摘要：精益思想是豐田、蘋果和華為等企業(yè)能夠穿越經(jīng)濟(jì)周期、不斷發(fā)展的核心思想，也為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來更多可以借鑒、學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)。房企的精益管理聚焦于客戶滿意和投資回報(bào)的提升，價(jià)值創(chuàng)造與效益實(shí)現(xiàn)并重，極簡管理與極致經(jīng)營并行，是一個(gè)持續(xù)的、久久為功的過程，也必將迎來一場長期的提質(zhì)增效的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞：精益管理;提質(zhì)增效;全周期管理

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）11-0060-65 收稿日期：2021-10-20

作者簡介：楊維維，賽普地產(chǎn)研究院。

1 精益管理的本質(zhì)

精益思想概括起來就是：管理要“精”——少投入、少消耗資源，少花時(shí)間，尤其是要減少不可再生資源的投入和消費(fèi)，要高質(zhì)量管理;生產(chǎn)要“益”——多產(chǎn)出精益效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)升級的目標(biāo)，更加精益求精。

精益的本質(zhì)是通過消除企業(yè)所有環(huán)節(jié)上的不增值活動(dòng)，來達(dá)到降低成本、縮短生產(chǎn)周期和改善質(zhì)量的目的。

2 房企精益管理目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)可以圍繞客戶滿意、經(jīng)營效率和降低成本三個(gè)角度來借鑒制造業(yè)的精益管理方式：對客戶而言，要提供更高價(jià)值，確?？蛻魸M意;對企業(yè)而言，要提升經(jīng)營效益，降低成本、消除浪費(fèi)，改善盈利，確?？沙掷m(xù)發(fā)展。

2.1 目標(biāo)一：提升客戶滿意

圍繞產(chǎn)品和服務(wù)來提升客戶滿意，需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目定位準(zhǔn)確性、產(chǎn)品溢價(jià)率、產(chǎn)品力排名、客戶滿意度、客戶投訴率、一次交付成功率等指標(biāo)的改善。

客戶滿意包括產(chǎn)品滿意、服務(wù)滿意和社會滿意三個(gè)層次，也可進(jìn)一步延伸至形象滿意，見圖1。

對于客戶而言，房子不是空間與混凝土，而是有顏值（品質(zhì)）、有能力（性能）、有溫度（服務(wù)）的智慧（科技）體。地產(chǎn)管理紅利的當(dāng)下，要在戰(zhàn)術(shù)上強(qiáng)調(diào)精耕細(xì)作、精益管理，首先應(yīng)從打磨高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)著手，以客戶為導(dǎo)向，創(chuàng)造盡可能多的價(jià)值。如從產(chǎn)品滿意的角度，圍繞客戶需求做“對的”產(chǎn)品，以客戶需求滿足為導(dǎo)向，需要深度客研體系和產(chǎn)品力的支撐。

客研體系：提升客戶價(jià)值，需要貫穿“價(jià)值識別-價(jià)值創(chuàng)造-價(jià)值轉(zhuǎn)移-價(jià)值實(shí)現(xiàn)”全過程的客研體系，通過組織協(xié)同全價(jià)值鏈專業(yè)條線來達(dá)成企業(yè)與客戶的價(jià)值共贏。

通過經(jīng)營定位、市場定位、客戶定位與產(chǎn)品定位四位一體的動(dòng)態(tài)匹配，圍繞項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)不斷精進(jìn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位的全面打通，強(qiáng)化定位精準(zhǔn)性，見圖2。通過深度的客戶洞察與研究，引領(lǐng)發(fā)現(xiàn)客戶需求，引導(dǎo)產(chǎn)品定位與設(shè)計(jì)適配。

產(chǎn)品力：基于客戶需求的滿足的基礎(chǔ)上，要加強(qiáng)產(chǎn)品力（如研發(fā)創(chuàng)新能力、營建能力及服務(wù)能力），以創(chuàng)新升級、標(biāo)準(zhǔn)落位和過程嚴(yán)控來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品引領(lǐng)。

