韓志娟 張勇

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步，我國(guó)的房地產(chǎn)和采礦業(yè)得到了較快的發(fā)展。從這些不動(dòng)產(chǎn)的變化可以看出，在測(cè)量技術(shù)的具體應(yīng)用中制定了相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。但是，現(xiàn)如今仍然存在一些與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量技術(shù)不相容的問題，因此對(duì)這些問題的控制和管理非常重要。基于此，本文首先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的概念進(jìn)行了詳細(xì)的論述，接著系統(tǒng)闡述了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中存在的問題及現(xiàn)代測(cè)量技術(shù)的具體應(yīng)用，希望可以為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量工作的有序開展提供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代測(cè)量技術(shù);不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量;問題;具體應(yīng)用

Research on the Application of Modern Measurement Technology in Real Estate Measurement

HAN Zhijuan? ZHANG Yong

Binzhou City Real Estate Transaction Registration Center? Binzhou， Shandong Province 256600 China

Abstract： With the development and progress of social economy， my country's real estate and mining industries have developed rapidly. It can be seen from these changes in real estate that relevant standards and norms have been formulated in the specific application of measurement technology. However， there are still some incompatibility problems with real estate measurement technology， so the control and management of these problems is very important. To this end， this article first discusses the concept of real estate measurement in detail， and then systematically explains the problems in real estate measurement in my country and the specific application of modern measurement technology， hoping to provide reference and reference for the orderly development of real estate measurement in my country.

Key Words： Modern measurement technology; Real estate measurement; Problem; Specific application

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)貫穿于整個(gè)工程中，在地產(chǎn)工程項(xiàng)目中，必須對(duì)建設(shè)用地和房產(chǎn)的總建筑面積實(shí)施精準(zhǔn)計(jì)量。該測(cè)量技術(shù)在應(yīng)用于土地開發(fā)與建設(shè)管理等項(xiàng)目的全過程中，計(jì)量數(shù)據(jù)對(duì)于工程后期管理工作的有序進(jìn)行及項(xiàng)目投資的有效核算，起著舉足輕重的作用。但根據(jù)當(dāng)前的工程實(shí)踐工作狀況分析，在開展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作時(shí)還存在著若干問題。一方面，技術(shù)問題對(duì)整個(gè)測(cè)量工作產(chǎn)生的重大影響;另一方面，測(cè)量人員的職責(zé)范圍也影響著整個(gè)工作的順利進(jìn)行。同時(shí)，為了能夠更好地把測(cè)量科學(xué)技術(shù)運(yùn)用于實(shí)際不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中，必須不斷加強(qiáng)測(cè)量管理，并提高其技術(shù)水平。

1不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量基本概述

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作主要分為現(xiàn)代地籍測(cè)量和房屋監(jiān)測(cè)這2個(gè)主要組成部分，測(cè)量成果是現(xiàn)代土地利用研究與管理工作的重要基礎(chǔ)?，F(xiàn)代地籍測(cè)量活動(dòng)主要在于不動(dòng)產(chǎn)投資測(cè)量中，其中地籍測(cè)量、地籍圖監(jiān)測(cè)和地籍控制測(cè)量都是現(xiàn)代地籍測(cè)量的重要內(nèi)容?，F(xiàn)代地籍測(cè)量活動(dòng)應(yīng)當(dāng)具有如下4個(gè)特點(diǎn)：（1）由地方政府部門作為測(cè)量的主導(dǎo)力量，測(cè)量工作應(yīng)當(dāng)具有國(guó)家特點(diǎn);（2）將最準(zhǔn)確詳細(xì)的測(cè)量信息用于土地管理;（3）不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作必須以地籍調(diào)查結(jié)果為基礎(chǔ);（4）實(shí)測(cè)技術(shù)非常豐富。地籍圖、邊界點(diǎn)和屬性等也是在實(shí)際測(cè)定中需要充分考慮的重要因素;而房產(chǎn)測(cè)定主要用于對(duì)房產(chǎn)和有關(guān)建筑進(jìn)行測(cè)定，以判斷房產(chǎn)的數(shù)量、所有權(quán)和利用情況。測(cè)定的成果對(duì)國(guó)內(nèi)當(dāng)前的城市規(guī)劃建設(shè)有著很大的參考價(jià)值。同時(shí)，它又是證明房產(chǎn)開發(fā)使用、所有權(quán)清晰、管理清晰的主要證據(jù)。

