劉歡

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)者之一，由于其資金投入量巨大，資金從某種程度上來(lái)說(shuō)是企業(yè)賴以生存的重要保障。由于這種巨大的資金量，目前我國(guó)很少有企業(yè)有實(shí)力完全利用自有資金進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，于是不得不面對(duì)融資的問(wèn)題。然而在我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變到高質(zhì)量增長(zhǎng)的過(guò)程中，隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)整，銀根緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)融資受到很多影響。文章首先闡述了房地產(chǎn)業(yè)融資的概念和特點(diǎn)，說(shuō)明了房地產(chǎn)業(yè)主要融資方式，之后分析了目前房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀，最后，總結(jié)了沖破房地產(chǎn)業(yè)融資困境的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);融資;融資方式;融資困境

一、房地產(chǎn)業(yè)融資概述

（一）房地產(chǎn)業(yè)融資的概念

房地產(chǎn)業(yè)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為保證企業(yè)及各項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)，直接和間接籌集資金的總和。

（二）房地產(chǎn)業(yè)融資的特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資主要有以下三個(gè)特點(diǎn)。一是資金需求量大，資金鏈的銜接是房地產(chǎn)企業(yè)生死存亡的重要保障。二是資金占用時(shí)間長(zhǎng)，作為一個(gè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、銷售回款周期長(zhǎng)的企業(yè)，其對(duì)資金的占用時(shí)間是不能量化的，受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響資金會(huì)長(zhǎng)期占用。三是政策影響深，房地產(chǎn)業(yè)作為以不動(dòng)產(chǎn)為產(chǎn)品的行業(yè)是政策性行業(yè)，國(guó)家宏觀調(diào)控的調(diào)節(jié)會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)百感交集。

（三）房地產(chǎn)業(yè)主要的融資方式

1. 內(nèi)部融資

即權(quán)益融資，利用管理者投入的自有資金或者企業(yè)積累的資金完成所需資金的籌集。

2. 外部融資

多為負(fù)債性融資，具體有：銀行存款、融資租賃、發(fā)行企業(yè)債券、商業(yè)信用等。

二、目前房地產(chǎn)業(yè)的融資現(xiàn)狀

（一）管理者對(duì)緊縮的國(guó)家宏觀調(diào)控政策敏感度低

國(guó)家針對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)推出影響深遠(yuǎn)的限制性的政策和法規(guī)，提高商品房預(yù)售條件、預(yù)征稅收、對(duì)商品房的限價(jià)、限購(gòu)、提高房地產(chǎn)業(yè)貸款利率上浮比例、收縮房地產(chǎn)業(yè)信貸規(guī)模等，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)摧殘式的沖擊。同時(shí)伴隨著民生工程的推進(jìn)，國(guó)家正在引導(dǎo)建立多渠道住房供應(yīng)體系——商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房將在房地產(chǎn)市場(chǎng)上并駕齊驅(qū)，針對(duì)不同的客戶群各顯神通。因此商品房市場(chǎng)占有率將降低，會(huì)給銷售帶來(lái)難度，導(dǎo)致回款周期加長(zhǎng)，從而導(dǎo)致還債能力降低，還款時(shí)間不確定，影響其融資。

（二）銀行對(duì)房地產(chǎn)融資設(shè)限條件多

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率的下滑，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的控制門檻不斷提高，并加重審查房地產(chǎn)的企業(yè)綜合實(shí)力，在選擇貸款對(duì)象上更加謹(jǐn)慎小心。部分實(shí)力雄厚、效益好的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)得到銀行信貸業(yè)務(wù)合作，而一般的中小企業(yè)會(huì)在商業(yè)銀行融資上難度加劇。同時(shí)，對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目的審查更加嚴(yán)格，只憑可行性研究報(bào)告是很難有說(shuō)服力度的，商業(yè)銀行會(huì)同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的綜合素質(zhì)考慮投資回收期與貸款還款能力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中土地成本是總投資的重要組成部分，眾所周知土地儲(chǔ)備對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)意味著其發(fā)展空間，然而正是因?yàn)檫@種市場(chǎng)預(yù)期，土地往往吸引著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下重金拿下土地，與此同時(shí)總投資金額也會(huì)增大，而銀行要求的項(xiàng)目貸款在貸款到期之前不得抽回的自有資本金站總投資的為不低于總投資的30%，這部分項(xiàng)目自有資本金金額也在增大，給房開(kāi)企業(yè)帶來(lái)巨大的資金壓力。商業(yè)銀行在購(gòu)房者住房按揭貸款的放款規(guī)模上區(qū)域差異性很大，有些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)個(gè)人購(gòu)房者的住房按揭貸款放款時(shí)間會(huì)延遲，嚴(yán)重影響了房開(kāi)企業(yè)的回款規(guī)模，給企業(yè)帶來(lái)很大的負(fù)擔(dān)。

