企業(yè)在生產經營的過程中降低成本支出。由于市場經濟的快速發(fā)展，使得企業(yè)在經營過程中會產生來自同行的壓迫，為企業(yè)的前進增加了困難，成本管理立足于當代的經濟市場，就得制定更好更完善的成本管理方案，加強成本管理制度和體系，對各項資源進行合理的安排，要實時關注日常的管理狀況和競爭者的狀況。

（二）管控成本是市場制高點的重要組成部分

對于房地產企業(yè)來講，當前，國內在房地產行業(yè)產生的競爭越來越嚴重，國家對房地產制定了一些改革的方案，這些改革方案給房地產企業(yè)的發(fā)展也帶來了不小挑戰(zhàn)。銷售與房地產成本的區(qū)別是房地產企業(yè)的利潤。近幾年，我國不惜一切代價用各種方法來調控市場房價的變動，房地產企業(yè)不能通過對房屋的銷售，取得的收入來完成經濟效益，而要更好的完成經濟效益就要實行成本管控這種最為成功和有利的形式。面對房地產項目開發(fā)成本管控的有效方面，深刻領悟到了成本管控對于房地產項目開發(fā)的重要性，不僅使開發(fā)成本降低了，也使得企業(yè)有了很好的效益，雙方面得到了提升。

三、房地產企業(yè)成本管控中存在的問題

（一）只注重工期，成本管理范疇過窄

對于任何一個房地產企業(yè)來說，房屋施工的質量和工期幾乎是同等重要的。而房地產企業(yè)有一個很明顯的現象就是只注重項目的工期問題，把大部分精力花在如何縮短其問題上，卻不注重房屋的質量以及成本。大多數房地產企業(yè)在實際的實施管理中，會有很多問題，例如：第一，可能由于公司管理者和施工人員心里怠慢，前期施工進度拖延，建造時間較長，成本不變;后期寧愿以加大成本的途徑來將進度推進，就是為了保證項目在規(guī)定時間內竣工，這樣導致成本變高。第二，各個部門在施工過程的成本管理中步調不夠統(tǒng)一，不能達成一致意見，任由管理者根據自己的要求，采取產生措施的費用。這就是房地產企業(yè)一味盲目的追求按時交工，卻忽視了成本的管理，導致成本費用的升高。這樣就給房地產企業(yè)的經濟效益帶來了影響。

（二）施工材料管理不善，浪費現象嚴重

在房地產施工的各個程序中，減少材料成本是優(yōu)化工程成本的最有效的手段，所以成本管理的重心應該放在如何科學地儲存和掌握材料成本。然而就目前狀況來講，房地產企業(yè)材料的成本管理存在著弊端。

施工中材料損耗情況常常與許多因素有關，也許是因為材料采購方式不對，材料儲存方法不當，更有可能是工作人員對其材料的性質不夠了解，對材料管理不夠重視，所以無法掌握各類材料管理的適當辦法，也就造成嚴重的材料損耗問題。同時在施工過程中，當建設的房屋在一些較為偏遠的地區(qū)時，正因為地理條件問題運輸時間的延遲，在材料輸送過程中必然會造成材料損耗，所以盡量在運輸材料前做好一切降低材料損耗的措施。由于房地產企業(yè)缺乏事前的準備，運輸方案制定不夠詳細，在其過程中也會出現一定量的消耗。當施工原材料運送完畢后，也可能因為不正確的管理方法，導致原料的破壞甚至將其遺失，再者在房屋建設過程中各種原料的濫用，使得原料大量流失，不必要的耗損現象越來越嚴重。

（三）施工設計的隨意變更，忽視質量成本管理

通常在房地產企業(yè)的施工階段，導致工程成本突然變化的原因之一是設計隨意變更。設計費用屬于前期工程費，而前期工程費占整個成本構成的5%甚至更多，變更原因復雜多變、規(guī)律難尋，有的是因為銷售的需要，有的是因為圖紙質量方面的問題，給現場實施管理造成很大難度。所以說控制設計隨意變更是施工階段降低成本的一個重點。

與此同時，對房地產企業(yè)自己本身也沒有真正的意識到質量成本是什么。輕視工程質量會給公司帶來的莫大的經濟損失，甚至引發(fā)生命安全。公司為了盈利會在材料方面進行控制，偷工減料甚至采購質量成本較差的原材料。如果一直持續(xù)下去，企業(yè)的業(yè)務會逐漸變少，未來盈利也會變得不樂觀。

