唐郡 張穎馨
多地開(kāi)始加強(qiáng)排查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市情況,排查范圍也從個(gè)人貸款拓展至普惠口徑的小微企業(yè)貸款。
2020年年底以來(lái),部分炒房者利用低息的經(jīng)營(yíng)貸資金投資樓市的消息不絕于耳,北京、上海、廣東等地銀保監(jiān)局紛紛要求轄內(nèi)銀行開(kāi)展自查,嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等信貸資金流入樓市。對(duì)確認(rèn)用途違規(guī)的行為,要求及時(shí)采取實(shí)質(zhì)性管控措施。
某股份行人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示,該行的排查涉及各個(gè)相關(guān)條線(xiàn),對(duì)公業(yè)務(wù)部門(mén)的普惠小微企業(yè)貸款也被納入其中,“力度很大”。
據(jù)廣東銀保監(jiān)局通報(bào),截至3月16日,其轄內(nèi)(不含深圳)銀行機(jī)構(gòu)4501個(gè)網(wǎng)點(diǎn)完成自查,排查個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款5678億元、個(gè)人消費(fèi)貸款2165億元,發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額2.77億元、920戶(hù),其中廣州地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額1.47億元、305戶(hù)。
已經(jīng)查實(shí)的問(wèn)題貸款,銀行已經(jīng)采取了終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等整改措施,對(duì)存在違規(guī)問(wèn)題的內(nèi)部員工開(kāi)展了警示告誡、通報(bào)批評(píng)、積分扣減、經(jīng)濟(jì)處罰等問(wèn)責(zé)。
此外,《財(cái)經(jīng)》記者獲悉,為防止經(jīng)營(yíng)貸流向樓市,北京地區(qū)部分銀行開(kāi)始提高經(jīng)營(yíng)貸發(fā)放門(mén)檻,或是提高貸款利率。
“很多銀行,尤其國(guó)有大行,在嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管要求?!鼻笆龉煞菪腥耸扛嬖V《財(cái)經(jīng)》記者,“畢竟對(duì)樓市調(diào)控的要求是從兩會(huì)傳達(dá)下來(lái)的,政策起點(diǎn)很高?!?021年兩會(huì)期間,“房住不炒”第三次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。報(bào)告重申了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策主基調(diào),并提出因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
今年前2個(gè)月,居民中長(zhǎng)期貸款新增近1.4萬(wàn)億元。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,其中大部分是房貸,“說(shuō)明房貸仍然增長(zhǎng)較快?!便y保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上坦言,現(xiàn)在房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向還是比較強(qiáng),“很多人買(mǎi)房子不是為了居住,而是為了投資或者投機(jī),這是很危險(xiǎn)的。”
“從去年開(kāi)始,熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了比較明顯的過(guò)熱的趨勢(shì),并且出現(xiàn)了‘市場(chǎng)過(guò)熱、‘違規(guī)資金入市之間的惡性循環(huán)。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩告訴《財(cái)經(jīng)》記者。
不過(guò),多位銀行業(yè)人士亦表示,本次排查力度較大,但要徹底堵住“漏洞”也很難。據(jù)悉,當(dāng)前仍有貸款中介表示可以幫助購(gòu)房者申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸用于購(gòu)房,并聲稱(chēng)“不可能會(huì)被發(fā)現(xiàn)”。
從去年年底開(kāi)始,多家媒體報(bào)道,部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)低息經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市,助推房?jī)r(jià)上漲。
