任艷瀅

摘要：在進行房地產開發(fā)企業(yè)的管理工作中，對成本進行適當?shù)墓芸匾彩菢O為重要的組成部分，其不僅關系到企業(yè)的基本經(jīng)濟效益，也影響著企業(yè)未來的發(fā)展。房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營成功與否，受其成本控制方法的影響，若盲目的進行投資或是未進行具體的預估，可能會帶來經(jīng)營失敗的后果。隨著市場的逐步規(guī)范與完善，房地產企業(yè)的行業(yè)競爭也相當激烈，加強企業(yè)成本控制及高度重視成本管控對企業(yè)的經(jīng)營管理有非常重要的意思。因此，文章主要針對目前房地產開發(fā)過程中，成本控制中還存有的部分問題著重進行分析，并結合實際情況提出了有效的解決對策，希望能提供一個合理的參考依據(jù)，從而進一步促進房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

關鍵詞：房地產企業(yè);成本控制;問題;措施

在房地產開發(fā)企業(yè)對項目進行實施工作之前，就已經(jīng)形成一種專門用來預估和計算的標準，這也就是對其成本的管理和控制。針對房地產開發(fā)企業(yè)，首先需要明確每一個時期進行成本控制的目標數(shù)據(jù)，其次，也需要分析出在進行控制環(huán)節(jié)中可能會出現(xiàn)的一些成本影響因素及在耗費發(fā)生前與成本控制過程中采取的一系列預防及調節(jié)措施。最后，需要在每一個部門所管理的職能范圍內進行管控工作。成本管控工作的手段是否科學化，也會對企業(yè)最終的利益產生一定程度的影響。因此，房地產開發(fā)企業(yè)也需要強化對成本管控的手段及力度，對成本管理工作存在的問題進行解決。

一、房地產開發(fā)成本控制存在的問題

（一）開發(fā)成本的預算結算及監(jiān)督控制存在的問題

一般情況下，在對房地產開發(fā)項目進行具體實施的過程中，項目從開始到結束的過程會耗費較長的時間，并且也會花費許多的資金。因此，房地產企業(yè)本身是需要擁有一套比較科學化的成本預算和結算的體系，以及在項目實施過程中，以現(xiàn)金流預算為基礎、以工程項目預算為核心及以工程形象進度為節(jié)點加強監(jiān)督控制，用來掌握房地產開發(fā)項目中具體的收支情況。

但在實際情況中，部分房地產企業(yè)總是同時實施著幾個甚至幾十個項目，而負責進行財務預算和管理的部門也往往只針對往年某一個年度的財務情況進行分析，將全部開發(fā)項目中所投入的財務情況統(tǒng)一進行管理。這樣就導致具體項目的收支情況記載不夠詳細，流于表面。例如在普通的一個房地產開發(fā)項目中，主要投入資金一目了然，但是項目中具體的管理費用、銷售支出等分攤賬目就難以掌握，就導致了后續(xù)的結算和控制監(jiān)督中容易產生財務問題，影響了對房地產開發(fā)的成本控制，進而會使得房地產利潤的降低。

（二）缺乏對項目工程合同的有效管理

在房地產開發(fā)企業(yè)中，簽訂大量的工程合同已經(jīng)是很尋常的事，但是一般的工程合同中通常都存在著許多繁雜的條款。所以在付款項目上的核算以及審查上都有一定的難度。尤其是項目規(guī)模較大或是工程周期長的情況下，合同中所涉及的條款就更加復雜。在實施合同的過程中，偶爾也會發(fā)生需要對合同內容臨時做出變更的情況，如此一來，就會修改很多的合同內容，導致房地產開發(fā)企業(yè)難以把握合同執(zhí)行的具體進度，對合同中的項目缺乏管理。

另外，偶爾出現(xiàn)一些不可預測的因素，就使得控制的成本加大。比如房地產開發(fā)企業(yè)也難以避免會受到一些自然環(huán)境因素的影響或是其他人力難以控制的因素的影響，這樣一來也就增加了房地產開發(fā)的項目在實際運行的成本。

