【摘要】住宅作為人們日常生活必不可少的基礎設施，其建設隨著科技化的發(fā)展呈現(xiàn)出多元化的趨勢。住宅建設時參與人數(shù)多，建設周期長，不同于一般的工藝產品，其質量是人們重點關注的對象。分戶驗收是針對住宅建成后，投入使用前所進行的質量檢驗活動，該工作的實施可以有效的避免因住宅質量造成的糾紛，有效的保障多方的利益。本文就分戶驗收的內容進行簡單的介紹，并詳細說明監(jiān)理的工作中內容與住宅驗收監(jiān)理工作的要點，以期為住宅分戶驗收監(jiān)理工作的改善提供幫助，為住宅整體質量保障奠定基礎。

【關鍵詞】分戶驗收;內容;意義;監(jiān)理工作;要點

隨著我國城鎮(zhèn)化建設步伐的加快與我國房產制度改革的深化，我國住宅的市場價格不斷攀升，人們對住宅質量的要求也逐步增加。住戶在購買房屋時會采取一定的措施對房屋質量進行檢查，然而現(xiàn)行基礎的驗收規(guī)范與人們的實際需求之間差異較大，加上我國住宅建設的標準要求與發(fā)達國家相比還較低，因此，房屋質量問題成為住戶的心頭病。如何通過有效的措施解決房屋質量檢查的問題，提升房屋建設質量改革與發(fā)展，分戶驗收制度的實施，可以有效的促進這個問題的解決，且在我國一線城市得到了有效的應用。住宅的分戶驗收離不開監(jiān)理方的輔助，如何通過監(jiān)理工作的改善，提升住宅驗收質量，成為當前亟待解決的問題。

1、住宅分戶驗收的意義與內容

住宅建成后，在整體工程驗收前，依照國家相關標準的規(guī)定，相關部門組織人員對每一戶住宅、公共部位的工程質量進行一項專門性的驗收活動，并依據(jù)相關標準給出驗收結果的合格性的證明即分戶驗收。分戶驗收工作的實施者包括多個部門，監(jiān)理單位、施工單位、分包方、物業(yè)公司等，多方參與此項工作，有助于分戶驗收結果的公正性。一般的毛坯住宅，分戶驗收即房屋建成后，而精裝修住宅則分為兩個階段，第一個階段為毛坯房屋完成后，第二個階段為精裝修工作完成后。分戶驗收工作的開展有利于建設方對自身工程建設質量的確認，有利于監(jiān)理工作的階段性總結，它也是工程竣工驗收的前提。

分戶驗收的工作內容包括住房室內空間高度、使用的構件尺寸、地面、墻面、頂棚、門窗、防水工程、通風、空調系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電氣工程等各個影響房屋建設質量的部件的質量及安裝，以及其它對住宅質量有影響的部位或系統(tǒng)的質量與安裝的檢查。對于住宅中包含防水要求的工程進行滲水檢查，如屋內地面、窗戶、廚房、衛(wèi)生間、外墻、飄窗、欄桿、陽臺等。分戶驗收應做好其檢查的質量監(jiān)管工作，質量監(jiān)管部門可由項目建設的行政主管部門、質量監(jiān)督機構等聯(lián)合管理，監(jiān)管部門對分戶驗收的所有材料進行隨機抽查，并對重點部分進行全面質量檢查，監(jiān)管部門還負責竣工驗收的監(jiān)督檢查工作與項目建設過程的質量抽檢工作。在分戶檢查過程發(fā)現(xiàn)個別核查結果不合格的，需要由住宅質量監(jiān)管部門責令項目建設單位限期改正，同批次住宅多戶不合格或住宅整體不合格的，需由項目建設單位承擔責任，直至整改合格，之后再行組織相關單位重新開展分戶驗收工作。若住戶在居住過程中發(fā)現(xiàn)房屋質量缺陷的，項目建設與施工單位，依照合同中相關規(guī)定與住宅質量保證相關法律、法規(guī)的要求，承擔維修、維護責任。分戶驗收時，監(jiān)理部門作為質量監(jiān)管方，應全面、細致的開展住宅各項質量監(jiān)督檢查工作，對檢查數(shù)據(jù)的有效性負責，并隨機復核相關數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)的準確、可靠。監(jiān)督檢查過程對于存疑的結果，可責令其重新開展分戶驗收工作。