《財(cái)經(jīng)》記者了解,此前上海地區(qū)多家規(guī)模較大的股份行確已在自查信貸資金違規(guī)流入樓市。近期,浙商銀行等幾家規(guī)模較小的股份行也將開(kāi)始排查工作,參與排查的銀行數(shù)量正在增加。
同時(shí),銀行排查范圍也從消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等個(gè)人貸款擴(kuò)圍至普惠口徑的小微企業(yè)貸款。
某股份行人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者,該行總行近日已出臺(tái)排查政策,“涉及各相關(guān)條線(xiàn),就連普惠小微企業(yè)(貸款)也要加強(qiáng)資金用途,嚴(yán)禁流入樓市;信用卡貸款更不用講,一直以來(lái)嚴(yán)禁用做貸款首付?!?/p>
3月12日上午,一份落款時(shí)間為3月11日,題為《關(guān)于開(kāi)展普惠抵押類(lèi)貸款信息及流向核查的通知》的文件在社交App上流傳。
文件顯示,交通銀行普惠部正在對(duì)深圳地區(qū)2020年5月1日以后發(fā)放的1000萬(wàn)元以下的普惠口徑貸款進(jìn)行核查,核查內(nèi)容包括:抵押物過(guò)戶(hù)時(shí)間與貸款申請(qǐng)時(shí)間間隔是否短于8個(gè)月;貸款發(fā)放前、后3個(gè)月,借款人及其配偶名下是否有新增房產(chǎn)。文件中提到,“本次排查為監(jiān)管機(jī)構(gòu)在2020年3月經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)排查后的又一次排查”。
為了防止經(jīng)營(yíng)貸流向樓市,有銀行開(kāi)始提高經(jīng)營(yíng)貸發(fā)放門(mén)檻,或是提高貸款利率。圖/視覺(jué)中國(guó)
此外,據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道,交通銀行正在深圳地區(qū)嚴(yán)查消費(fèi)貸資金進(jìn)入樓市,若查實(shí)將提前收回貸款,并稱(chēng)當(dāng)前已有幾例通報(bào)案例。
就以上情況,《財(cái)經(jīng)》記者向交通銀行方面求證,截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。
此前,一張某銀行上海分行出具的《個(gè)人貸款提前收回告知函》圖片在網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳,內(nèi)容主要為某借款人因違反貸款用途相關(guān)規(guī)定而被銀行提前收回貸款。也有上海房產(chǎn)投資者接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示,由于挪用經(jīng)營(yíng)貸資金買(mǎi)房,近期被銀行要求提前返還貸款。
《財(cái)經(jīng)》記者從多名北京地區(qū)銀行人士處了解到,自2020年底開(kāi)始,多家銀行陸續(xù)加大信貸資金違規(guī)流入樓市情況的排查,如若出現(xiàn)資金用途不符合合同約定,就會(huì)暫停向借款人發(fā)放貸款,并要求借款人提前歸還貸款?!巴暌彩前凑者@種方式操作,不過(guò)今年的執(zhí)行力度更大。大致流程是銀行先自查,然后監(jiān)管會(huì)抽查?!?/p>
“通常情況下,銀行也不是就立即抽貸、斷貸,一般會(huì)先與客戶(hù)協(xié)商解決,遇到特殊情況再訴諸法律。但通過(guò)法律程序太麻煩,我們并不想這么折騰。”某股份制銀行客戶(hù)經(jīng)理直言。
為了防止經(jīng)營(yíng)貸流向樓市,有銀行開(kāi)始提高經(jīng)營(yíng)貸發(fā)放門(mén)檻,或是提高貸款利率。北京地區(qū)某銀行客戶(hù)經(jīng)理告訴《財(cái)經(jīng)》記者,如在貸款資質(zhì)上,對(duì)新注冊(cè)企業(yè)等有至少滿(mǎn)6個(gè)月的時(shí)間要求,企業(yè)流水和借款人的收入流水要覆蓋貸款額的指定倍數(shù)等。與此同時(shí),經(jīng)營(yíng)貸的貸款利率相較此前有一定上浮。
消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)并不鮮見(jiàn)。銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示,對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)處罰至少可以追溯到2015年。2017年,包括信用卡透支在內(nèi)的各類(lèi)個(gè)人消費(fèi)貸款被挪用作購(gòu)房首付款,異化為“首付貸”進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),引發(fā)各界廣泛關(guān)注。
