馬倩 葉立 王震

摘要：隨著寧夏葡萄酒產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，規(guī)范開展葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地及地上定著物確權(quán)登記，保障葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地權(quán)利人的合法權(quán)益，充分發(fā)揮不動產(chǎn)登記對葡萄酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要素保障作用，確保政策紅利充分釋放，制定和完善寧夏葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地確權(quán)登記政策措施勢在必行。

關(guān)鍵詞：葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地;定著物;確權(quán)登記;政策措施

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）12-0052-55 收稿日期：2021-10-08

近年來，寧夏回族自治區(qū)葡萄酒產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。寧夏回族自治區(qū)自然資源廳的摸底數(shù)據(jù)表明，全區(qū)葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地約50萬畝，其中國有農(nóng)用地約占40萬畝。在對11個(gè)縣（市、區(qū)）開展的葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地摸底調(diào)查中，除基本摸清全區(qū)210余家葡萄酒企業(yè)土地性質(zhì)、權(quán)屬來源、葡萄種植、登記頒證情況以及葡萄酒企業(yè)在不動產(chǎn)登記方面的需求外，也從各企業(yè)發(fā)展實(shí)際中，獲悉葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地確權(quán)登記難、維護(hù)權(quán)益難、抵押融資難等問題。為扎實(shí)推進(jìn)土地權(quán)改革，支持葡萄酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展，助力黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展先行區(qū)建設(shè)，2021年9月15日，寧夏回族自治區(qū)自然資源廳印發(fā)了《關(guān)于完善葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地確權(quán)登記的政策措施》，在不觸碰國家法律底線前提下，化解葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地確權(quán)登記難題。

1 登記權(quán)利類型解析

經(jīng)營主體依法取得國有農(nóng)用地、未利用地和集體土地發(fā)展葡萄酒產(chǎn)業(yè)，按照不同情況，參照法律法規(guī)設(shè)定的集體土地權(quán)利類型，開展確權(quán)登記。

一是國家所有的農(nóng)用地和未利用地及其地上的森林、林木等定著物。（1）國有農(nóng)場、林場、草場等全民所有制單位依法使用國家所有的農(nóng)用地和未利用地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，按照有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或主管部門的批準(zhǔn)文件，權(quán)利類型登記為國有農(nóng)用地的使用權(quán)。（2）國家所有的林地和林地上的森林、林木，按照有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或主管部門的批準(zhǔn)文件，權(quán)利類型登記為林地使用權(quán)/森林、林木使用權(quán)。（3）采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式開發(fā)未確定使用權(quán)的未利用地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，依據(jù)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府的批準(zhǔn)文件及相關(guān)協(xié)議或材料，權(quán)利類型登記為土地經(jīng)營權(quán);種植林木的，經(jīng)市、縣（區(qū)）主管部門認(rèn)定，權(quán)利類型登記為林地經(jīng)營權(quán)/林木所有權(quán)、林地經(jīng)營權(quán)/林木使用權(quán)。（4）采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包國有農(nóng)用地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，依據(jù)相關(guān)協(xié)議或材料，權(quán)利類型登記為土地經(jīng)營權(quán);種植林木的，經(jīng)市、縣（區(qū)）主管部門認(rèn)定，權(quán)利類型登記為林地經(jīng)營權(quán)/林木所有權(quán)、林地經(jīng)營權(quán)/林木使用權(quán)。（5）依法流轉(zhuǎn)和再流轉(zhuǎn)國有農(nóng)用地，流轉(zhuǎn)經(jīng)營期限5年（含5年）以上的，依據(jù)流轉(zhuǎn)合同并經(jīng)承包方同意，發(fā)包方備案后，權(quán)利類型登記為土地經(jīng)營權(quán)。