產(chǎn)品力的提升，需要了解項(xiàng)目的經(jīng)營定位、產(chǎn)品的空間品質(zhì)和配置屬性對產(chǎn)品力的約束邏輯，見圖3。

經(jīng)營定位、空間屬性及配置屬性對產(chǎn)品力的約束體現(xiàn)在產(chǎn)品力的提升不能面面俱到，必定有所權(quán)衡和取舍，“一招鮮吃遍天”的情況已然不復(fù)存在，現(xiàn)階段更需要各種連環(huán)組合拳來針對性制定產(chǎn)品力提升方案。

2.2 目標(biāo)二：改善經(jīng)營效益

精益管理之下，衡量房企經(jīng)營效益最直觀的指標(biāo)即為ROIC（投入資本回報(bào)率）指標(biāo)的改善。

房地產(chǎn)企業(yè)推行精益管理深層次的本質(zhì)是：追求投入產(chǎn)出比最大化，從關(guān)注ROE（凈資產(chǎn)收益率）到強(qiáng)調(diào)ROIC （投入資本回報(bào)率）的管理升級，以精益管理改善經(jīng)營效益，驅(qū)動(dòng)企業(yè)有質(zhì)量的增長。

ROE和ROIC作為衡量房企經(jīng)營效益的核心指標(biāo)，備受房企關(guān)注，不同于ROE代表的股東層面（不考慮企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和負(fù)債情況），ROIC代表的是業(yè)務(wù)經(jīng)營層面，是生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中所有投入資本賺取的收益率，用于衡量投出資金的使用效果，剔除了資本結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響，綜合考慮股權(quán)與債權(quán)，衡量投資的效率，更強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)本身“有質(zhì)量的增長”。

改善經(jīng)營效益就要改善ROIC指標(biāo)，從利潤、資產(chǎn)和負(fù)債三個(gè)維度去分析其影響因素，建立精益管理的1+N目標(biāo)體系，通過全面的對標(biāo)分析，找出企業(yè)現(xiàn)存的問題以及和標(biāo)桿的差異，最終確定企業(yè)的精益管理目標(biāo)，并形成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)所必須打響的“精益戰(zhàn)役”，見圖4。

各專業(yè)在目標(biāo)體系對標(biāo)的基礎(chǔ)上，分析目標(biāo)與專業(yè)之間的映射關(guān)系（如可售比、產(chǎn)品溢價(jià)率、變更簽證率、單方建造成本等與產(chǎn)品強(qiáng)關(guān)聯(lián)），深度研討確定各業(yè)務(wù)條線具有前瞻性、建設(shè)性和針對性的精益管理策略。

2.3 目標(biāo)三：降低成本，消除浪費(fèi)

精益成本的實(shí)現(xiàn)與否通?？梢杂贸杀酒盥?、變更簽證率、目標(biāo)成本達(dá)成率、工程結(jié)算及時(shí)完成率等指標(biāo)的改善來衡量。

房地產(chǎn)企業(yè)的精益成本管理，更需要從經(jīng)營收益出發(fā)，關(guān)注成本策劃、成本適配和無效成本的管理，實(shí)現(xiàn)更高階段的成本風(fēng)險(xiǎn)管理。

成本策劃：要基于成本形成曲線、成本發(fā)生曲線、目標(biāo)成本控制線、動(dòng)態(tài)成本控制線進(jìn)行全面、深入的全價(jià)值鏈成本策劃，指導(dǎo)過程成本的管理工作，尤其是需要關(guān)注設(shè)計(jì)階段成本管理的有效性。

成本適配：應(yīng)關(guān)注屬地化特征，基于區(qū)域/城市屬地客戶敏感點(diǎn)，有針對性的挖掘成本優(yōu)化空間。

無效成本管理：需要穿透到全成本管理過程中，針對定位、設(shè)計(jì)、招采和工程四大階段，通過合同先行、加強(qiáng)過程把控及現(xiàn)場巡查等應(yīng)對策略持續(xù)降低無效成本。

