潘家永

《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》），被譽(yù)為“社會(huì)生活百科全書”，自2021年1月1日起施行。它對(duì)社會(huì)生活方方面面的規(guī)則、秩序都作出了規(guī)定。其中，《民法典》進(jìn)一步完善了物權(quán)法律制度，從而強(qiáng)化了對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)，讓有恒產(chǎn)者更有恒心。

落實(shí)“三權(quán)分置”，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可流轉(zhuǎn)、可抵押貸款

【案例】在外務(wù)工多年的農(nóng)民陳某回到盛產(chǎn)蘋果的家鄉(xiāng)，準(zhǔn)備自己當(dāng)老板，開一家果品公司。由于資金不足，他說服家人，把承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押給了農(nóng)村信用社，以獲取貸款。可有些人認(rèn)為，土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)不能抵押，陳某的這種做法是違法的。

【說法】《民法典》“物權(quán)”編中專設(shè)“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”一章，就“三權(quán)分置”即農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的三層權(quán)利結(jié)構(gòu)作出了規(guī)定?！睹穹ǖ洹返谌偃艞l、第三百四十二條分別規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。”“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)?！鄙鲜鲆?guī)定適應(yīng)了“三權(quán)分置”后土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入市的需要，有助于農(nóng)民擁有更多財(cái)產(chǎn)權(quán)。此外，《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十七條還規(guī)定：“承包方可以用承包地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案。受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保?！边@極大地釋放了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的融資潛力，解決了農(nóng)民融資難的問題。本案中，陳某讓家人用承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押獲取經(jīng)營(yíng)性貸款，顯然是合法的。

設(shè)立居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”

【案例】老趙的獨(dú)生子長(zhǎng)期在外地工作和生活，因此老趙身邊只有保姆長(zhǎng)期陪伴，保姆給予了他無微不至的關(guān)心。老趙是一個(gè)重感情的人，他考慮到保姆照顧自己多年，又無兒無女，擔(dān)心自己去世后兒子繼承了房產(chǎn)，保姆將無處安身。老趙希望有辦法既不影響兒子繼承房產(chǎn)，又能讓保姆在此安度晚年，于是想請(qǐng)律師給他支著。

【說法】老趙可以為保姆設(shè)立居住權(quán)。所謂居住權(quán)，是指以居住為目的，按照合同約定對(duì)他人的住房及其附屬設(shè)施所享有的占有、使用的權(quán)利。設(shè)立居住權(quán)，既可以采用訂立書面合同的方式，也可以采用立遺囑的方式。

安居才能樂業(yè)?！睹穹ǖ洹返谌倭邨l至第三百七十一條就居住權(quán)作了如下規(guī)定：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限等條款。居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。另外，也可以采用立遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用上述的有關(guān)規(guī)定。

本案中，老趙可以按照上述規(guī)定為保姆設(shè)立居住權(quán)，并為保姆辦理居住權(quán)登記。自登記之日起保姆即對(duì)該房產(chǎn)享有居住權(quán)。這樣，就算老趙去世，其兒子繼承該房產(chǎn)后，保姆對(duì)該房產(chǎn)仍然享有居住權(quán)，直到保姆去世時(shí)消滅。

小區(qū)共有部分之收益歸業(yè)主共有

【案例】某小區(qū)物業(yè)公司為了創(chuàng)收，在居民樓電梯內(nèi)安裝了視頻播放器滾動(dòng)播放視頻廣告，在小區(qū)出行通道兩側(cè)安裝大型戶外廣告牌，收取商家廣告費(fèi)，還在小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路上劃定停車位并收取車位費(fèi)，收費(fèi)金額未向業(yè)主公開，都裝入了物業(yè)公司的口袋。對(duì)此，小區(qū)業(yè)主紛紛向物業(yè)公司討要說法。那么，這些利用小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有資源開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲收益究竟該歸誰所有呢？

【說法】小區(qū)公共區(qū)域的各種收入究竟歸誰所有，此前《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》并無明確規(guī)定，以致業(yè)主和物業(yè)公司紛爭(zhēng)不斷，如今《民法典》對(duì)這一涉及業(yè)主切身利益的問題作出了明確規(guī)定?！睹穹ǖ洹返诙倨呤臈l、第二百八十二條、第九百四十三條分別規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！薄拔飿I(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告?！边@些新規(guī)定既充分維護(hù)了業(yè)主的共同利益，也明確了業(yè)主和物業(yè)公司的權(quán)利范圍。據(jù)此，該物業(yè)公司利用業(yè)主共有資源開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲得的收益，在扣除合理成本后，剩余部分應(yīng)歸全體業(yè)主共有，可以給業(yè)主分紅或者抵繳物業(yè)費(fèi)等。