2不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中存在的問題

由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中需要廣泛應(yīng)用到房地產(chǎn)的測(cè)量，這就需要對(duì)測(cè)量結(jié)果進(jìn)行高效、系統(tǒng)的分類整理，從而獲取大量有價(jià)值的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可用于城市規(guī)劃、建設(shè)和住房系統(tǒng)，提供改革、城市發(fā)展等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和信息。在當(dāng)前房地產(chǎn)登記認(rèn)證新形勢(shì)下，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量是確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的根本依據(jù)，也是解決房地產(chǎn)相關(guān)糾紛的有力依據(jù)，并能夠有效保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益;但任何勘測(cè)錯(cuò)誤都會(huì)侵犯業(yè)主的權(quán)益，甚至造成無謂的糾紛。所以，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際測(cè)量成果的準(zhǔn)確度必不可少。不過，目前在不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際測(cè)量工作中，還面臨著許多問題，這也就大幅度降低了測(cè)量成果的準(zhǔn)確性，也不利于現(xiàn)代測(cè)量科學(xué)技術(shù)的久遠(yuǎn)發(fā)展。就目前不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量現(xiàn)狀來分析具體可以包括以下3個(gè)問題.

2.1層高和凈高劃分不明確

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量過程中，往往會(huì)提及層高與凈高，但不少情形下這2個(gè)概念模糊不清，或者用層高來取代凈高或凈高作為層高來使用。其實(shí)，許多不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量規(guī)范都清楚界定了樓面標(biāo)高的概念，如樓面與樓層之間的垂直距離、樓層與屋頂之間的間隔、上下樓層的水平間隔等。但是在實(shí)際測(cè)量過程中，由于這些層高很就容易產(chǎn)生誤差，因而在測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)中通常缺少關(guān)于誤差范圍的具體信息。凈高是指地基與頂層或下表面之間的垂直距離。在實(shí)際測(cè)算中，需要仔細(xì)辨別這兩種概念：如果有層高，則以層高為基礎(chǔ)測(cè)算;如果沒有層高，則以凈高數(shù)為基礎(chǔ)進(jìn)行測(cè)算。

2.2邊長(zhǎng)度的測(cè)量存在偏差

偏差是實(shí)際測(cè)量中普遍存在的問題。因?yàn)榉课莸氖┕栴}或建設(shè)時(shí)期過長(zhǎng)等原因引起的墻面變形等，左右墻面或上下墻不相對(duì)稱，這就表示了邊長(zhǎng)測(cè)量中出現(xiàn)相應(yīng)的偏差。一旦發(fā)生很大的偏差，需要對(duì)實(shí)測(cè)數(shù)值作出合理的處理?？梢赃M(jìn)行多次實(shí)測(cè)或多角度測(cè)算，也可以結(jié)合實(shí)際具體情況測(cè)算和勾畫房屋建筑面積。

2.3面積分?jǐn)偞嬖趩栴}

在測(cè)量不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，住宅建筑面積的分?jǐn)偣ぷ飨鄬?duì)復(fù)雜，這也是測(cè)量工作難以開展的根源。通過測(cè)量房屋總面積，然后可以準(zhǔn)確核算出需要分?jǐn)偟膶?shí)際面積，假如面積分?jǐn)偙嚷氏喈?dāng)合理的話，即可進(jìn)行計(jì)量每戶的實(shí)際建筑面積。但是，由于現(xiàn)代建筑所具有的多種用途，都必須按照各個(gè)家庭的具體利益實(shí)行二級(jí)或多層面積分?jǐn)偂Ｋ?，在?dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量中面積分?jǐn)側(cè)匀皇潜容^普遍的問題。為了保證不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確無誤，智能、高效地計(jì)算分配面積就顯得尤為重要。

3不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量在房產(chǎn)管理中的積極作用

3.1法律方面

在不動(dòng)產(chǎn)登記之前，我國(guó)對(duì)房產(chǎn)、地產(chǎn)的所有權(quán)劃分，都是根據(jù)房產(chǎn)局所提供的房產(chǎn)證和土地使用證來開展相關(guān)劃分工作。房產(chǎn)證上注明的測(cè)量面積是經(jīng)過物權(quán)歸屬權(quán)利人申請(qǐng)登記，并經(jīng)過詳細(xì)查驗(yàn)的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)持有人申請(qǐng)登記，核定的產(chǎn)權(quán)由國(guó)家有關(guān)部門逐戶核驗(yàn)。房產(chǎn)證上繪制的房產(chǎn)圖是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的形象，反映了業(yè)主與產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)所有人的合法債權(quán)和社會(huì)主義法治建設(shè)。