2、住宅分戶驗收監(jiān)理要點

2.1室內墻面驗收要點

針對住宅分戶驗收，室內驗收的重點在于墻面是否存在空鼓、裂縫等現(xiàn)象。檢查的內容為室內墻面表、里層之間的粘結質量，核查墻面的外觀質量，質量合格的墻面不存在空鼓、裂縫、表面凹凸不平、墻體歪斜等情況。針對墻面是否存在空鼓可以使用小錘輕輕敲擊墻體，其他的指標可以采用觀察、測量等方法。質量驗收的標準為墻體材料質量是否達標，墻體的厚度是否達到設計要求，墻體的強度是否達到設計要求，墻面是否用玻纖網(wǎng)滿鋪，墻面砂漿強度是否滿足標準要求，墻面有沒有進行分層抹灰，工程建設后期是否對墻體適時進行灑水維護等。若室內墻面質量檢查發(fā)現(xiàn)存在空鼓部位，必須查找原因，并進行糾正，重新鏟除墻面掛網(wǎng)、抹灰及灑水維護。若發(fā)現(xiàn)墻體輕微裂縫，可以重新鏟除抹灰，若問題較為嚴重，需要進行結構改動，則需要項目建設單位重新制定處理方案，及時處理。

2.2室內門窗驗收要點

室內門窗驗收關注的重點體現(xiàn)在開啟是否靈活、配件是否存在損壞、窗戶是否有滲水現(xiàn)象、使用的玻璃種類等。檢查內容為門窗開合使用、門窗配件的規(guī)格、尺寸、數(shù)量、安裝位置、密封膠條、排水孔等。質量驗收的標準為門窗開啟的靈活度滿足要求，配件相關參數(shù)滿足設計與使用要求，各縫隙之間密封膠填嵌嚴密性好，且外觀光滑度高，順直性好，無裂縫，不脫槽。玻璃種類的選取按照既定的設計要求執(zhí)行，安裝牢固，無裂紋，外觀良好。特殊材質的玻璃應具備其特殊的標記或認證，有利于辨識。各部位排水孔通暢。若檢查發(fā)現(xiàn)門窗使用不靈活可以及時調整或更換，各類配件出現(xiàn)損壞也需及時更換補充。針對發(fā)生門窗滲水的現(xiàn)象，及時檢查密封條的完好性，并對外窗進行滲水測試，測試的時間應高于1小時。

2.3防水檢查

防水檢查的重點包括屋面、衛(wèi)生間、廚房、外墻。檢查的方法為蓄水測試，針對防水檢查的重點平面部位，可以采取1天以上的蓄水檢查方式，對于檢查有滲漏的部位做好標記，便于維修。坡面或外墻直面部分可以采用淋水檢查的方式，淋水的時間應超過2小時。針對屋內檢查過程發(fā)現(xiàn)的滲漏，需鏟除基礎防水材料，重新做防水，防水工作完成再行開展蓄水測試，反復此過程至不滲漏。針對外墻滲漏，其發(fā)生的可能原因為粉刷不當、墻體開裂等，此時，需要針對滲漏點基層部位重新掛網(wǎng)粉刷，結束后反復淋水測試至不滲漏。

2.4室內空間尺寸檢查

室內空間尺寸檢查的重點為凈高與凈開間尺寸。該項目需要根據(jù)圖紙設計的標準進行核查，抽查房間內不同的點位，采用激光測距儀、鋼卷尺等工具，一般檢查標準為每個房間開間、進深尺寸測量2處，凈高測量5個點，各點的允差需滿足相關規(guī)范要求。該檢查項目檢查不合格，無法進行核查后整改，因此，需要施工方在施工過程嚴格按照設計要求施工，因此，施工過程的監(jiān)理也非常重要，施工過程檢查質量不合格的要及時返工處理，避免分戶驗收時該參數(shù)核查不合格現(xiàn)象。

結語：

總之，分戶驗收不僅僅是本文論述的幾個方面，還有電氣、管道、樓道等多個方面的問題，其工作量較大，且問題難點多，需要監(jiān)理部門的人員耐心、細致的工作，以高度的責任感與專業(yè)素養(yǎng)完成該工作，確保發(fā)現(xiàn)問題并及時解決，為確保住戶的利益最大化服務。

參考文獻：

[1]高亞利，焦惠云.淺談住宅工程質量分戶驗收[J].建筑建材裝飾，2018，000（007）：173.

作者簡介：

陳偉寧（1985.11-），男，漢族，江蘇省無錫市，工程師，本科，主要研究方向：工程監(jiān)理。