四、房地產企業(yè)成本管理的應對措施

（一）處理好工期與成本的關系，提高經濟效益

任何一家房地產企業(yè)要想獲得更多的利潤和持續(xù)經營，就一定要把握好工期與成本之間的相互關系。速度、工期與成本并不是單一存在，三者有著緊密的聯系，缺一不可。要想讓房屋施工階段有一個迅速穩(wěn)定地進展，就要有效地協(xié)調好它們之間的依存關系。施工階段進展速度快、再不斷地縮短工期，施工的成本隨之就會降低。但在實際應用中，確實很不容易把握這三個個體之間的相互關系，在處理這三者之間的關系時略微有點不恰當，這都將會導致進展速度變慢、施工工期推遲、成本急劇增加。所以，如何更好地掌握工期與成本，施工人員要著重把握。從施工項目部門角度出發(fā)，需要的是最合理工期點的成本，而不是工期越短越好。

全面考慮全部的施工過程，對工作人員的考察不可以只做表面功夫，對于每一位施工人員的工作進度要進行督促。各部門之間要溝通、交流、配合，對于不能適應項目的勞動者來說，通過與他們的談話、交流，依然不能夠符合該項目的需要，應立即與該勞動者解除關系。即使重新聘用勞動者不是很快能適應工作，但是對于長期來說這個做法是理智的。要讓團隊擁有凝聚力，這樣使工作有效率，有助于處理好工期與成本的關系，提高經濟效益。

（二）細化施工材料成本管理

房地產企業(yè)如果想細化施工材料的成本管理首先要建立嚴格領料、用料和購料制度。工程成本的重要組成部分是施工材料，對于任何一家房地產企業(yè)未來的發(fā)展非常關鍵的環(huán)節(jié)就是做好材料成本的有效管理。在房地產各個項目施工前，規(guī)劃好消耗最少的施工材料的方案，重視施工材料儲存等相關環(huán)節(jié)，并且各個項目的施工團隊要根據每項施工性質來確定使用量的多少，降低沒有必要的浪費，提高工作效率，實現合理的分配進而采取適當的方法儲存。企業(yè)在做到采購材料保證質量的同時，還要做到減少不必要浪費，恰當運用材料。嚴格要求管理者對各種原材料進行對比分析。制訂并實施技術措施，節(jié)約材料，根據計劃購買材料，依據具體使用情況領用材料，在規(guī)劃范圍內消耗材料。

在購買材料時不僅要將所購物料進行對比，還必須與業(yè)主進行定價，確定好之后再與供貨商方面簽訂采購合同，以避免出現所采購價格比業(yè)主定價高的情況。而對于大批量的采購，應該本著總量訂貨，而執(zhí)行分批購買的政策。這樣可以防止積壓材料，又能持有更多的活動資金。

（三）控制設計變更，加強質量成本管理

對于房地產企業(yè)來說，工程竣工前對規(guī)劃設計方案的修正、整合及改善都屬于設計變更。每一個房地產開發(fā)企業(yè)要制定出相應的控制設計變更的管理措施，統(tǒng)一各部門工作人員的基本職責，以確保設計變更的質量和時效性，對每一項設計的變更都要在變更前進行成本預算，為了達到成本管理的目的，完善各級別的審批制度，從各方面考慮該項變更是不是符合要求，還有沒有更恰當的解決計劃。

產品的靈魂是質量，如果質量沒有達到要求，減少成本是沒有任何意義的。房地產企業(yè)要想在現在及未來賺取利潤，在項目施工工程上，要嚴格加強質量成本管理。在管理過程中，房地產公司應該運用領先的科學技術，確保恰當有效的施工程序，借助科學技術的優(yōu)勢實現經濟利潤，降低成本。

五、結語

企業(yè)只有設法提高經濟效益，對其成本實施合理科學的管理，結合現代管理的理念，才能在激烈的市場競爭之中占有一定的地位。對內加強內部管理，提升員工整體素質，大力加強對成本管理的系統(tǒng)化研究，借助現代信息技術完善信息管理平臺建設。成本管理不但可以增強企業(yè)的競爭優(yōu)勢，還可以保障企業(yè)經濟效益的提高。房地產企業(yè)當前運用一系列方法減少成本，達到有效果成本管理的目的，保障企業(yè)向更好的方向發(fā)展。本文通過一些房地產企業(yè)的成本管理現狀，提出了一些問題及相應的應對措施，希望可以對房地產企業(yè)今后的發(fā)展有一定的參考意義。對企業(yè)的管理要對外加強市場調研，研究競爭對手和本行業(yè)發(fā)展趨勢。

參考文獻：

[1]孫小敏.房地產開發(fā)項目全過程成本管控[J].時代金融，2018（32）：252-255.

[2]周曉媛，王鼎兮.提升企業(yè)現金管理效率的策略[J].現代商業(yè)，2019（02）：211.

[3]王廷魁，張倩.基于BIM的房地產開發(fā)項目成本管控探究[J].建筑經濟，2018（06）：51-55.

[4]張君.淺談企業(yè)成本管控的現狀和途徑思考[J].現代經濟信息，2019（11）：303.

（作者單位：南京雨花建設發(fā)展有限公司）