（三）管理者缺乏綜合融資能力，融資渠道單一，融資成本高

由于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量比較大，資金占用時(shí)間長(zhǎng)，加之歷史原因，以及管理者沒(méi)有投融資領(lǐng)域的深入學(xué)習(xí)研究，或者管理者并未重視融資渠道創(chuàng)新，普遍認(rèn)為一般領(lǐng)域的負(fù)債融資很難滿足資金需求，所以只依賴銀行借款為企業(yè)注入血液保證運(yùn)營(yíng)發(fā)展。然而這種渠道的融資方式不僅會(huì)受到調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)政策的影響，縮小貸款規(guī)模，或者提高項(xiàng)目自有資本金的比例，造成授信困難，融資難度增大，還可能會(huì)介入擔(dān)保反擔(dān)保等方式籌集資金，直接導(dǎo)致融資成本的上升。而且當(dāng)銀行利率出現(xiàn)上浮的情況，企業(yè)隨時(shí)會(huì)面臨著巨額的融資成本上浮，造成高融資成本。

（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增

上文已經(jīng)闡述房地產(chǎn)企業(yè)，特別是非上市中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于種種原因，多數(shù)依靠銀行貸款作為其唯一的融資渠道，解決其資金需求問(wèn)題，注入新鮮血液。然而，房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)于金融管理系統(tǒng)的了解少之又少，致使他們忽視了融資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)沒(méi)有建立融資風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)又有政策影響深的特點(diǎn)，多年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重依賴行業(yè)性政策，近年來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控的調(diào)節(jié)會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)百感交集，銀行業(yè)為防范信貸風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)采取相應(yīng)的措施，致使現(xiàn)金流受到影響，資金回籠壓力大大提升，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，企業(yè)的生存會(huì)受到威脅。

三、打破房地產(chǎn)業(yè)融資困境的建議

（一）及時(shí)了解國(guó)家政策，適時(shí)調(diào)整公司戰(zhàn)略，應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

銀行作為企業(yè)融資的重要來(lái)源，其信貸政策受到國(guó)家政策的影響較大，針對(duì)這一情況房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中要保障融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，就要根據(jù)國(guó)家相關(guān)金融政策來(lái)調(diào)整自身的融資方案，降低政府政策對(duì)企業(yè)融資的影響。例如在國(guó)內(nèi)信貸利率下調(diào)，金融寬松的情況下企業(yè)可以將融資向銀行傾斜。反之在金融緊縮，信貸利率較高的情況下，企業(yè)則需要積極從其他渠道進(jìn)行融資，降低融資成本。譬如企業(yè)可以采用海外融資獲取資金，但是必須根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展與實(shí)際需求進(jìn)行融資，切忌盲目融資。

（二）提高企業(yè)內(nèi)部融資能力，重視資金積累，盤活資金池業(yè)務(wù)

內(nèi)部融資具有成本低自主性強(qiáng)的特點(diǎn)，可以在一定程度上規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重內(nèi)部融資能力，提高資金使用效率，加快房款回籠，填充存量資金將利潤(rùn)留在企業(yè)內(nèi)部，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

1. 利用留存收益，提高內(nèi)部融資能力

為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的負(fù)面影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把傳統(tǒng)的借助外部融資完成資金籌措的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)外部融資同時(shí)發(fā)展的戰(zhàn)略。注重自有資金的積累，將有限的自有資金實(shí)施多元化投資方式，如新興的醫(yī)療及周邊產(chǎn)業(yè)、影視娛樂(lè)業(yè)及金融創(chuàng)新業(yè)。既能提高企業(yè)的盈利能力，又能提供一份完美的財(cái)務(wù)報(bào)表，同時(shí)也可以為企業(yè)在短期內(nèi)獲得更多的資金回流，盤活企業(yè)資金。企業(yè)可以調(diào)整利潤(rùn)分配方案，減少股東分紅，將快速流入的資金作為留存收益留在企業(yè)緩解各項(xiàng)目資金壓力。

2. 加強(qiáng)項(xiàng)目管理，重視資金周轉(zhuǎn)

注重項(xiàng)目整體管理運(yùn)作，開(kāi)拓優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金占用少利潤(rùn)高的項(xiàng)目，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，快速進(jìn)展，快速回款清盤，縮短資金周轉(zhuǎn)周期，使現(xiàn)金流得到有效的配置，提高資金周轉(zhuǎn)率，減小融資規(guī)模，緩解融資壓力。