（三）核算方式較為落后

當代房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算是一個工作量較大的復雜系統(tǒng)，具體需要涉及到從最初的設計、中期的施工環(huán)節(jié)以及最后的銷售等方面。但在目前條件下，許多的房地產開發(fā)企業(yè)還是采用了傳統(tǒng)人工的方式來進行會計核算，不僅工作效率不高，而且缺乏相應的科學性依據(jù)。一方面無法從復雜的核算范圍中脫離出來，核算方式落后，另外對財務的支出情況也缺乏嚴格的管理和控制。除此之外，部分房地產開發(fā)企業(yè)的會計從業(yè)人員基本業(yè)務素質還有待提高，對一些先進的會計電算化軟件也不夠熟悉，以上情況，都已經(jīng)在一定程度上影響了成本的控制和管理，進而對房地產開發(fā)產業(yè)的高效運作造成了阻礙。

（四）成本管控意識缺失

在財務管理中，往往存在無法避免和控制的風險，而在傳統(tǒng)的成本控制理念背景下，部分房地產開發(fā)的企業(yè)往往將“節(jié)約”作為工作的重要環(huán)節(jié)，僅關注生產和制造的環(huán)節(jié)，并沒有從根本上具備成本管控的意識。隨著市場經(jīng)濟快速增長，如果企業(yè)只把重點放在“節(jié)約”，一方面，阻礙了企業(yè)工作中創(chuàng)新思維的形成，另一方面，會局限整體的戰(zhàn)略目標，并對目標的實現(xiàn)產生一定的影響。另外，在成本控制中只將成本的管理放在生產和制造的環(huán)節(jié)，針對后期銷售過程，卻沒有進行合理化成本管控，因此，做好成本管理的各項工作是企業(yè)經(jīng)營的必經(jīng)之路，否則將難以達成所計劃的管理目標。

二、房地產開發(fā)成本管控的解決措施

（一）有效落實成本控制中的預算結算及中期監(jiān)督

在房地產經(jīng)營企業(yè)中很關鍵的一點就是，對于成本管控工作應該給予高度的重視和支持。由于房地產開發(fā)本身就具有生產周期的運行時間較長的特點，所以，負責房地產開發(fā)企業(yè)的領導者就應該摒棄只憑經(jīng)營操作的舊方式，需要將其進行改善，在實際的操作過程中，要按照事先就計劃好的成本目標，全方位的、分階段進行成本控制，這就需要房地產開發(fā)企業(yè)從開發(fā)項目的前期準備到最后的項目清盤，涉及到整個開發(fā)項目成本控制環(huán)節(jié)，并且還要通過設計單位、施工單位及監(jiān)理單位實時的、有效的進行管控。在這個基礎上，將通過實施過程中不同階段的實際消費數(shù)額進行收集和整理，并且，將所整理的實際數(shù)值和同一個階段所制定的目標數(shù)進行比對，然后進行分析，將分析出的成果運用在下一個階段中的成本控制計劃中去。從而實現(xiàn)在合理的基礎上實現(xiàn)項目花費最小化，結合開發(fā)企業(yè)自身情況，以此制定出科學且最小化的成本控制方案。

（二）加強對項目合同的管控

在房地產項目的實際開發(fā)中，對于項目合同進行有效管理也很重要。因此，負責房地產開發(fā)的企業(yè)，需要重視開發(fā)項目的成本以及合同之間的緊密聯(lián)系。首先，一般合同上都要明確規(guī)定出甲乙兩方之間需要負責的具體事項以及所需承擔的責任，并且將具體的生效范圍等等進行涵蓋，標注清楚。其次，在合同具體實施過程中，房地產開發(fā)企業(yè)要嚴格按照合同中所注明的竣工時期、工程進度等方面進行安排，并且將工程進度的成本支出仔細記錄下來。最后，在部分管理系統(tǒng)較為先進的房地產開發(fā)企業(yè)中，更需要擁有明確清晰的合同付款賬本，將合同內不同時期的各類支出整齊記載，盡量做到每一筆費用都有詳細說明，爭取實現(xiàn)對合同的全程管理，避免在一些細節(jié)上出現(xiàn)錯誤，以掌握項目財務的綜合情況。