需要注意的是，涉及到企業(yè)的資源分配時(shí)，需要與企業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行深度關(guān)聯(lián)，衡量哪些精益目標(biāo)更為重要，據(jù)此確定階段性的重點(diǎn)改善方向，圍繞階段性的目標(biāo)進(jìn)行持續(xù)的改善。

3 房企精益管理升級四步法

結(jié)合DMAIC方法：定義（Define）-測量（Measure）-分析（Analyze）-改善（Improve）-控制（Control）圍繞精益管理目標(biāo)深度解碼，精益管理升級四步法可以幫助房企精益管理的升級落地，見圖5。

第一步，確定精益管理目標(biāo)。根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展情況，分析在當(dāng)前“四限”（集中供地、貸款集中度、“三道紅線”、房地產(chǎn)稅）及“三難”（拿地難、發(fā)展難、賺錢難）的行業(yè)趨勢下，企業(yè)想通過精益管理來達(dá)到什么目標(biāo)，并確定衡量精益目標(biāo)的指標(biāo)。

第二步，梳理精益管理能力。圍繞既定的精益管理目標(biāo)，梳理精益管理對各項(xiàng)能力的要求，分析企業(yè)自身的優(yōu)劣勢，評估重要緊急程度，確定后續(xù)重點(diǎn)提升方向。

第三步，制定精益管理升級策略。各專業(yè)針對亟待提升的精益管理能力，制定精益管理升級策略，形成公司級與專業(yè)級精益管理藍(lán)圖，以指導(dǎo)行動(dòng)計(jì)劃。

之后，將既定的精益管理目標(biāo)、核心能力要求及精益升級策略匯總，形成公司級精益管理藍(lán)圖，如圖6所示。

結(jié)合精益對標(biāo)數(shù)據(jù)分析、精益管理藍(lán)圖與精益行動(dòng)計(jì)劃，形成各專業(yè)精益立項(xiàng)任務(wù)書，明確精益管理升級方向，引導(dǎo)具體行動(dòng)計(jì)劃的落地與執(zhí)行。

同時(shí)，在日常管理中要加強(qiáng)精益思想的滲透，注重持續(xù)改善和精益求精，讓企業(yè)的精益管理升級體系真正的深入人心，凝心聚力，實(shí)現(xiàn)管理、經(jīng)營等各方面的精益，達(dá)成有質(zhì)量的增長目標(biāo)。

第四步，分解精益管理行動(dòng)計(jì)劃。各專業(yè)承接精益管理升級策略，按照OSMA（移動(dòng)平均震蕩）要求分解行動(dòng)計(jì)劃，形成公司級與專業(yè)級精益行動(dòng)地圖，舉公司之力推動(dòng)落實(shí)精益行動(dòng)計(jì)劃，在改善升級過程中注重保持成效、精益求精、持續(xù)改善。

4 精益管理的關(guān)鍵成功因素

當(dāng)前已經(jīng)有一些房企在探索精益管理變革之路，為保障精益管理變革的成功，需要做到意識統(tǒng)一、組織保障、機(jī)制牽引、有序推進(jìn)。

4.1 成功因素一：意識統(tǒng)一

在談到影響組織變革成功的因素時(shí)，常常被提及的一個(gè)因素就是“變革阻力”。變革的阻力是三維的，包括情感（憤怒）、行為（變革中的行動(dòng)）和認(rèn)知（理解）三部分。

這三部分中最重要的就是認(rèn)知，認(rèn)知可以影響情感、引導(dǎo)行為。

房企精益管理變革的切入點(diǎn)，可以通過精益戰(zhàn)略解碼的方式統(tǒng)一意識，明確精益管理定位與精益目標(biāo)，對精益管理進(jìn)行路演，通過目標(biāo)與行動(dòng)計(jì)劃的宣講，讓所有員工清晰理解企業(yè)的精益管理目標(biāo)、路徑和計(jì)劃安排。