二是集體所有或國家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)村土地及其地上的森林、林木等定著物。（1）以家庭承包方式承包農(nóng)村土地（不含林地）從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，依據(jù)承包合同，權(quán)利類型登記為土地承包經(jīng)營權(quán)。（2）以家庭承包方式承包集體林地或林地上的林木從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，依據(jù)承包合同，權(quán)利類型登記為林地承包經(jīng)營權(quán);種植林木的，權(quán)利類型登記為林地承包經(jīng)營權(quán)/林木所有權(quán)。（3）未實(shí)行承包經(jīng)營的集體林地或林地上的林木，由村民小組統(tǒng)一經(jīng)營用于種植葡萄樹的，依據(jù)相關(guān)協(xié)議或材料，權(quán)利類型登記為林地經(jīng)營權(quán)，用于種植林木的權(quán)利類型登記為林地經(jīng)營權(quán)/林木所有權(quán)。（4）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒山、荒地、荒灘、荒溝等農(nóng)村土地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，權(quán)利類型登記為土地經(jīng)營權(quán)。（5）在自留地、自留山上種植林木或葡萄樹的，依據(jù)相關(guān)協(xié)議或材料，種植林木的權(quán)利類型登記為林地使用權(quán)/林木所有權(quán);種植葡萄樹的權(quán)利類型登記為土地承包經(jīng)營權(quán)。（6）由村民小組統(tǒng)一經(jīng)營、家庭承包和以其他方式承包、依法流轉(zhuǎn)和再流轉(zhuǎn)土地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，流轉(zhuǎn)經(jīng)營期限5年（含5年）以上的，依據(jù)流轉(zhuǎn)合同并經(jīng)承包方同意，發(fā)包方備案后，權(quán)利類型登記為土地經(jīng)營權(quán)。

2 葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地確權(quán)登記流程框架

第一，申請。不動產(chǎn)權(quán)利人或委托人向登記機(jī)構(gòu)申請辦理葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地及地上定著物確權(quán)登記前，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《寧夏葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地確權(quán)登記技術(shù)指南》，開展地籍調(diào)查。申請時(shí)應(yīng)當(dāng)提供不動產(chǎn)登記申請書、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果及成果確認(rèn)單、權(quán)屬來源、身份證明等材料。

第二，受理。登記機(jī)構(gòu)受理人員應(yīng)對申請人提交的土地、房屋、林木等不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明文件，按照申請書中規(guī)定的不動產(chǎn)類型、范圍、對象、種類、數(shù)量等進(jìn)行認(rèn)真審查，保證提交的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明文件齊全完整且與申請調(diào)查內(nèi)容相符。登記機(jī)構(gòu)要將葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地確權(quán)登記納入不動產(chǎn)登記一窗受理，除法定不予受理情形外，不得以權(quán)利類型不明確、登記路徑不明晰、登記職責(zé)未移交等原因，拒絕受理。

第三，審核。登記機(jī)構(gòu)對當(dāng)事人提供的申請材料，依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法規(guī)要求和《寧夏葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地確權(quán)登記技術(shù)指南》明確的審核要點(diǎn)進(jìn)行審核。重點(diǎn)審核權(quán)屬來源材料中需要發(fā)包方備案或發(fā)包方同意的手續(xù)、林權(quán)登記時(shí)主管部門認(rèn)定的意見等是否齊全。

第四，登簿、發(fā)證。經(jīng)登記審核符合條件的，簽署審定意見后，將申請登記事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿，在附記欄中附記葡萄苗木的品種、數(shù)量、種植面積和年限等信息，并依法核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明。

3 如何做好葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地確權(quán)登記

一是落實(shí)主體責(zé)任。各市、縣（區(qū)）自然資源部門應(yīng)落實(shí)好葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地確權(quán)登記主體責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范登記流程，切實(shí)提高登記效率，對符合登記條件的，要加快做好確權(quán)登記;對不符合登記條件的，要分類建立臺賬，及時(shí)予以反饋。對無法解決的疑難問題或歷史遺留問題，要及時(shí)向當(dāng)?shù)厝嗣裾畢R報(bào)，并積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門摸清葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地情況、化解流轉(zhuǎn)合同矛盾糾紛，確保葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地確權(quán)登記應(yīng)登盡登。