（三）以科技手段助力于會計核算

隨著科技不斷在許多企業(yè)中被普及，在房地產開發(fā)過程中，成本控制會計電算化也逐步成為一種新型的核算模式，這也成為房地產開發(fā)企業(yè)實行成本控制中必須引起重視的環(huán)節(jié)。目前，ERP成本管理系統(tǒng)作為一種科學化模式，已經(jīng)被廣泛應用在房地產開發(fā)企業(yè)中。在ERP成本管理系統(tǒng)的運作過程中，需要按照所計劃的成本標準，對房地產項目中的成本消耗進行嚴格控制，并且ERP 成本管理系統(tǒng)能及時對超過成本標準的消耗情況進行反饋，并提醒負責企業(yè)財務決策的領導人進行及時完善，使項目投資成本盡早得到控制，ERP 成本管理系統(tǒng)還有利于企業(yè)決策方對實施項目在不同階段實行分析和考核。在此基礎上，能夠研究和發(fā)現(xiàn)進一步降低成本的有效途徑，以更大程度地實行成本控制，提升房地產開發(fā)企業(yè)的總體效益。

（四）加強成本管控意識

房地產開發(fā)項目中對成本的管控，是一項嚴格的經(jīng)濟效益指標的考核，這個考核結果不單單是影響到每一個部門以及所有員工的日常工作，同時，還關乎員工的切身利益。因此，想要從整體上提升房地產開發(fā)企業(yè)的成本管理水平，首先，應該強化全員成本管控意識，同時在企業(yè)樹立成本管控理念，將成本管理上升到企業(yè)管理?？茖W規(guī)劃每一筆投入與支出，不僅如此，房地產開發(fā)企業(yè)還應注重項目參與單位的利益，科學建立一種共贏模式，在保證本企業(yè)利益的同時，保證其他參與單位的利益，才能更好地推動成本管控工作。除此之外，還需正確認知工作價值，尋找影響成本的各個因素，做好成本管理的各項工作，同時要保障全體企業(yè)員工從心底就有正確的成本管控意識，并且能將其積極融入在平時的工作當中，需要清楚的知道，成本控制工作不只是企業(yè)財務部門責任所在，而是需要企業(yè)員工的共同力量。其次，房地產企業(yè)可以設定獎勵制度，對員工的積極行為進行鼓勵，從而實現(xiàn)對自身行為有效管理，進而強化房地產開發(fā)的成本管控意識。

三、結語

在房地產開發(fā)企業(yè)的不斷進步中，成本的管控起到了非常積極且重要的推動作用，既是企業(yè)生存和發(fā)展的保障，也是行業(yè)競爭者取勝的關鍵，還可以促進企業(yè)經(jīng)營管理的水平，同時，成本控制的最終成效也在一定程度和方向上影響了企業(yè)最終的效益。隨著國家政策的宏觀調控，房地產行業(yè)從成長階段快速進入成熟階段，經(jīng)營利潤也因此趨于透明化和均衡化。如何有效的、合理的實現(xiàn)開發(fā)成本的管控，已經(jīng)成為每一個房地產開發(fā)企業(yè)需要解決的問題。目前，很多房地產開發(fā)企業(yè)中，對成本控制的方法上還需要進一步完善，也需要加強如何實施成本控制的研究力度，并且總結過往經(jīng)驗，合理優(yōu)化項目成本控制與綜合管理，重視成本控制，從而使得房地產開發(fā)企業(yè)能夠不斷提升整體實力。

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（作者單位：陜西天酬建業(yè)有限責任公司）