對(duì)此,監(jiān)管部門(mén)也屢次要求銀行對(duì)此開(kāi)展核查、處置。去年4月,央行深圳中心支行就曾向轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)通知,要求自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。
雖然監(jiān)管及銀行都在加強(qiáng)排查及問(wèn)責(zé)力度,但信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的“漏洞”卻難以完全堵住,這其中一個(gè)重要原因便是非法中介的存在。
在北京地區(qū)擁有一套價(jià)值400余萬(wàn)元住房的某廣告公司人員告訴《財(cái)經(jīng)》記者,此前準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)二套房,但因?yàn)槭赘顿Y金不足,存在200多萬(wàn)元的資金缺口。為了方便,他直接找到貸款中介。
“對(duì)方先是詢(xún)問(wèn)了我的具體工作、名下有無(wú)公司、有無(wú)其他信用貸款等基本情況,隨后表示可以通過(guò)操作7家銀行,提供總額達(dá)到250萬(wàn)元的信用貸款,貸款利率在4%左右,借款期限在3-5年。提到是否有更低利率的貸款,中介表示經(jīng)營(yíng)貸利率最低可以做到3.85%,但需要將首套房進(jìn)行抵押?!鄙鲜鰪V告公司人員表示。
而當(dāng)該人員表示近期銀行加大力度排查信貸資金違規(guī)流入樓市,擔(dān)憂(yōu)此后遭遇斷貸并被要求提前還款,貸款中介則稱(chēng)“會(huì)幫助用戶(hù)規(guī)避資金流向問(wèn)題,提交給銀行的會(huì)是合規(guī)合法的貸款材料,后續(xù)也不可能會(huì)被發(fā)現(xiàn)?!?/p>
另一種規(guī)避監(jiān)管的方式是直接提現(xiàn)。潘浩告訴《財(cái)經(jīng)》記者,違規(guī)資金流入樓市,監(jiān)管最困難的部分來(lái)自于,經(jīng)營(yíng)貸放貸之后提現(xiàn),給追蹤資金去向帶去的困難。
“如果銀行非要刨根問(wèn)底地查的話(huà),肯定查得到?!鄙虾5貐^(qū)一銀行業(yè)人士則直言,當(dāng)前大部分借款人是通過(guò)多次轉(zhuǎn)賬的方式規(guī)避監(jiān)管,挪用經(jīng)營(yíng)貸資金,銀行需要層層穿透去核查,但“大部分銀行沒(méi)有這個(gè)精力去穿透”。西南地區(qū)某銀行人士也對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示,通過(guò)簽訂虛假合同偽造資金用途的方式挪用貸款不太好查。
監(jiān)管也已有應(yīng)對(duì)措施。北京銀保監(jiān)局1月30日表示,已第一時(shí)間開(kāi)展大數(shù)據(jù)篩查,并就篩查發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)線(xiàn)索向轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函,要求各行對(duì)2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開(kāi)展全面自查,重點(diǎn)排查是否存在消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金被違規(guī)用于支付購(gòu)房款等問(wèn)題。
不過(guò),銀行自查仍存在一定現(xiàn)實(shí)困難。“比如客戶(hù)用做生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的貸款用途,如果客戶(hù)一部分用在經(jīng)營(yíng),一部分用在樓市,客戶(hù)自身資金來(lái)源又多元化或業(yè)務(wù)很頻繁,有時(shí)候銀行也很難證明他資金流向樓市了?!鼻笆龉煞菪腥耸勘硎?。
另一股份行個(gè)貸業(yè)務(wù)人員向《財(cái)經(jīng)》記者介紹,每個(gè)銀行執(zhí)行情況不一樣,有的銀行主動(dòng)大規(guī)模自查動(dòng)力有限,可能就是監(jiān)管收到相關(guān)證據(jù)或者在銀行抽查時(shí)發(fā)現(xiàn)相關(guān)問(wèn)題后,要求銀行整改。
“一方面,借款人可以通過(guò)貸款中介捏造證明資金用途的相關(guān)文件;另一方面,用戶(hù)也可以在某銀行拿到資金后打款至另一銀行,由于兩家銀行不在同一個(gè)銀行賬戶(hù)體系內(nèi),第一家銀行根本無(wú)法監(jiān)測(cè)到借款人的最終資金流向?!鄙鲜鰝€(gè)貸業(yè)務(wù)人員直言,當(dāng)前監(jiān)管借助大數(shù)據(jù)分析,并通過(guò)協(xié)調(diào)不同銀行配合調(diào)查,能在一定程度上把握借款人的資金流向?!暗胪耆伦 ┒矗_實(shí)很難?!?h3>二套購(gòu)房收緊,剛需盡力保障
