房地產(chǎn)市場的變化總是出人意料。2021年上半年第一批土地集中出讓時，房企熱情高漲，大家還在為很多城市土地的高溢價擔(dān)心，并責(zé)怪土地集中出讓政策推高了地價。結(jié)果下半年風(fēng)云突變，第二批集中供地時，溢價率顯著降低，基本上是底價成交，20個城市流拍撤牌率達(dá)到31.8%（第一批為6.5%）。目前多個城市正在進(jìn)行第三批集中供地。我在前期的專欄中曾經(jīng)預(yù)測土地集中供應(yīng)可能會導(dǎo)致“土地溢價和新房價格很難有所作為”（見《中國房地產(chǎn)》2021年5月上旬刊），但我也沒有想到會出現(xiàn)大范圍流拍，這絕對不能簡單歸結(jié)于當(dāng)前的供地條件。學(xué)界和業(yè)界已經(jīng)開始呼吁警惕房地產(chǎn)市場硬著陸風(fēng)險。

在過去的近20年中，我們并不是第一次看到這種大范圍的流拍情形。2008年全球金融危機(jī)外生沖擊期間我們看到過這種情形;2014-2015年我們看到第二次內(nèi)生的流拍高峰;然后是2018年開始的第三次大范圍流拍。

如果我們看房地產(chǎn)市場的一些行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，似乎不應(yīng)該出現(xiàn)這種情形。國家統(tǒng)計局2021年11月發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，一線城市10月份新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5%和6.7%，二線城市相應(yīng)的數(shù)據(jù)是3.7%和2.5%。從房地產(chǎn)投資來看，1-10月份房地產(chǎn)投資同比增長了7.2%，商品房銷售面積143031萬平方米，同比增長7.3%;比2019年1-10月份增長7.3%，兩年平均增長3.6%。商品房銷售額147185億元，增長11.8%;比2019年1-10月份增長18.3%，兩年平均增長8.8%。這些行業(yè)整體累計數(shù)據(jù)并不差。

其實(shí)，如果只看2021年10月份的數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)銷售面積同比降了21.6%，新開工面積同比降低了33.1%。從宏觀調(diào)控的大環(huán)境來看，始于2016年10月的這一波房地產(chǎn)調(diào)控顯著不同于以往的調(diào)控。時間長自不待言，決心和措施都不同以往。中央政府提出了“房住不炒”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，即使是面對新冠疫情那樣嚴(yán)峻的局面也沒有放松調(diào)控;地方政府因城施策祭出了限購、限價、限售、限貸、自持、二手房指導(dǎo)價等嚴(yán)厲的行政性調(diào)控，并大力加強(qiáng)保障性租賃房建設(shè);央行制定了針對地產(chǎn)商的“三線四檔”和針對商業(yè)銀行的貸款集中度管理等強(qiáng)制去杠桿政策。盡管自然資源部要求一些熱點(diǎn)城市增加供地尤其是增加居住用地供給，但在這種日益緊縮的環(huán)境下，開發(fā)商哪還敢繼續(xù)在土地市場上一擲千金？可以這么說，我們現(xiàn)在見到的投資和銷售數(shù)據(jù)，除個別城市外，更多的是投資的不可逆性以及開發(fā)商被迫去杠桿加速促銷導(dǎo)致的，并非是真的市場交投活躍。

在消費(fèi)者和居民這一端，很多人以每到年底觀望情緒濃厚為由解釋，這是不對的。因?yàn)閭鹘y(tǒng)的成交旺季九、十兩個月二手房數(shù)據(jù)也很差，至少在長三角的三個中心城市上海、南京和杭州都是如此。民眾對即將出臺的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)疑慮重重。對其他一些行業(yè)的調(diào)控都影響到了人們對未來的預(yù)期。央行公布的2021年3季度儲戶收入感受指數(shù)和收入信心指數(shù)已處于收縮狀態(tài)，明顯低于前3個季度。恐慌情緒具有某種傳染性和自我實(shí)現(xiàn)性，降低了購房需求。同時，消費(fèi)者和居民部門對一些開發(fā)商能否按時交樓憂心忡忡，在一些地方，商業(yè)銀行、開發(fā)商和購房者三方為監(jiān)管資金的使用去向問題爭議頻仍。

面對如此嚴(yán)峻的環(huán)境，談?wù)摲康禺a(chǎn)市場硬著陸風(fēng)險并非無稽之談。從2020年9月份開始，恒大集團(tuán)的問題就引發(fā)全民關(guān)注延宕至今，其他如華夏幸福、泰禾、佳兆業(yè)、花樣年、建業(yè)地產(chǎn)等大量上市房企也紛紛遇到流動性危機(jī)。那些不知名的或未上市的開發(fā)商倒下的更多。我們確實(shí)可以責(zé)怪一些企業(yè)咎由自取，忽視了財務(wù)的穩(wěn)健性和市場以及政策的變化，包括一些企業(yè)采用的高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高土地儲備的經(jīng)營策略本身就蘊(yùn)含著高風(fēng)險不可持續(xù)。市場經(jīng)濟(jì)優(yōu)勝劣汰，有生有死才是正常的。但是，當(dāng)整個行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，并通過金融加速器機(jī)制導(dǎo)致整體信用收縮時，無論這個行業(yè)多么富有爭議性，都應(yīng)該想辦法施以援手而不是聽之任之，此時的拯救并不違背政府“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的承諾。

本想降低風(fēng)險避免危機(jī)的政策反而導(dǎo)致了危機(jī)的爆發(fā)，這是得不償失的。房地產(chǎn)市場硬著陸的風(fēng)險幾乎等價于經(jīng)濟(jì)硬著陸風(fēng)險。于今之計，有必要調(diào)整過于嚴(yán)厲的房貸政策，對經(jīng)營狀況良好的企業(yè)給與必要的緊急救助，防止出現(xiàn)流動性危機(jī)蔓延;對地方政府來說，有必要放開新房限價，慎重出臺二手房指導(dǎo)價，更不要出什么“限跌令”;同時，調(diào)整土地出讓的底價以及供地條件;對于疑慮重重的房地產(chǎn)稅，在市場下行期擴(kuò)圍試點(diǎn)可能并不是一個好時機(jī)。不過，靴子盡快落地可能也有助于穩(wěn)定預(yù)期，打消各種顧慮，并為取消各種行政性限制措施創(chuàng)造空間。

作者簡介：趙奉軍，杭州師范大學(xué)阿里巴巴商學(xué)院。