田雷

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及人民生活水平的提高，加之國(guó)家政策的引導(dǎo)，住宅精裝修交付已越來(lái)越普遍。然而，現(xiàn)階段交付的精裝修住宅滲漏問(wèn)題頻發(fā)，引起大量投訴和維權(quán)。筆者結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，探討精裝修住宅常見(jiàn)滲漏問(wèn)題及預(yù)防，旨在提高住宅裝修質(zhì)量，為業(yè)主交付質(zhì)量合格的產(chǎn)品。

【關(guān)鍵詞】精裝修住宅;滲漏問(wèn)題;預(yù)防

1、引言

筆者本人2014年進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商工作，至今已7年，一直從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作，期間參與多個(gè)精裝修住宅的交付。以筆者經(jīng)驗(yàn)，精裝修住宅常見(jiàn)滲漏問(wèn)題主要集中在以下部位：①外窗;②外墻;③廚房及衛(wèi)生間;④地輻熱管道及給排水管道;⑤陽(yáng)臺(tái);⑥屋面;⑦水暖管井和空調(diào)機(jī)位。通過(guò)對(duì)以上滲漏高發(fā)的部位采取適當(dāng)?shù)拇胧?，可以極大減少滲漏的隱患，提高產(chǎn)品的交付質(zhì)量。

2、外窗

外窗的滲漏主要發(fā)生在窗框與結(jié)構(gòu)墻體的間的縫隙，尤其是窗框下部。常用的預(yù)防措施是將底部及兩側(cè)豎向上翻250mm的縫隙用防水砂漿填實(shí)，并在外側(cè)涂刷1.5mm的JS防水涂料作為加強(qiáng)防水層。同時(shí)，其余縫隙采用優(yōu)質(zhì)發(fā)泡劑填充，并不允許對(duì)發(fā)泡劑進(jìn)行切割，防止雨水通過(guò)發(fā)泡劑部分連通的微小孔洞緩慢的滲進(jìn)室內(nèi)。對(duì)于采用鋁模的項(xiàng)目，可采用企口工藝，延長(zhǎng)滲透路徑，減少水分存積的隱患。而且，外窗必須按規(guī)定做淋水試驗(yàn)，來(lái)檢驗(yàn)施工效果，提前發(fā)現(xiàn)并消除滲漏點(diǎn)。

3、外墻

外墻滲漏主要發(fā)生在螺桿眼、施工縫及混凝土結(jié)構(gòu)與砌體結(jié)構(gòu)交接處。螺桿眼要采用摻適量微膨脹的防水砂漿堵實(shí)，外側(cè)涂刷1.5mm直徑100mm的JS或聚氨酯防水涂料。施工縫及混凝土結(jié)構(gòu)與砌體結(jié)構(gòu)交接處同樣采用聚氨酯防水涂料涂刷作為加強(qiáng)層，降低滲漏隱患。建議開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)階段提前優(yōu)化，采用全剪力墻外墻，防滲漏效果優(yōu)良。需要注意的是，所有外墻最上部需做混凝土挑檐構(gòu)造，阻止雨水通過(guò)保溫與墻體間縫隙滲入。

4、廚房及衛(wèi)生間

廚房及衛(wèi)生間的滲漏主要發(fā)生在管道根部、煙道根部及墻面。管道推薦采用止水節(jié)工藝，可有效減輕滲漏隱患。如采用傳統(tǒng)預(yù)埋套管，管道與預(yù)埋套管間縫隙應(yīng)進(jìn)行二次吊洞，第一次吊洞至深度的2/3，第二次吊洞至完成面，避免一次吊洞過(guò)厚混凝土有收縮開(kāi)裂。煙道周邊同樣應(yīng)采用二次吊洞，且煙道外側(cè)應(yīng)做50mm寬防水臺(tái)，防止?jié)B漏后串水。廚房衛(wèi)生間的砌體墻底部必須施工高度不小于200mm的混凝土導(dǎo)墻，導(dǎo)墻底部必須鑿毛且支模時(shí)不允許采用對(duì)拉螺桿。防水施工前，對(duì)陰角及管道根部進(jìn)行倒角，半徑不小于50mm。廚房衛(wèi)生間地面防水應(yīng)上翻至墻面一定高度，一般不應(yīng)小于300mm，淋浴區(qū)不小于1800mm，洗手池及洗菜池不低于完成面300mm。廚房衛(wèi)生間門洞處防水應(yīng)外伸至相鄰房間至少300mm。廚房衛(wèi)生間應(yīng)做2道防水，每道施工完成后必須閉水至少24小時(shí)，確保無(wú)滲漏。閉水應(yīng)確保最高點(diǎn)水深不低于20mm，并做好水位記錄，防止雖然有滲漏但是沒(méi)有明顯漏點(diǎn)的特殊情況出現(xiàn)。