近年來(lái),居民部門(mén)債務(wù)規(guī)??焖偕仙饛V泛關(guān)注。央行在《2020年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中提示居民部門(mén)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),直言“居民債務(wù)繼續(xù)擴(kuò)張的空間已非常有限”。據(jù)瑞銀宏觀(guān)報(bào)告,房貸占中國(guó)居民債務(wù)余額的55%,過(guò)往居民負(fù)債增長(zhǎng)與房貸規(guī)模擴(kuò)張高度相關(guān)。
去年三季度開(kāi)始,監(jiān)管出臺(tái)了一系列措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。房企融資“三道紅線(xiàn)”直接對(duì)房企債務(wù)總量及杠桿比率進(jìn)行限制;銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,從資金提供端限制資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
針對(duì)個(gè)別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱情況,天津、青島、南京等城市推出土地供應(yīng)“兩集中制”,即土地集中公示,集中招拍掛出讓?zhuān)荒曛毁u(mài)3次地。據(jù)悉,“兩集中制”將覆蓋22個(gè)核心一線(xiàn)、二線(xiàn)城市。此外,上海、深圳等地還出臺(tái)了法拍房限購(gòu)、二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制等因城制宜的調(diào)控手段。
系列調(diào)控手段下,有部分剛需購(gòu)房者被“誤傷”。西南地區(qū)某城商行信貸審批人員告訴《財(cái)經(jīng)》記者,信貸資金違規(guī)流向樓市在自己所在銀行很少出現(xiàn),但伴隨一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái),他所在銀行持續(xù)收緊房貸額度,并限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司準(zhǔn)入,因此按揭貸款審批基本處于停滯狀態(tài)?!爱?dāng)?shù)赜脩?hù)購(gòu)房熱情很高,但現(xiàn)在都在排隊(duì)等著按揭貸款審批重啟。”
不過(guò),多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示,本輪排查政策對(duì)剛需影響有限。
西南地區(qū)某房企人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者,銀行排查經(jīng)營(yíng)貸用途對(duì)其所在房企的個(gè)人房貸影響不大?!皞€(gè)人覺(jué)得首套剛需應(yīng)該影響不大”,渤海銀行上海分行風(fēng)險(xiǎn)管理部李?lèi)傄鄬?duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示,“政策出臺(tái)有利于治理當(dāng)前樓市亂象,平復(fù)超一線(xiàn)城市樓價(jià)扭曲的局面,是落實(shí)中央一再要求的‘房住不炒、提高人民尤其一線(xiàn)城市人民生活幸福感的舉措之一。”
此前上海銀保監(jiān)局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》也指出,要求銀行“重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套中小戶(hù)型自住住房的貸款需求”。
有北京地區(qū)購(gòu)房者表示,近期在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)受到限制。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解,受影響較大的主要是二套房購(gòu)買(mǎi)者。此前,由于經(jīng)營(yíng)貸款利率較低,有用戶(hù)想要通過(guò)向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸,購(gòu)置二套房產(chǎn)作改善房或投資,但近期均被多家銀行拒貸。
“銀行排查經(jīng)營(yíng)貸,目前主要還是對(duì)投機(jī)者的震懾作用,預(yù)計(jì)對(duì)于居民正常購(gòu)房將不會(huì)產(chǎn)生影響?!迸撕普f(shuō)道。
(《財(cái)經(jīng)》記者張威對(duì)此文亦有貢獻(xiàn))