文/葉彤

伴隨著網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的高強(qiáng)度推進(jìn)，我們深刻認(rèn)識(shí)到，抓住機(jī)遇探索和擴(kuò)大軌道交通上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)，對(duì)于土地集約利用、城市功能布局完善及軌道交通企業(yè)的良性發(fā)展具有重大和深遠(yuǎn)的影響。

一、上海軌道交通上蓋綜合開(kāi)發(fā)的背景和意義

截至2021年1月，上海地鐵運(yùn)營(yíng)線路共19條（含磁浮線），在建線路共有2條，在建里程共97公里。截止2020年年底，上海地鐵共有已建、在建和規(guī)劃車(chē)輛基地共計(jì)43個(gè)，總占地面積約1316公頃。

2005年后，申通地鐵在以前的基礎(chǔ)上，作為市場(chǎng)主體，積極參與到軌道交通場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)的實(shí)踐中。至今共計(jì)開(kāi)發(fā)16個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)用地面積約123公頃。

軌道交通上蓋綜合開(kāi)發(fā)的意義：

一是減少建設(shè)成本支出。

二是綜合利用土地，改善城市形態(tài)。

三是增加運(yùn)營(yíng)票務(wù)收入和非票務(wù)收入。

四是擴(kuò)大政府稅收和社會(huì)就業(yè)。

二、上海軌道交通上蓋綜合開(kāi)發(fā)案例

1、吳中路停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目

全國(guó)首個(gè)商業(yè)開(kāi)發(fā)的軌道交通停車(chē)場(chǎng)上蓋，項(xiàng)目總體量53萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資59.28億元，為政府創(chuàng)造約13億元稅收收入，以及5000萬(wàn)元/年股東收益。

2、徐涇停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目

全國(guó)最大軌道交通停車(chē)場(chǎng)上蓋商辦綜合體，建筑面積約70萬(wàn)平方米，項(xiàng)目計(jì)劃總投資130億元，預(yù)計(jì)為政府創(chuàng)造約70億元稅收收入，以及48億元的股東收益。

3、蓮花路改造項(xiàng)目

全國(guó)首個(gè)軌道交通運(yùn)營(yíng)線路車(chē)站不停運(yùn)改造上蓋項(xiàng)目，占地面積17600平方米。項(xiàng)目被評(píng)選入自然資源部辦公廳2020年印發(fā)的《軌道交通地上地下空間綜合開(kāi)發(fā)利用節(jié)地模式推薦目錄》。

三、上海軌道交通上蓋綜合開(kāi)發(fā)政策

2020年12月，上海發(fā)布《關(guān)于加快實(shí)施本市軌道交通車(chē)輛基地及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)利用的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱69號(hào)文），這一次政策的修訂可能將帶來(lái)上海軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)利用的快速發(fā)展，主要內(nèi)容總結(jié)如下：

1、土地政策：創(chuàng)新土地出讓方式，規(guī)范相關(guān)合作方式；

2、規(guī)劃政策：重視專項(xiàng)規(guī)劃編制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，同步實(shí)施；

3、開(kāi)發(fā)主體：強(qiáng)調(diào)綜合開(kāi)發(fā)，成立專項(xiàng)小組；

4、開(kāi)發(fā)方向：加強(qiáng)功能復(fù)合，完善土地集約利用水平，開(kāi)發(fā)收益反哺運(yùn)營(yíng)。

實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，在國(guó)際上，城市化程度越高的大都市，軌道交通上蓋綜合開(kāi)發(fā)對(duì)于城市綜合發(fā)展的影響越發(fā)明顯和深遠(yuǎn)，而上蓋綜合開(kāi)發(fā)的質(zhì)量和成熟度也成為衡量一個(gè)城市綜合實(shí)力、經(jīng)濟(jì)能力、生活水平和現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志。

（本文摘選自上海申通地鐵集團(tuán)有限公司副總裁葉彤在“城市軌道交通TOD綜合開(kāi)發(fā)高層論壇”上的講話）