5、地輻熱管道及給排水管道

地輻熱管道及給排水管道滲漏主要發(fā)生在管道接頭處。地輻熱混凝土澆筑時(shí)管道必須固定牢固，且管道帶壓，便于及時(shí)了解管道的情況。交付時(shí)二次對(duì)地輻熱管道打壓，觀察管道與分集水器接頭及管道自身，確保無(wú)滲漏。給水管基本同地輻熱管道。排水管接頭處需使用與管道配套的專用配件，并使用優(yōu)質(zhì)的粘結(jié)膠粘結(jié)。管道包封前，必須按規(guī)定要求做管道滿水試驗(yàn)，觀察管道及接口無(wú)滲漏后方可包封并預(yù)留檢修口。

6、陽(yáng)臺(tái)

陽(yáng)臺(tái)滲漏主要發(fā)生在陽(yáng)臺(tái)門下部與陽(yáng)臺(tái)下部墻體。由于陽(yáng)臺(tái)經(jīng)常具備洗衣功能且與雨水經(jīng)常接觸，下部墻體保溫容易潮濕，所以陽(yáng)臺(tái)墻體下部保溫應(yīng)采用吸水率小的保溫材料，同時(shí)在墻體外部涂刷JS防水，上翻不少于陽(yáng)臺(tái)完成面300mm。陽(yáng)臺(tái)門下部整個(gè)外墻厚度內(nèi)應(yīng)去除地輻熱設(shè)置的苯板墊層，全部用防水砂漿封堵密實(shí)。地輻熱保護(hù)層施工完后，應(yīng)在陽(yáng)臺(tái)門兩側(cè)300mm范圍內(nèi)涂刷JS防水涂料，防止水分通過(guò)陽(yáng)臺(tái)門下部滲到室內(nèi)。

7、屋面

屋面滲漏具有滲漏點(diǎn)不易查找，維修工程量大等難點(diǎn)，必須采取多種措施避免滲漏。屋面結(jié)構(gòu)板應(yīng)采用平板振動(dòng)器加強(qiáng)振搗，并及時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)時(shí)間應(yīng)不少于14天。同時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格控制拆模時(shí)間，待結(jié)構(gòu)板強(qiáng)度足夠后方可拆模。屋面附屬結(jié)構(gòu)施工過(guò)程中控制荷載堆放，防止屋面板由于局部荷載超過(guò)設(shè)計(jì)值而產(chǎn)生貫通裂縫。所有屋面附屬結(jié)構(gòu)施工縫不允許留在平面，必須上翻處理，上翻應(yīng)不低于屋面完成面300mm且支模采用止水螺桿。屋面應(yīng)至少設(shè)防2道防水，并需特別注意加強(qiáng)落水口、出屋面管道等細(xì)部的處理。防水施工完成后，必須按規(guī)定進(jìn)行閉水試驗(yàn)，閉水不少于24小時(shí)無(wú)滲漏后方可進(jìn)行下一道工序。

8、水暖管井及空調(diào)機(jī)位

水暖管井和空調(diào)機(jī)位是經(jīng)常產(chǎn)生滲漏的部位，但是由于面積小、位置不明顯，經(jīng)常被忽視。水暖管井和空調(diào)機(jī)位應(yīng)設(shè)置地漏，管井地面和空調(diào)機(jī)位內(nèi)板面找坡順暢，能夠及時(shí)排水，保證不積水。水暖管井貼臨室內(nèi)墻面螺桿眼必須封堵密實(shí)，并涂刷JS防水予以加強(qiáng)，防止室內(nèi)墻面滲漏或返潮。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，精裝修住宅的滲漏及預(yù)防是項(xiàng)繁復(fù)的系統(tǒng)工作，需要強(qiáng)大的管理能力。開(kāi)發(fā)商必須針對(duì)不同滲漏部位采取有針對(duì)性的預(yù)防措施并嚴(yán)格落實(shí)，方可減少滲漏的隱患，為業(yè)主交付質(zhì)量合格的產(chǎn)品。

參考文獻(xiàn)：

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