3.2經(jīng)濟(jì)管理方面

測(cè)量房產(chǎn)的面積時(shí)，測(cè)量人員必須依靠大量精確的材料（施工圖、設(shè)計(jì)圖紙和交付圖）及現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量等。便于其審查清楚物業(yè)的真實(shí)情況和權(quán)屬變化，物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)登記的圖形文件創(chuàng)建和改進(jìn)等，統(tǒng)計(jì)轄區(qū)內(nèi)各類房屋與不動(dòng)產(chǎn)的比例、數(shù)量等實(shí)際情況，這些都為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)，也是理論研究的重要數(shù)據(jù)[1]。

3.3管理方面

為了跟緊我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的步伐，保持房地產(chǎn)管理工作的有序開展，政府計(jì)劃建設(shè)部門和房地產(chǎn)管理部門正在為改革進(jìn)程提供可驗(yàn)證的準(zhǔn)確信息。具體包括位置（房地產(chǎn)和傳說、森林等）、所有權(quán)、版權(quán)所有者、利益相關(guān)者、使用狀態(tài)、更改日志等。產(chǎn)權(quán)可以為城市建設(shè)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，開發(fā)成果可以單獨(dú)用于更好地劃分土地用途和房屋建設(shè)規(guī)劃上，逐步完善舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)建設(shè)規(guī)劃[2]。

4現(xiàn)代測(cè)量技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用分析

4.1數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)的應(yīng)用

數(shù)字化測(cè)繪系統(tǒng)是以計(jì)算機(jī)及其軟件為核心，在外部輸入輸出硬件的大力支持下，對(duì)地理空間以及地形數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、輸入、制圖、繪制、輸出和管理的一種先進(jìn)的測(cè)繪系統(tǒng)?，F(xiàn)階段，這一先進(jìn)技術(shù)已經(jīng)發(fā)展成為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中最重要的技術(shù)之一，在地籍測(cè)量中也發(fā)揮著重要作用[3]。數(shù)字測(cè)繪技術(shù)的優(yōu)勢(shì)在于高質(zhì)量繪圖的效果及員工快速收集信息、數(shù)據(jù)的能力，然后通過計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)收集到的信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和處理，完成圖像編輯工作，最終將高精度測(cè)量結(jié)果用于房地產(chǎn)開發(fā)與管理中。

4.2坐標(biāo)解析法的應(yīng)用

在不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際測(cè)量中，測(cè)量過程非常復(fù)雜，包括眾多數(shù)據(jù)和內(nèi)容，如房屋總面積、實(shí)際可用面積、總面積、土地用途類型等，以及相應(yīng)的房產(chǎn)所有權(quán)等。若以土地面積測(cè)量為例，那么計(jì)算的重點(diǎn)是封閉地形的面積，但實(shí)際上由于商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)面積的界線選擇等問題，有對(duì)實(shí)際尺寸仍有爭(zhēng)議。目前的應(yīng)用最廣的方法便是坐標(biāo)解析法，這一方法能夠精準(zhǔn)測(cè)量出邊長(zhǎng)，邊長(zhǎng)測(cè)量根據(jù)終點(diǎn)坐標(biāo)完成。同時(shí)，利用評(píng)價(jià)表進(jìn)行誤差控制，可以有效解決相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中缺失區(qū)域的誤差容限問題。

4.3GPS技術(shù)的應(yīng)用

GPS衛(wèi)星定位測(cè)量技術(shù)主要采用最先進(jìn)的GPS導(dǎo)航功能，并具備了測(cè)量時(shí)限短、功能范圍廣、穩(wěn)定性好等優(yōu)勢(shì)。但隨著GPS技術(shù)的進(jìn)一步應(yīng)用和廣泛發(fā)展，在將GPS應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量過程中往往需要運(yùn)用到RTK技術(shù)，而PTK技術(shù)則具備了操作簡(jiǎn)便的優(yōu)點(diǎn)，并能夠有效減少觀測(cè)后的信息處理，從而極大地提高了測(cè)量效果。也改善了測(cè)量的運(yùn)作方法，相對(duì)于傳統(tǒng)的房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)來說，克服了傳統(tǒng)測(cè)量的缺點(diǎn)，大大增強(qiáng)了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的可信度。GPS技術(shù)一般采用數(shù)字地圖作為信息源的主要標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行信息數(shù)據(jù)的及時(shí)更新。目前，因我國(guó)北斗導(dǎo)航系統(tǒng)的不斷完善，GPS技術(shù)已在現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中發(fā)生了日益重大的影響。