二是參照法律法規(guī)。依據(jù)《民法典》第342條，以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，和以出租、入股或其他方式流轉(zhuǎn)所取得的國有農(nóng)用地和國有未利用地，依據(jù)承包合同或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)文件，權(quán)利類型登記為土地經(jīng)營權(quán)。依據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第49條，以家庭承包方式承包農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)村土地，和以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等家庭承包以外的方式承包荒山、荒地、荒灘、荒溝等農(nóng)村土地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，依據(jù)土地承包合同并經(jīng)發(fā)包方備案，權(quán)利類型登記為土地經(jīng)營權(quán)。依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第47條，承包農(nóng)民集體所有或國家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地，從事林業(yè)、漁業(yè)、種植業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，依據(jù)土地承包合同，權(quán)利類型登記為土地承包經(jīng)營權(quán);地上種植林木的，經(jīng)市、縣（區(qū)）主管部門認(rèn)定為在林地上營造林木的，依據(jù)合同或批準(zhǔn)文件，權(quán)利類型登記為林地經(jīng)營權(quán)/林木所有權(quán)、林地經(jīng)營權(quán)/林木使用權(quán)。

三是規(guī)范登記受理。各市、縣（區(qū)）不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照《寧夏回族自治區(qū)不動產(chǎn)登記操作指南（試行）》規(guī)定，受理各類登記業(yè)務(wù)，保障不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。對原有權(quán)機(jī)關(guān)依法頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證、林權(quán)證繼續(xù)有效，不變不換;權(quán)利人申請換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定辦理登記。土地經(jīng)營權(quán)人多次流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)，受讓方提出登記的，將首次登記與轉(zhuǎn)移登記一并辦理。已登記的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同依法解除或者合同期限屆滿未續(xù)約的，經(jīng)營權(quán)人可申請經(jīng)營權(quán)注銷登記。

四是加強(qiáng)作業(yè)指導(dǎo)。自治區(qū)自然資源廳應(yīng)全面指導(dǎo)全區(qū)各市、縣（區(qū)）登記機(jī)構(gòu)和權(quán)籍調(diào)查技術(shù)單位開展葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地權(quán)籍調(diào)查和數(shù)據(jù)建庫等工作，解決確權(quán)技術(shù)難題，為葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地及其地上定著物實(shí)現(xiàn)抵押融資奠定基礎(chǔ)。

五是顯化企業(yè)資產(chǎn)。針對葡萄苗木不能按照林木確權(quán)登記，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值不顯化的問題，各市、縣（區(qū)）不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照不動產(chǎn)登記“房地一體、林地一體”要求，在不動產(chǎn)權(quán)證書附記欄中記載葡萄苗木的品種、數(shù)量、種植面積和種植年限等信息，使其資產(chǎn)化，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展壯大提供支持。

六是加強(qiáng)政策宣傳。各市、縣（區(qū)）自然資源部門應(yīng)加大宣傳力度，充分利用新聞媒體開展政策解讀，使相關(guān)企業(yè)、農(nóng)場和土地經(jīng)營者知曉政策、掌握政策、理解政策、用好政策，為葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地確權(quán)登記營造良好氛圍。

4 結(jié)語

《關(guān)于完善葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地確權(quán)登記的政策措施》，對葡萄酒產(chǎn)業(yè)用地確權(quán)登記的權(quán)利類型、登記業(yè)務(wù)辦理等予以明確。首次明確以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的國有農(nóng)用地或國有未利用地;以出租、入股或其他方式流轉(zhuǎn)的國有農(nóng)林牧場農(nóng)用地和未利用地;采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等家庭承包以外的方式承包的集體土地;依法流轉(zhuǎn)或再流轉(zhuǎn)農(nóng)民集體所有或國家所有依法由農(nóng)民集體使用的土地4種類型，依據(jù)土地承包合同（流轉(zhuǎn)合同）并經(jīng)發(fā)包方（承包方）同意，或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批復(fù)文件后進(jìn)行登記，權(quán)利類型登記為土地經(jīng)營權(quán)。4種類型的土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記時(shí)，地上種植葡萄苗木的，附記品種、數(shù)量、種植面積和年限等信息。種植其他林木的，經(jīng)市、縣（區(qū)）主管部門認(rèn)定為在林地上營造林木的，依據(jù)合同或批準(zhǔn)文件，權(quán)利類型登記為林地經(jīng)營權(quán)/林木所有權(quán)、林地經(jīng)營權(quán)/林木使用權(quán)。依法取得的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。葡萄種植用地的確權(quán)，可以為葡萄酒莊（企業(yè)）解決籌融資難的問題提供有效途徑。