3. 建立集團(tuán)企業(yè)，打造資金池

由于近年來(lái)政策的變遷，房地產(chǎn)業(yè)融資有很多約束，在這種新的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期依賴的銀行貸款資金很難投入到企業(yè)內(nèi)部。建議房地產(chǎn)企業(yè)建立集團(tuán)企業(yè)，加強(qiáng)內(nèi)部合作，通過(guò)內(nèi)部股權(quán)轉(zhuǎn)讓、委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還、內(nèi)部借貸等方式，打造集團(tuán)內(nèi)部資金池業(yè)務(wù)，滿足資金需求，緩解融資壓力。

（三）合理設(shè)計(jì)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，提高管理者綜合融資能力，降低融資成本

作為房地產(chǎn)企業(yè)掌舵者的管理者應(yīng)該加強(qiáng)學(xué)習(xí)各種融資方式的操作，拓寬經(jīng)營(yíng)管理思路，重視和深度解讀國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走向以及國(guó)家相關(guān)政策調(diào)整，在做好風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的同時(shí)，結(jié)合國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期及企業(yè)自身情況，重新設(shè)計(jì)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，在現(xiàn)有的外部融資渠道的基礎(chǔ)上構(gòu)建以直接融資為主融資渠道多元化的融資結(jié)構(gòu)。

1. 適度加大權(quán)益性融資比例

作為巨大資本規(guī)模的房地產(chǎn)行業(yè)，上市融資無(wú)疑是可以充分滿足其資金需求的最好途徑，既能保證房地產(chǎn)企業(yè)所有者對(duì)公司內(nèi)部控制權(quán)不被完全稀釋，繼續(xù)保持公司經(jīng)營(yíng)決策權(quán)，又可以保證縮短融資期限，而且上市后融資會(huì)遠(yuǎn)離繁多的準(zhǔn)入條件和審批流程帶來(lái)的種種不利于企業(yè)發(fā)展的因素。當(dāng)然房地產(chǎn)企業(yè)上市的準(zhǔn)入條件也是非?？量痰模@就要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全內(nèi)部控制體系，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)披露的真實(shí)性和可靠性，以此吸引企業(yè)的潛在投資者的眼球，從而達(dá)到權(quán)益性融資的目的，滿足企業(yè)資金的需要，分散原有的銀行融資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于不滿足上市要求的中小型房地產(chǎn)，為滿足其資金需求，建議發(fā)揮內(nèi)部控制制度的作用，完善企業(yè)結(jié)構(gòu)吸引投資者，在此基礎(chǔ)上，為滿足所有者的控制權(quán)不被稀釋，可以事先約定公司治理模式，比如同股不同權(quán)等。

2. 創(chuàng)新融資方式

探索符合實(shí)際需要的融資工具，緩解企業(yè)融資難的問(wèn)題。比如：建立房地產(chǎn)信托投資基金，幫助企業(yè)解決資金緊張的問(wèn)題;引入眾籌，有效利用社會(huì)閑置資本，改變企業(yè)傳統(tǒng)融資方式;借助資本市場(chǎng)，利用有價(jià)證券的方式，吸納資金。

（四）重視企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

首先，提高財(cái)務(wù)人員和企業(yè)管理人員對(duì)政策的解讀能力及了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的敏感度，提高內(nèi)部管理水平。建立以信用風(fēng)險(xiǎn)為中心涵蓋企業(yè)各種風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，提高財(cái)務(wù)部門核算信息提供的準(zhǔn)確性，利用內(nèi)部控制系統(tǒng)合理控制資產(chǎn)負(fù)債率，保證流動(dòng)比率符合融資需求，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，結(jié)合自身的融資需求，做好長(zhǎng)期融資與短期融資在規(guī)模和時(shí)間上合理地銜接，從而降低企業(yè)融資成本，提高財(cái)務(wù)靈活性，完善貸款評(píng)估體系提高企業(yè)整體素質(zhì)，使企業(yè)的信用危機(jī)得到改善，最大程度上規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

最后，培養(yǎng)專業(yè)融資人員，促進(jìn)融資水平提高。前文已經(jīng)指出，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者的融資管理能力有限，然而作為企業(yè)的管理者，畢竟不可能具體操作融資運(yùn)作。這就需要引進(jìn)專業(yè)的融資人員，是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和創(chuàng)新得到有效的發(fā)展。首先，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立融資專員崗位，并對(duì)其進(jìn)行崗前培訓(xùn)，必要的時(shí)候借助金融機(jī)構(gòu)和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)提高員工的綜合素質(zhì)。其次，企業(yè)可以考慮和研究所或者金融機(jī)構(gòu)合作，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，給房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的發(fā)展提供有力的支持。

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（作者單位：滄州市建投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）