4.4遙感測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

遙感技術(shù)的使用可以對(duì)地表數(shù)據(jù)進(jìn)行定期和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。通過將遙感技術(shù)引入到不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量技術(shù)中，可以有效保證測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，進(jìn)一步擴(kuò)大測(cè)量范圍。在靜態(tài)或動(dòng)態(tài)測(cè)量對(duì)象的情況下，可以立即識(shí)別為圖像。在實(shí)際不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量和制圖工作中，遙感技術(shù)的使用主要用于采集土地利用、土地有效利用等相關(guān)信息進(jìn)行房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，特別是生成圖像或相關(guān)數(shù)據(jù)信息，以獲取特定信息。遙感技術(shù)產(chǎn)生的內(nèi)容，依靠計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行處理和分析，將難以區(qū)分和測(cè)量的數(shù)據(jù)信息轉(zhuǎn)化為易于識(shí)別、使用方便的信息。利用遙感技術(shù)確定土地利用周期規(guī)律，對(duì)比監(jiān)測(cè)前后數(shù)據(jù)，生成對(duì)比數(shù)據(jù)，從而為測(cè)繪提供高分辨率的圖像或數(shù)據(jù)信息，在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，不受外界氣候條件的影響而采集數(shù)據(jù)，進(jìn)而有效保證測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性[4]。

4.5GIS測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

對(duì)于使用GIS技術(shù)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量技術(shù)，即使用地圖或根據(jù)測(cè)量和處理所需地理環(huán)境空間數(shù)據(jù)的過程，使用GIS技術(shù)可以充分發(fā)揮其特點(diǎn)。GIS技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量和制圖工作中的應(yīng)用將在GPS技術(shù)和遙感技術(shù)的發(fā)展完成后進(jìn)行。換句話說，GIS技術(shù)的應(yīng)用就是做外測(cè)技術(shù)的整理工作;對(duì)于區(qū)縣作為一個(gè)整體，首先要建立一個(gè)單一的數(shù)據(jù)資源庫，然后利用GIS技術(shù)，根據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)需求進(jìn)行規(guī)劃和改進(jìn)，對(duì)采集和映射的圖形數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)分析[5]。

4.6激光掃描測(cè)繪新技術(shù)的應(yīng)用

3D激光掃描技術(shù)可以有效地解決傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量和制圖工作涉及的戶外工作量大、在困難地形無法進(jìn)行有效測(cè)量等技術(shù)難題3D激光掃描技術(shù)具有精度高、采集測(cè)繪速度快、全數(shù)字化操作、操作主動(dòng)性強(qiáng)等特點(diǎn)，已成為掃描測(cè)繪的排頭兵。在一些地質(zhì)條件較為復(fù)雜的區(qū)域，測(cè)繪人員無法正常到達(dá)的地方，或者在一些相對(duì)危險(xiǎn)的地理?xiàng)l件下，3D激光掃描儀的優(yōu)勢(shì)就可以得到充分發(fā)揮[6]。3D激光掃描技術(shù)工作流程旨在通過測(cè)量地形和高程來改進(jìn)傳統(tǒng)地形測(cè)繪作業(yè)的工作流程，使測(cè)繪過程更容易、更自動(dòng)化、更快速、更準(zhǔn)確，有效地抵消了當(dāng)前傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的弊端。

5結(jié)語

通過上述分析得知，現(xiàn)代測(cè)量技術(shù)廣泛應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域，是提高不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量水平的重要途徑，在一定程度上保障了測(cè)量數(shù)據(jù)結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性。這就需要準(zhǔn)確理解不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的基本概念，解決不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中存在的各種各樣問題，充分利用現(xiàn)代化先進(jìn)的測(cè)量技術(shù)，努力克服困難，進(jìn)而為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作貢獻(xiàn)一份力量。

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