4.2 成功因素二：組織保障

精益管理變革的組織保障包括精益變革領(lǐng)導(dǎo)人和變革小組。

選定精益變革領(lǐng)導(dǎo)人是在推行精益管理時(shí)最為重要的一個(gè)步驟?？铺卣J(rèn)為：企業(yè)要想贏得競爭，就必須變革;如果要變革，就必須加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，因?yàn)橹卮蟮淖兏锉仨毷穷I(lǐng)導(dǎo)做出來的。取得變革成功有一個(gè)基本的條件：75%～80%的領(lǐng)導(dǎo)和20%～25%的管理。

同時(shí)，房企需要認(rèn)真組建一個(gè)由精益變革領(lǐng)導(dǎo)人直接負(fù)責(zé)的精益變革小組，其中既要有能覆蓋職能部門的專業(yè)知識的人，也要有掌握了精益管理核心精髓（價(jià)值流、流動(dòng)和拉動(dòng)等知識）的人，這樣可以在各個(gè)專業(yè)條線之間建立溝通機(jī)制，保持目標(biāo)一致性。

4.3 成功因素三：機(jī)制牽引

精益管理的保障機(jī)制，最重要的是考核機(jī)制和持續(xù)改善機(jī)制。首先，以考核機(jī)制來推動(dòng)，最核心的是要制定關(guān)鍵的績效指標(biāo)，以判斷精益變革工作是否進(jìn)入正軌。在制定績效指標(biāo)時(shí)，改善多少應(yīng)成為考核的關(guān)鍵，以促進(jìn)“所有正確的行動(dòng)”。

比如，房企從成本條線切入，采取了系列的措施和行動(dòng)來消除浪費(fèi)、降低成本，那么期末考核時(shí)，成本條線的考核指標(biāo)“改善了多少”應(yīng)成為考核重點(diǎn)，如項(xiàng)目單方建安成本降低了100元/平方米;營銷條線，回款周期縮短了60天，營銷費(fèi)用費(fèi)效比降低了0.5%;客關(guān)條線，客戶滿意度提升了3%;運(yùn)營條線，計(jì)劃節(jié)點(diǎn)達(dá)成率提升了2%……

其次，精益管理的精髓是持續(xù)改善，所以在推行精益變革之時(shí)，一定要建立持續(xù)改善的機(jī)制。對于精益管理過程中日常發(fā)現(xiàn)的問題（如業(yè)務(wù)部門內(nèi)部需要改善的問題），也可以結(jié)合PDCA（計(jì)劃-實(shí)施-檢查-行動(dòng)）制定對應(yīng)的精益提升報(bào)告來進(jìn)行局部的改善，見圖7。

4.4 成功因素四：有序推進(jìn)

正確地采用一系列具體的步驟和規(guī)劃才能讓精益變革取得最好的結(jié)果。

結(jié)合以上三個(gè)關(guān)鍵成功要素，系統(tǒng)的規(guī)劃精益管理的推行步驟，通過選定精益變革領(lǐng)導(dǎo)人、組建精益變革小組、確定精益標(biāo)桿項(xiàng)目、策略部署發(fā)布、展示精益改善過程及DMAIC（定義-測量-分析-改進(jìn)-控制）持續(xù)改善六個(gè)步驟，來保障精益變革的實(shí)施效果。

值得注意的是，為了讓員工減少抗性，讓企業(yè)看到改善效果，奠定變革信心，在精益變革執(zhí)行前，盡量選擇一項(xiàng)各方面表現(xiàn)最不理想，但對企業(yè)卻十分重要的業(yè)務(wù)作為精益標(biāo)桿項(xiàng)目來啟動(dòng)變革，這樣改善的潛力會非常大，精益變革小組所有成員也會調(diào)動(dòng)起各方資源和能力去保證成功。當(dāng)取得了初步效果之后，及時(shí)向企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行全面的通報(bào)和展示。

5 結(jié)語

房企的精益管理聚焦于客戶滿意和投資回報(bào)的提升，價(jià)值創(chuàng)造與效益實(shí)現(xiàn)并重，極簡管理與極致經(jīng)營并行，是一個(gè)持續(xù)的、久久為功的過程，也必將迎來一場長期的提質(zhì)增效的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

3825501908270